Визначення оцінки ринкової вартості об`єктів нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст
Введення
1. Особливості оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості, не завершених будівництвом
1.1 Класифікація об'єктів нерухомості
1.2 Основні етапи оцінки вартості
1.3 Розрахунок коефіцієнта готовності
1.4 Розрахунок величини фізичного зносу
2. Місткість ринку
2.1 Визначення місткості ринку
2.2 Ринок нерухомості як сфера інвестицій
2.3 Функції ринку нерухомості
2.4 Суб'єкти ринку нерухомості
Висновок
Бібліографічний список

Введення
Становлення і розвиток ринкових відносин в економіці Росії пов'язано значною мірою з об'єктами нерухомості, які виступають в якості засобів виробництва (земля, виробничі, складські, торговельні, адміністративні та інші будівлі, приміщення та споруди). Крім того, об'єктами нерухомості є земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі, які виступають в якості предметів споживання.
Перехід до ринкових відносин, пов'язаний з появою реальних господарів засобів виробництва, немислимий без розвитку ринку нерухомості.
Ринок нерухомості в Росії в даний час знаходиться в стадії формування. Його розвиток відрізняється нерівномірністю. Причинами нерівномірного розвитку ринку є: відсутність системної законодавчої бази в цій сфері, нестабільність економіки і інфляція, ризикованість інвестиційної діяльності, відсутність повної інформації про ринок нерухомості.
Ринок нерухомості є суттєвою складовою в будь-якій національній економіці. Ринок нерухомості, будучи частиною інвестиційного ринку, має унікальні можливості і особливості. Він являє собою сферу вкладення в об'єкти нерухомості і систему економічних відносин, які виникають при розширеному відтворенні.
Нерухомість як економічна категорія являє собою створені працею людини об'єкти різного призначення, жорстко прив'язані до землі і володіють вартістю.
Економіка нерухомості являє собою систему відносин, що виникають у процесі операцій з нерухомим майном.
Предметом економіки нерухомості є вивчення теорії та практики проведення операцій з нерухомістю, вивчення організації та функціонування господарського механізму в цій галузі діяльності.
Ефективне вдосконалення економіки нерухомості в умовах сучасної Росії - це перспективний напрямок, що вимагає подальшого вивчення, систематизації і розвитку. Тому пильна увага в даний час звертається на питання, пов'язані з вивченням та управлінням ринком нерухомості.

1 Особливості оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості, не завершених будівництвом
1.1 Класифікація об'єктів нерухомості
Визначення ринкової вартості не завершених будівництвом об'єктів грунтується на принципах попиту та пропозиції, очікування, заміщення, конкуренції, а також найкращого і найбільш ефективного використання. Як незавершених будівництвом об'єктів можуть виступати будівлі та споруди. Будівля - це будівельна система, що складається з несучих та огороджувальних або сполучених конструкцій, які утворюють наземний замкнутий об'єм, призначений в залежності від функціонального призначення для проживання або перебування людей, або для виконання різних виробничих процесів. Споруда - це об'ємна, площинна або наземна, надземна чи підземна будівельна система, що складається з несучих, а в окремих випадках і огороджувальних конструкцій, і призначена для виконання виробничих процесів різного виду, зберігання матеріалів, виробів, обладнання, для тимчасового перебування людей, переміщення людей і вантажів.
При оцінці ринкової вартості не завершених будівництвом об'єктів необхідно їх класифікувати. Найбільш загальною є класифікація їх з точки зору можливостей виступати в якості об'єктів дохідної нерухомості. Діючі норми проектування передбачають наявність будівель і споруд виробничого призначення, громадських будівель і споруд, а також житлових будівель.
Більшість будівель і споруд громадського значення, а також житлові будівлі можуть бути використані в якості об'єктів комерційної нерухомості, іншими словами, вони можуть розглядатися як об'єкти, здатні приносити дохід. Ці типи об'єктів нерухомості можуть бути оцінені з використанням витратного та дохідного підходів. Будинки і споруди виробничого призначення можна розділити на дві великі групи.
До першої групи належать будівлі та споруди спеціалізованого призначення, у яких можливості зміни функціонального призначення практично відсутні через особливості конструктивних рішень. До таких об'єктів нерухомості можуть бути віднесені, наприклад, будівлі і споруди видобувних галузей промисловості.
У другу групу входять об'єкти, які можуть бути використані для розміщення в них різних типів виробництв, а отже, мають більш універсальними об'ємно-планувальними і конструктивними рішеннями. Ці властивості найбільш характерні для будинків галузей машинобудування, харчової, фармацевтичної промисловості і т.д.
При оцінці ринкової вартості не завершених будівництвом об'єктів першої групи можливе використання в основному витратного підходу. Ринкова вартість об'єктів другої групи може бути визначена із застосуванням як витратного, так і дохідного підходу.
1.2 Основні етапи оцінки вартості
Підхід, заснований на порівняльному аналізі продажів при оцінці не завершених будівництвом об'єктів, має вкрай обмежене застосування через складності розрахунку поправочних коефіцієнтів.
Основні етапи визначення ринкової вартості будівель і споруд, не завершених будівництвом:
- Ознайомлення з об'єктом оцінки і його ідентифікація;
- Огляд та опис об'єкта;
- Збір та узагальнення інформації, необхідної для проведення оцінки;
- Розрахунок ринкової вартості з використанням передбачених стандартами підходів.
Ідентифікація об'єктів. До особливостей не завершених будівництвом об'єктів, які вимагають ідентифікації, відносяться:
- Визначення галузевої належності об'єкта;
- Класифікація його з точки зору віднесення до об'єктів спеціалізованої та дохідної нерухомості;
- Наявність проектної документації та дата її затвердження;
- Площа забудови;
- Дата початку будівництва;
- Дата фактичного припинення будівництва;
- Ідентифікація конструктивної системи будівлі та споруди;
- Дозволена річна споживана потужність (водо-, електро-, газопостачання тощо);
- Ступінь завершеності будівництва в цілому і по окремих конструктивних елементів.
Збір і отримання інформації. Наявність проектної документації, як правило, дозволяє отримати більшу частину цікавлять оцінювача відомостей про об'єкт.
В даний час проектна документація розробляється на основі завдання на проектування згідно з початково-дозвільної документації та дотриманням вимог Інструкції про порядок розробки, узгодження, затвердження і склад проектної документації на будівництво підприємств, будівель і споруд (СНиП 11-01-95).
Основні об'ємно-планувальні і конструктивні рішення по об'єкту містяться в розділі «Загальна пояснювальна записка». У цьому ж розділі проекту наводяться відомості про споживаної річній потужності в частині електро-, водо-та газопостачання.
Необхідно також уточнити дату затвердження проектної документації. Слід зазначити, що одним з найважливіших складових елементів початково-дозвільної документації є умови інженерного забезпечення об'єкта, тобто узгоджені міськими (районними) службами умови підключення об'єкта до мереж водопостачання, каналізації, газопостачання (при необхідності), енергопостачання і т.п. Як правило, видаються для проектування об'єктів технічні умови щодо їх інженерного забезпечення мають обмежений термін дії. Цей період складає в середньому 3 - 5 років. Якщо в процесі збору інформації буде встановлено, що термін дії початково-дозвільної документації закінчився або плановану зміну функціонального призначення об'єкта вимагає наявності додаткової потужності в частині інженерного забезпечення, то витрати, пов'язані з отриманням нового комплекту початково-дозвільної документації, повинні бути враховані в розрахунках.
Визначення площі забудови необхідно в тих випадках, коли проектна документація з якої-небудь причини відсутня, і оцінювач не має можливості визначити площу (обсяг) не завершеного будівництвом будівлі та споруди інакше, ніж провести обмір геометричних розмірів конструкцій об'єкта, як правило, по їх зовнішніх габаритам.
Інформація про дати початку і припинення будівництва необхідна для визначення величини фізичного зносу об'єкта, а в разі відсутності проектної документації - для оцінки терміну дії початково-дозвільної документації.
Відомості про дозволеної річний споживаної потужності інженерних систем об'єкта потрібні оцінювача для визначення можливостей зміни його функціонального призначення.
1.3 Розрахунок коефіцієнта готовності
Коефіцієнт готовності будівельної продукції визначається відношенням суми всіх грошових коштів, витрачених на спорудження об'єкта нерухомості, включаючи витрати на будівництво та отримання початково-дозвільної документації, до відновлювальної вартості об'єкта.
Величина витрачених грошових коштів може бути розрахована з використанням методу прямого рахунку і прямого залишку.
Метод прямого рахунку заснований на визначенні величини витрат на виконання робіт по кожному конструктивному елементу будівлі (споруди) і підсумовуванні отриманого значення з витратами на отримання початково-дозвільної документації.
Вартість виконання робіт по кожному конструктивному елементу може визначатися з використанням як елементних, так і укрупнених вартісних показників довідково-інформаційної бази.
При використанні елементних кошторисних норм і розцінок на будівельні, монтажні та ремонтно-будівельні роботи необхідно визначити фізичний обсяг виконаних робіт по кожному конструктивному елементу, виражений у прийнятому для даного виду робіт вимірнику (м 2, м 3). Розрахунок фізичних обсягів виконаних робіт може бути приведений на основі проектної документації або шляхом обміру геометричних розмірів конструкцій.
Отримані обсяги робіт, виражені в прийнятому вимірнику, множаться на відповідні розцінки з донарахуванням накладних витрат, кошторисного прибутку (якщо вони не враховані розцінками), інших і непередбачених робіт і витрат у розмірах, передбачених діючими нормативними документами.
Аналогічно визначається вартість робіт при використанні укрупнених показників за видами робіт. Застосування укрупнених показників вартості на питому вимірювач будівлі (споруди) дозволяє розрахувати вартість по кожному конструктивному елементу за умови їх повного завершення шляхом множення вартості готової будівельної продукції на частку вартості робіт по окремих конструктивних елементах від вартості об'єкта в цілому.
Отримані значення вартості кожного конструктивного елемента множаться на відповідний коефіцієнт готовності і потім сумуються.
При використанні методу залишку в основу розрахунку коефіцієнта готовності покладено принцип зменшення відновлювальної вартості об'єкта нерухомості на величину витрат, необхідних для завершення будівництва об'єкта. Ця величина визначається з використанням тих же підходів, які застосовуються в методі прямого рахунку.
При оцінці не завершеного будівництвом об'єкта нерухомості ринкова вартість, обумовлена ​​в рамках витратного підходу, включає вартість будівництва об'єкта, що визначається відповідно до чинних нормативних документів, супутні витрати (оплата послуг з видачі вихідних даних і технічних умов на проектування, за погодженням документації на будівництво, витрати на маркетинг, рекламу, утримання компанії-девелопера, вартість залучених кредитних ресурсів), підприємницький прибуток за вирахуванням зносу і визначається за формулою
Розмір супутніх витрат, пов'язаних з отриманням і визначенням початково-дозвільної документації на будівництво, визначається у відсотках від вартості будівельної продукції на підставі рішень актів органів федеральної виконавчої влади, національно-державних і адміністративно-територіальних утворень.
При визначенні вартості будівельної продукції доцільно використовувати методи:
- Укрупнених показників вартості на одиницю виміру будівлі (споруди);
- Поелементного розрахунку.
Склад витрат, необхідних для зведення будинку (споруди), незалежно від методу визначення вартості будівельної продукції повинен визначатися відповідно до чинних нормативних документів.
Метод укрупнених показників заснований на використанні питомих показників вартості будівництва будівель (споруд), наприклад на одиницю виміру оцінюваного об'єкта.
При розрахунку вартості будівництва застосовуються вартісні показники, зафіксовані в рівні цін на певну дату. Перерахунок значень довідкових показників у поточний рівень цін здійснюється з використанням системи індексів цін.
Довідково-інформаційна база для визначення вартості будівництва об'єктів нерухомості включає:
- Кошторисно-нормативну базу системи ціноутворення і кошторисного нормування в будівництві;
- Систему довідників оцінювачів.
Кошторисно-нормативна база системи ціноутворення і кошторисного нормування охоплює державні, федеральні, виробничо-галузеві, територіальні та фірмові елементи і укрупнені кошторисні нормативи, а також методичні Вказівки щодо визначення вартості будівельної продукції. Система довідників, розроблених для оцінки і містять вартісні показники для визначення інвентаризаційної вартості, включає вітчизняні та зарубіжні видання.
Склад і структура використовуються в розрахунках індексів зміни вартості будівельної продукції повинні відповідати складу і структурі застосовуваних вартісних показників.
1.4 Розрахунок величини фізичного зносу
Величину зносу не завершених будівництвом об'єктів переважно визначати з використанням методу розбиття, що передбачає розрахунок величини фізичного, функціонального зносу і зносу від зовнішнього впливу.
Величина фізичного зносу може бути визначена за результатами будівельно-технічної експертизи. Однак залучення експертів пов'язано з додатковими витратами, що збільшує загальну вартість роботи з оцінки, і не завжди можливо.
Ознаки фізичного зносу окремих конструктивних елементів, зафіксовані в деяких нормативних документах (наприклад, ВСН 53-88), сформульовані для умов експлуатації конструкцій при наявності закритого теплового контуру і підтримки нормального інженерно-вологісного режиму в основних приміщеннях.
Не завершені будівництвом об'єкти, які мають покрівлі, завершених огороджувальних конструкцій та інженерних систем, а такжете, на яких не проводилися роботи з консервації, відчувають вплив підвищеної вологості, агресивності повітряного середовища і різних температурних коливань. Перебування незахищених конструкцій на відкритому повітрі прискорює процес зниження їх міцності властивостей.
Ступінь збільшення зносу конструкцій, що знаходяться поза замкнутого теплового контуру, може визначатися експертним шляхом, а також співвідношенням мінімальної тривалості ефективної експлуатації конструкцій зі збірного та монолітного залізобетону до їх постановки на капітальний ремонт за умови їх експлуатації в нормальному режимі і у важких умовах, включаючи відкриті споруди . За експертною оцінкою величина поправочного коефіцієнта може скласти 1,1 - 1,15.
Таким чином, розмір фізичного зносу може бути розрахований як скоригована величина щорічних амортизаційних відрахувань для даного типу будинку (споруди) з урахуванням умов перебування конструкцій поза теплового контуру.

2 Місткість ринку
2.1 Визначення місткості ринку
Місткість ринку нерухомості, в силу особливостей його функціонування, визначається на рівні регіонального ринку.
Першим етапом у визначенні місткості ринку нерухомості є чітке визначення меж регіону і виділення аналізованого сегмента ринку. Найбільш простим методом визначення меж регіону є його ідентифікація як адміністративного району, який функціонує як єдиного цілого.
Другим етапом є аналіз загальноекономічної та соціально-політичної ситуації, оскільки на розвиток регіональних ринків вирішальний вплив справляє макроекономічна ситуація. Дані макроекономічного характеру містять:
- Інформацію про загальний стан економіки;
- Інформацію про загальну зайнятості населення на національному, регіональному та локальних рівнях;
- Обсяги виробленої продукції та їх динаміку на загальнонаціональному та регіональному рівнях;
- Абсолютні і відносні процентні ставки на ринку капіталу;
- Стан торговельного балансу, що визначає притоки і відтоки капіталу.
Загальні дані мають найважливіший характер для оцінки ефективності інвестицій у нерухомість, так як вони:
1) забезпечують передумови, на основі яких буде проводитися оцінка конкретних об'єктів нерухомості;
2) представляють інформацію, на основі якої можна визначити тенденції, що впливають на вартість землі, і отримати цифрові дані, які можна використовувати при оцінці вартості;
3) формують основу для висновку про найбільш ефективне використання як інвестованого капіталу, так і об'єктів нерухомості.
Третім етапом є аналіз економічного потенціалу та перспектив розвитку регіону. При аналізі стану і тенденцій розвитку регіонального ринку необхідно враховувати ступінь збігу або відмінності місцевих умов від загальноекономічної ситуації. Найбільш важливими факторами, які слід враховувати при вивченні кон'юнктури місцевого бізнесу, є достовірні і по можливості найбільш повні дані про операції з нерухомістю, початок нового житлового будівництва і виробництво електроенергії. Останні зміни у сфері зайнятості або доходів роблять сильний вплив на фази активності місцевого ринку нерухомості. Особливе значення мають тенденції, спрямовані на посилення або ослаблення попиту на конкретні типи нерухомості. Наприклад, притоки або відтоки інвестицій у комерційну нерухомість у короткостроковому періоді значною мірою визначаються динамікою норми порожніх приміщень як показника стану цього сегменту регіонального ринку. Зниження норми порожніх офісних приміщень за сприятливої ​​загальної кон'юнктури ринку викликає зростання
інвестицій в будівництво нових об'єктів нерухомості. На ринку житлової нерухомості високі доходи працездатного населення сприятимуть підвищеному попиту на житло. Подальше пожвавлення ділової активності веде до підвищення попиту на комерційну нерухомість.
Такі самі загальні підходи до визначення місткості ринку.
Більш детальне вивчення ємності регіонального ринку робить необхідним аналіз економічного потенціалу регіону, в основі якого лежить виділення окремих сфер діяльності на основні і допоміжні види діяльності.
До основного виду діяльності відноситься такий вид діяльності в регіоні, на оплату праці якого йдуть гроші, одержувані від покупців і споживачів, що знаходяться за межами регіону, тобто це ті види діяльності, які забезпечують приплив капіталу в регіон і є основою для розвитку економіки регіону. Наприклад, у регіонах, розвиток яких залежить від туризму, основними видами діяльності є всі види, пов'язані з обслуговуванням туристів (будь-яке підприємство, галузь, регіон розвиваються тільки за умови припливу нового капіталу).
До допоміжного виду діяльності відносяться ті види праці, які створюють дохід в рамках аналізованого регіону.
Основні види діяльності поділяються на три групи зайнятості:
- У промисловості;
- В оптовій і роздрібній торгівлі та на транспорті;
- На фінансовому ринку.
Такий підрозділ проводиться для того, щоб розглянути кожен з основних видів діяльності в процесі якісного аналізу регіону. Якісний аналіз заснований на:
- Прогнозованих тенденції зайнятості;
- Диверсифікації зайнятості;
- Циклічних коливаннях.
Перший аспект - прогноз тенденцій зайнятості - вимагає аналізу стану місцевої промисловості в порівнянні з іншими регіонами і з усією країною. Якщо результати порівняння покажуть, що в регіоні середній рівень зайнятості в порівнянні з усіма іншими регіонами та загальнонаціональними показниками, то цей фактор призведе іншому прогнозом, ніж якщо б регіон увійшов у верхні 10%. У даному випадку застосуємо порівняльний аналіз валового продукту регіону і валового національного продукту.
Розрахунок прогнозованих тенденцій зайнятості вимагає від аналітика точного і об'єктивного визначення типу економічного розвитку (зниження, збільшення або стабільність зайнятості в регіоні). Такий аналіз повинен відображати реальний стан справ, оскільки є основою для визначення ємності регіонально ринку в даний час і в перспективі.
Другим аспектом якісного аналізу є визначення ступеня диверсифікації зайнятості. Зрозуміло, що якщо на одному або на декількох
підприємствах однієї галузі промисловості зайнято до 50% і більше працівників даного регіону, ризик швидкого «стиснення» ринку нерухомості вкрай великий.
Третім аспектом якісного аналізу є циклічні коливання. Оцінка цього чинника полягає в аналізі та періодизації ділової активності, тобто на визначенні, чи знаходиться регіон в періоді розвитку, застою, занепаду або депресії.
Загальновизнано, що деякі види ділової активності більш надійно захищені від занепаду або депресії. Наприклад, індустрія основних харчових продуктів менше схильна до впливу депресії, а виробництво предметів розкоші різко скорочується в період криз. Проте практика роботи російських підприємств у період пережитого системної кризи не підтверджує цього положення.
Дані про стан та перспективи розвитку регіону можна отримати з типових загальних відомостей, отриманих із вторинних джерел, і конкретних відомостей:
- Пропозиція нових об'єктів нерухомості в певному сегменті ринку в регіоні, норма вільних об'єктів нерухомості на даному ринку;
- Рівень зайнятості і платоспроможності населення регіону і перспективи зміни даних показників;
- Дані по таким самим продажу, які використовуються при підході з точки зору зіставних продажів.
Ці дані можна отримувати з первинних джерел, наприклад, шляхом дослідження місцевого ринку на предмет визначення кількості вільних об'єктів нерухомості, і з вторинних джерел, як, наприклад, дані про кількість осіб, зайнятих у місцевій обробної промисловості.
Четвертий етап - кількісний аналіз, заснований на розрахунку місткості ринку на основі визначення взаємозв'язку окремих факторів безпосередньо впливають на рівень попиту і пропозиції. Коефіцієнт ємності ринку певного типу нерухомості визначається за формулою
2.2 Ринок нерухомості як сфера інвестицій
Ринок нерухомості - це сукупність організаційно-економічних відносин, засіб перерозподілу земельних ділянок, будівель, споруд та іншого майна між власниками і користувачами економічними методами на основі конкурентного попиту та пропозиції.
Основу ринку нерухомості становлять існуючі земельні ділянки та новостворювані, реконструюються і розгортаються, підприємства, будівлі і споруди різного цільового призначення, а також гроші чи фінансовий капітал. Брак інвестицій стримує технологічне оновлення підприємств і пожвавлення вітчизняного виробництва товарів, що в свою чергу звужує інвестиційні можливості країни. Незавершені об'єкти інвестиційної діяльності знаходяться в частковій власності учасників цього процесу до моменту приймання і оплати інвестором виконаних робіт і послуг. У разі відмови замовника від подальшого інвестування проекту він зобов'язаний компенсувати витрати іншим його учасникам, якщо інше не передбачено в договорі.
Ринок нерухомості як саморегульована у встановленій правовому середовищі система складається з семи основних елементів: попит, пропозиція, ціна, менеджмент, маркетинг, інфраструктура та ділові процедури.
Попит - це кількість земельних ділянок, майнових комплексів та прав на них, які покупці готові придбати за складним цінами за певний проміжок часу.
Пропозиція - це кількість землі та іншого нерухомого майна, яке власники готові продати за певними цінами за певний проміжок часу.
Ціна - це кількість грошей, сплачених за одиницю нерухомості в здійснені угоди.
Найважливіший елемент і умова існування будь-якого ринку, в тому числі і нерухомого майна, - інформаційна інфраструктура - повинна містити достовірні відомості трьох видів:
- Про існуючі норми і правила роботи на ринку нерухомості та їх очікувані зміни;
- Про структуру попиту і пропозицій по різних об'єктах;
- Про рівень і динаміку цін об'єктів нерухомості по районах, мікрорайонах і інших сегментах ринку.
Основними джерелами формування бази даних служать: федеральні закони та нормативні положення, постанови Уряду РФ і органів влади суб'єктів РФ; заявки потенційних продавців і покупців, орендарів, користувачів і власників, які бажають зробити обмін або заставу нерухомості; рекламні оголошення в газетах, журналах та інших виданнях ; спеціальні опитування.
2.3 Функції ринку нерухомості
Ринок нерухомості дуже впливає на всі сторони життя і діяльності людей, виконуючи ряд загальних і спеціальних функцій.
Одна з головних функцій ринку - встановлення рівноважних цін, при яких платоспроможний попит відповідає обсягу пропозицій. При цінах нижче рівноважної має місце надлишковий попит, а при цінах вище рівноважної - надлишкові пропозиції. У ціні концентрується великий обсяг інформації про насиченість ринку, переваги покупців, витратах на будівництво, господарської та соціальної політики держави в області, наприклад, житлового будівництва і т.д.
Регулююча функція полягає в тому, що ринок, автономно функціонуючи, перерозподіляє ресурси за сферами підприємництва і направляє його учасників до мети, яка зовсім не входила в їх наміри, - до формування ефективної структури економіки та задоволення суспільних інтересів.
Комерційна функція полягає в реалізації вартості та споживчої вартості нерухомості та отриманні прибутку на вкладений капітал.
Функція санування - це очищення економіки від неконкурентоспроможних і слабких учасників ринку, банкрутство неефективних. Ринковий механізм вказує людям напрямок пошуку, але не дає їм жодних гарантій щодо кінцевих фінансових результатів. Він визнає лише суспільно необхідні інвестиції в нерухомість, адже тільки їх і оплачує покупець. Тому звільнення ринку від неефективних власників підприємств та інших об'єктів нерухомості веде до підвищення стійкості та економічного зростання.
Інформаційна функція - це унікальний ринковий спосіб оперативного збору і поширення узагальненої об'єктивної інформації, що дозволяє продавцям і покупцям нерухомості вільно, зі знанням справи прийняти рішення в своїх інтересах.
Посередницька функція виражається в тому, що ринок виступає в якості сукупного посередника і місця зустрічі безлічі незалежних і економічно відокремлених в результаті суспільного розподілу праці покупців і продавців, встановлюється зв'язок між ними і надається можливість альтернативного вибору партнерів. Діють на ринку нерухомості та професійні посередники - ріелтори, оцінювачі, агенти, брокери, страховики, іпотечні кредитори та інші особи, які надають послуги зацікавленим учасникам.
Стимулююча функція в кінцевому рахунку виступає у формі економічного заохочення прибутком продуктивного використання досягнень науково-технічного прогресу у створенні та використанні нерухомого майна.
Конкуренція економічно примушує і підтримує високу ділову активність і пошук нових можливостей ефективного управління капітальної власністю.
Інвестиційна функція - ринок нерухомості, це - привабливий спосіб збереження і збільшення вартості капіталу. Він сприяє переказу заощаджень і накопичень населення з пасивної форми запасів в реальний продуктивний капітал, що приносить дохід власнику нерухомого майна. При цьому саме нерухоме майно служить своєрідною страховою гарантією інвестиційних ризиків.
Соціальна функція проявляється в зростанні трудової активності всього населення, у підвищенні інтенсивності праці громадян, які прагнуть стати власниками квартир, земельних ділянок та інших капітальних і престижних об'єктів. З власників нерухомості в загальному формується середній соціальний прошарок суспільства.
Перерозподільна функція - неодноразове перерозподіл на ринку підприємств, земельних ділянок, будівель і споруд між різними суб'єктами ринку, що в кінцевому рахунку веде до їх переходу до ефективних стратегічним інвесторам, що забезпечує високопродуктивне використання зазначених об'єктів.
2.4 Суб'єкти ринку нерухомості
Учасниками суб'єктно-об'єктних відносин у сфері нерухомості є Російська Федерація, суб'єкти РФ, муніципальні освіти, юридичні та фізичні особи Росії та іноземних держав, що вступають в економічні зв'язки в процесі володіння, користування і розпорядження нерухомим майном (схема 2.4).
Державні органи та організації на ринку нерухомості виконують регулюючі функції, які можуть виражатися в різних формах, у тому числі:
- Законодавче встановлення правил і обмежень;
- Облік і реєстрація прав на нерухомість і угод з нею;
- Розподіл природних ресурсів, державних будівель і споруд та надання їх у власність, оренду чи користування;
- Контроль за використанням нерухомості (земель, лісів і вод тощо);
- Стимулювання приватизації та націоналізації підприємств та інших об'єктів;
- Інвестування в життєво важливі сфери (наприклад, у будівництво житла, доріг, енергетику) та ін
Надра, лісовий та водний фонди перебувають у віданні РФ і її суб'єктів. Володіти і користуватися ними можуть фізичні та юридичні особи на підставі спеціальних дозвільних документів: ліцензії, лісорубного квитка (ордера), гірничого відводу і т.д.
У регіонах повноваження з управління ринком нерухомості розподілені між різними відомствами державної і муніципальної виконавчої влади: БТІ, органами Роснедвіжімості, установами Міністерства юстиції РФ, агентами з управління держмайном, департаментами муніципального житла та іншими установами, що виконують у відповідності зі своїм профілем функціональні обов'язки.
Функціонування ринку нерухомості забезпечують також професійні його учасники: ріелтори, оцінювачі, дилери, біржові брокери, маклери та інші посередники. Рієлтор - це особа, яка займається підприємницькою діяльністю на ринку нерухомості, здійснюючи різні операції з нерухомим майном і правами на нього.
Рієлторської вважається діяльність, що здійснюється юридичними особами та індивідуальними підприємцями на основі угоди із зацікавленою особою (або за дорученням) за здійснення від його імені і за його рахунок або від свого імені, але за рахунок і в інтересах зацікавленої особи цивільно-правових угод із земельними ділянками , будівлями, спорудами, будівлями, житловими і нежитловими приміщеннями і правами на них.
Комерційні організації можуть займатися будь-якими видами діяльності, не забороненими законодавством РФ, навіть якщо деякі з них не вказані в установчих документах.
2. Покупці
3. Професіонал. учасники
Юридичні фірми
Інвестори і пайовики
Агентство оцінювачів
Підприємці та фірми-ріелтори
Іноземні держави та особи
Аналітики, ЗМІ
Рекламні агентства
Біржа нерухомості
Дилери
Уповноважені особи
Освітні організації
Російська гільдія ріелторів і ін некомерційні
організації
УЧАСНИКИ
РИНКУ
НЕРУХОМОСТІ
Керуючі компанії, ТСЖ
Користувачі
Домогосподарства
Підприємства усіх форм власності
Іпотечні банки
Муніципальні органи
Фондові біржі
Наймані працівники
Тендерні комісії
Комісії з приватизації підприємств
Конкурсні комісії
Аукціонні фірми
Інвестори
1. Продавці
Власники майна, в т.ч. іноземні
4. Державні органи
Конкурсний керуючий
Органи, уповноважені місцевою владою
Забудовники (девелопери)
БТІ
Росмайно (його територіальні органи)
Арбітражний суд
Роснедвіжімость (її терріторіал.
органи)
Росстрой (його територіальні органи)
Росінформмоніто-
ринг (його территор.
органи)
Суди
Нотаріальні контори
Органи пожежної
та ін інспекцій
Податкова служба
Органи
суб'єктів РФ
Установи Мін'юсту Росії - реєстраційні служби


Схема 2.4 - Суб'єкти ринку нерухомості
Некомерційні організації мають право також здійснювати підприємницьку діяльність на ринку нерухомості за умови, що вона служить її статутним цілям, а отримуваний прибуток не розподіляється між учасниками організації.
У становленні цивілізованого ринку нерухомості важливе місце займають некомерційні професійні об'єднання - Російська гільдія ріелторів, Російське товариство оцінювачів, регіональні асоціації ріелторів, Асоціація іпотечних банків та інші організації, що об'єднують понад півтори тисячі агентств, банків і компаній, що здійснюють брокерську і будівельну діяльність, оцінку нерухомості та іпотечне кредитування, страхування та юридичні консультації у всіх регіонах країни.
Російська та регіональні гільдії ріелторів створені з метою формування професійного ринку нерухомості та самокоордінаціі діяльності його учасників на сучасній правовій основі і діловій етиці.
У залежності від позиції на ринку нерухомості всіх його учасників можна умовно об'єднати в три групи:
а) продавці - власники нерухомих об'єктів (громадяни, підприємства, фонди державного майна, іноземні особи);
б) покупці-інвестори, які вкладають власні, позикові або залучені у формі капіталу і забезпечують їх цільове використання;
в) обслуговуючі структури - інфраструктурні організації, що забезпечують функціонування ринку відповідно до встановлених в країні нормами.
Активні учасники нерухомості - інвестори, які можуть виступати в ролі вкладників, замовників, кредиторів, покупців і виконувати різні функції.
Суб'єктами інвестиційної діяльності на ринку нерухомості є фізичні та юридичні особи, в тому числі міністерства і відомства Росії, муніципальні органи, іноземні держави і міжнародні організації, які виступають у ролі інвесторів, замовників, виконавців робіт і користувачів нерухомого майна.
За статусом всіх інвесторів можна розділити на три групи: індивідуальні (фізичні особи), інституційні (колективні) і професійні (схема 2.5).
Уповноважені державою органи інвестують в основному в об'єкти галузей матеріального виробництва, соціально-побутової та інших сфер. Уряд РФ розпоряджається державною власністю та бюджетними коштами для інвестування в розвиток народного господарства, в тому числі в охорону здоров'я, освіту, науку і екологію.
В останні роки органи влади РФ виступають на ринку нерухомості не стільки інвесторами, скільки продавцями державних і муніципальних заводів, фабрик, будівель і споруд.
Будь-який інвестор має право:
- Самостійно визначати обсяги, напрямки (сегменти ринку нерухомості) і ефективність інвестицій;
- Залучати на договірній основі фізичних та юридичних осіб для реалізації інвестицій;
- Передавати свої правомочності щодо інвестиційної діяльності громадянам, державним та муніципальним органам, юридичним особам;
- Контролювати цільове призначення інвестицій;
- Володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій. Держава гарантує стабільність прав інвесторів: положення новоприйнятих законодавчих актів, що обмежують інвестиційну діяльність, вводяться не раніше ніж через рік з моменту опублікування;
Інвестори РФ і іноземні
Індивідуальні
Професійні


Інвестиційні компанії
Інвестиційні інститути
Муніципальні органи
Держава (органи управління)
Спеціалізовані фонди і компанії (пенсійні, страхові та ін)
Фондові посередники
Фірми ріелторські
Інституційні
Корпорації
Спеціалізовані інститути

Схема 2.5 - Види інвесторів з їх статусом
- Не допускається втручання у вибір об'єктів інвестування, крім випадків, передбачених законом;
- Безоплатна націоналізація і реквізиція підприємств та іншого нерухомого майна не допускаються.
Припинення або призупинення інвестиційної діяльності можливе тільки у випадках:
- Визнання інвестора банкрутом;
- Стихійних лих, катастроф;
- Якщо продовження інвестування може призвести до порушення встановлених законом екологічних, санітарно-гігієнічних та інших норм та інтересів громадян, юридичних осіб і держави.
Іноземні інвестори можуть здійснювати інвестування в нерухомість на території Росії шляхом:
- Часткової участі в підприємствах, створених спільно з суб'єктами підприємництва РФ;
- Придбання підприємств;
- Створення фірм, що повністю належать іноземним особам, а також філій іноземних юридичних осіб;
- Придбання майнових комплексів, будівель і споруд;
- Придбання прав користування землею та іншими природними ресурсами, інших майнових прав;
- Придбання часток участі в підприємствах, паїв, акцій та інших цінних паперів;
- Надання позик, кредитів, майна та майнових прав.

Висновок
Об'єкти нерухомості займають особливе місце в будь-якій системі суспільних відносин і при будь-якому суспільному устрої, оскільки з ними прямо або побічно пов'язані господарська діяльність та пріоритетні інтереси людей у ​​всіх сферах.
Сьогодні саме об'єкти нерухомості представляються центральним ланкою всієї системи ринкової економіки країни. Об'єкт нерухомості не тільки особливий товар, але одночасно і капітал, що приносить дохід, і є підстави для надання послуг з метою проведення ефективної підприємницької діяльності. Однак володіння нерухомістю - це не тільки право на володіння благом, як обов'язок його ефективного використання та збереження, сполучена часом з чималими витратами. У зв'язку з цим зростає потреба в системі професійних знань, які охоплюють всі етапи життєвого циклу об'єктів нерухомості.
У контрольній роботі з курсу «Економіка нерухомості» були розглянуті питання, пов'язані з визначенням ємності ринку нерухомості, вивчені особливості оцінки ринкової вартості об'єктів нерухомості, не завершених будівництвом.
При вирішенні контрольної роботи були отримані теоретичні знання в області економіки нерухомості, вивчені особливості економіки, управління та оцінки окремих об'єктів нерухомості.

Бібліографічний список
1 Асаул А.М. Економіка нерухомості [Текст]: підручник / О.М. Асаул. - СПб.: Пітер, 2004. - 512 с.
2 Антонова Л.М. Основи інформаційної культури (бібліографічний опис документа, складання бібліографічного списку) [Текст]: методичні вказівки до проведення практичних занять для студентів всіх спеціальностей і форм навчання / Л.М. Антонова. - Красноярськ: Вид-во СібГТУ, 2005. - 16 с.
3 Горемикін В.А. Економіка нерухомості [Текст]: підручник. - 5-е вид., Перераб. і доп. / В.А. Горемикін. - М.: Вища освіта, 2008. - 808 с.
4 Грязнова А.Г. Оцінка нерухомості [Текст]: підручник / О.Г. Грязнова [и др.]. - М.: Фінанси і статистика, 2005. - 496 с.
5 Мазурова Є.М. Економіка нерухомості [Текст]: методичні вказівки до виконання контрольної роботи студентами спеціальності 060800 (080502.65) Економіка і управління на підприємствах лісового комплексу заочної форми навчання / О.М. Мазурова, Ю.А. Безруких. - Красноярськ: СібГТУ, 2006. - 20 с.
6 Садков В.Г. Про тенденції розвитку ринку житла та виявленні монополізму, що визначає зростання цін на будівельні матеріали і житлову нерухомість [Текст] / В.Г. Садков / / Регіональна економіка: теорія і практика. - 2008. - № 30. - С. 2 - 4.
7 Федеральний закон від 29.07.1998 № 135 - ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації»
8 Житловий кодекс РФ від 29.12.2004 № 188 - ФЗ
9 Земельного кодексу РФ від 25.10.2001 № 136 - ФЗ
10 Цивільний кодекс РФ: частина перша від 30.11.1994 № 51 - ФЗ; частина друга від 26.11.1996 № 14 - ФЗ
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Міжнародні відносини та світова економіка | Курсова
95.1кб. | скачати


Схожі роботи:
Оцінка ринкової вартості об`єктів нерухомості не завершених будівництвом
Оцінка ринкової вартості нерухомості
Оцінка ринкової вартості об`єкта нерухомості
Оцінка ринкової вартості об`єкта нерухомості 2
Оцінка ринкової вартості об`єктів інтелектуальної власності
Визначення вартості об`єкта нерухомості
Оцінка екологічних чинників при визначенні вартості об`єктів нерухомості
Принципи оцінки об`єктів нерухомості
Особливості оцінки ринкової вартості комерційного банку
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru