Визначення вартості об`єкта нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ
НОВОСИБІРСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ
АРХІТЕКТУРНО-БУДІВЕЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
Кафедра економіки
будівництва та інвестицій
Курсова робота
На тему: Визначення вартості об'єкта нерухомості
Студент __________________________________________ Є.В. Лешова
підпис, дата ініціали, прізвище
Спеціальність, група 060800 «Економіка і управління на підприємстві (в будівництві)», гр.452
Керівник роботи _______________________________ О.І. Ханіна
підпис, дата ініціали, прізвище

Робота захищена _________________________Оценка ____________________
підпис, дата
Новосибірськ 2005
Зміст
Введення
1. Постановка задачі оцінки
2. Аналіз кращого і найбільш ефективного використання нерухомості
3. Визначення вартості будівлі різними підходами до оцінки нерухомості
3.1. Використання витратного підходу
3.2. Використання порівняльного підходу
3.3. Використання дохідного підходу
4. Відомості вартісних показників в підсумкову оцінку вартості нерухомості
Висновок
Список літератури

Введення
Поняття «нерухоме майно» вперше сформульовано в римському праві у зв'язку з введенням в цивільний оборот земельних ділянок і інших природних об'єктів, і в даний час воно стало загальноприйнятим у всіх країнах світу.
У світовій практиці нерухомість - це земля як фізичний об'єкт, а також все, що міцно з нею пов'язано, включаючи об'єкти, приєднані до неї, не залежно від того, чи мають вони природне походження або створені руками людини. Тобто нерухомість - це ділянка території з наявними на ньому природними ресурсами (грунт, зелені насадження тощо), будівлями і спорудами.
Ст. 130 ЦК РФ до нерухомих речей або до нерухомості відносять земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. У т.ч. лісу, багаторічні насадження, будівлі та споруди.
До нерухомих речей належать так само підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
У Російському законодавстві поняття нерухомості включає прирівняні до нього рухомі речі. Не по родовим або видовим ознаками, а за доцільності поширення на них спеціального правового режиму, встановленого для дійсно нерухомих речей.
Нерухомість включає в себе не тільки поняття фізичного чи матеріального об'єкта, але і комплекс економіко-правових та спеціальних стосунків.
Нерухомість як товар з економічної точки зору має подвійну характеристику, тобто, в кінцевому рахунку, набувається або сам об'єкт, або надані їм послуги. Нерухомість відрізняється від більшості економічних товарів своїми розмірами, характером використання, способами реалізації на ринку і т.д.
З переходом України до ринкових відносин нерухомість стає товаром і виникає ринок нерухомості. Ринок нерухомості - це певний набір механізмів, за коштами яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами використання.
Ринки нерухомості локалізовані, оскільки об'єкти нерухомі, отже, покупці і споживачі повинні прибути до продукту. Ринки нерухомості можуть бути сегментовані. Сегментування - це розбивка ринку на сектори або сегменти, схожі за низкою параметрів. Процес сегментації обумовлений специфічними особливостями нерухомості як товару, а так само тим, що різні користувачі мають різними потребами і ресурсами.
Ринок нерухомості є суттєвою складовою в будь-якій національній економіці. Без нього не може бути ринку взагалі, тому що ринок праці, ринок капіталу, ринок товарів і послуг і т.д. для свого існування повинні мати або орендувати відповідні приміщення, необхідні для їх діяльності.
Якщо говорити про ринок нерухомості в Росії, то слід зазначити, що в даний час він знаходиться в початковій стадії становлення і поступового розвитку. Розвиток ринку нерухомості безпосередньо пов'язано як з політико-правовими основами, так і з економічною ситуацією в країні. Крім того, важливою умовою розвитку ринку нерухомості є залучення інвестицій (як іноземних, так і з боку російських партнерів). Сьогодні очевидно, що ринок нерухомості всюди в Росії стає вагомою складовою та економіки окремих регіонів, і національної російської економіки в цілому.
У зв'язку з розвитком ринку нерухомості виникла необхідність у оціночної діяльності.
Оцінка майна - це визначення вартості.
Оціночна діяльність - це діяльність, спрямована на встановлення щодо об'єкта ринкової та інших видів вартості.
Процес оцінки - сукупність прийомів, що забезпечують збір та аналіз інформації, проведення розрахунків вартості й оформлення результатів оцінки.
Цілі оцінки нерухомості можуть бути наступними:
1. Відображення у звітності, купівля-продаж, обмін;
2. Проведення конкурсів, аукціонів, торгів;
3. Застава, розділ, спадкове дарування;
4. Страхування;
5. Обчислення податків, мит, зборів;
6. Інвестиційне проектування;
7. Ліквідація, утилізація.
До об'єктів оцінки відносяться:
· Окремі матеріальні об'єкти (речі);
· Сукупність речей, що становлять майно особи, в тому числі майно певного виду (рухоме або нерухоме, в тому числі підприємства);
· Право власності та інші речові права на майно або окремі речі зі складу майна;
· Права вимоги, зобов'язання (борги);
· Роботи, послуги, інформація;
· Інші об'єкти цивільних прав, щодо яких законодавством РФ встановлена ​​можливість їх участі у цивільному обороті.
Оцінка нерухомості - особлива сфера професійної діяльності на ринку нерухомого майна і в той же час - необхідний момент при здійсненні практично будь-якої операції з нерухомістю, починаючи від купівлі-продажу, здачі в оренду і завершуючи прийняттям рішень про реалізацію проектів будівництва об'єктів нерухомості, про внесення об'єктів нерухомості в статутний капітал і т.д. Оцінка - складний процес, що вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання відповідності та тенденцій попиту та пропозиції на різних сегментах ринку. [, С.25]
До основних Законодавчим актів Російської Федерації, на підставі яких проводиться оцінка ринкової вартості об'єктів нерухомості та іншого майна юридичних і фізичних осіб, відносяться:
· Постанову № 285 від 11.04.01 р. «Положення про ліцензування оціночної діяльності в РФ»;
· Постанову № 519 від 06.07.01 р. «Про затвердження стандартів оцінки»;
· Федеральний Закон № 135-ФЗ від 29.07.98 р. «Про оціночної діяльності в Російській Федерації».
Метою даної курсової роботи є закріплення теоретичних знань та набуття практичних навичок в галузі економіки та оцінки нерухомості на основі самостійного вивчення та узагальнення законодавчих актів та спеціальної економічної літератури, проведення розрахунків за визначенням вартості об'єкта комерційної нерухомості.
Завданнями курсової роботи є:
· Визначення проблеми по оцінюваному об'єкту;
· Вивчення підходу порівняльного аналізу, витратного і дохідного методів оцінки нерухомості;
зведення отриманих вартісних показників в підсумкову оцінку вартості нерухомості і визначення ринкової вартості об'єкта;
[6, с.2]

1 Постановка задачі оцінки
Початковим етапом процесу оцінки є постановка задачі оцінки. На даному етапі виявляється базова інформація, яка визначає весь процес оцінки. Етап включає наступну послідовність дій:
1. ідентифікація та опис об'єкта оцінки;
2. установка оцінюваних майнових прав;
3. зазначення дати оцінки;
4. опис мети оцінки;
5. визначення виду оцінюваної вартості, згідного з метою оцінки;
Оцінюваний об'єкт нерухомості являє собою приміщення прибудову загальною площею 418 м2. Приміщення составляют15-30м2 з коридором. Об'єкт розташований в м. Новосибірську, в центральній частині, за адресою: вул. Червоний проспект 25.
Загальна площа ділянки, на якій розташовується об'єкт, становить 1054 м2: з них 40% займає будівлю (418м2), 10% (105,4 м2) припадають на асфальтобетонне покриття. Несуча здатність грунтів середня. Розташування будинку на ділянці показано на рис.1.

22 34

19
31
Мал.1 Загальний вигляд ділянки
S ділянки = 1054 м2
S об'єкта = 418 м2
S асф.бет.пок = 105,4 м2
0,2 S ділянки <= S об'єкту <= 0,4 S ділянки
Об'єкт нерухомості знаходиться у праві власності компанії «Сибір» на підставі угоди про передачу в статутний капітал одного з засновників компанії від 15.08.03 р.
Дата оцінки нерухомості 11.10.05 р.
Кінцевою метою оцінки даного об'єкта нерухомості є продаж. Для цього визначаємо ринкову вартість об'єкта.
Згідно з Федеральним законом «Про оціночної діяльності в РФ», під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.
При визначенні ринкової вартості нерухомості необхідно орієнтуватися не на ідеальні умови, а на реальну ситуацію, типову для того сектора ринку, на якому звертається оцінюваний об'єкт, за його станом на дату оцінки.

2 Аналіз кращого і найбільш ефективного
використання нерухомості
Визначення найкращого і найбільш ефективного (оптимального) використання вважається найбільш важливим у процесі оцінки.
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання заснований на визначенні вартості нерухомості у разі використання об'єкта найкращим (найбільш ефективним, оптимальним) чином (фізично можливим і юридично дозволеним).
Найбільш вірогідне і рентабельне на момент оцінки використання об'єкта забезпечує найвищу поточну вартість нерухомості.
Аналізується найкраще і найбільш ефективне використання, по-перше, імовірно вакантного земельної ділянки і, по-друге, земельної ділянки з наявним не житловим приміщенням. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання є базовим в оцінці нерухомості і формує основу, на якій оцінювач застосовує три традиційних підходу до вартості. [, С.39]
Існують фактори, що визначають найкраще і найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості. До них відносяться:
· Передбачувана прибутковість;
· Місце розташування об'єкта нерухомості;
· Конструктивні особливості;
· Економічна доцільність;
Економічна доцільність означає обгрунтування з точки зору окупності інвестованого капіталу. Оцінюється можлива прибутковість, за даними таблиці 2.1, для кожного законодавчо дозволеного і фізично здійсненного варіанти використання будівлі.
Дохідність від здачі в оренду:
Адміністративне 700 * 418 * 12 = 3.511.200
Складське 250 * 418 * 12 = 1.254.000
Виробниче 300 * 418 * 12 = 1.504.800
Заг. Харчування 1000 * 418 * 12 = 5.016.000
Торговельне 900 * 418 * 12 = 4.514.400
При аналізі ставок оренди з нежилих приміщень виявили, що при існуючому наборі характеристик об'єкта (місце розташування, площа, стан приміщень і т.д.) найбільш ефективно його використання під будівлю громадського харчування (ресторан).
Оцінюваний об'єкт розташований в центрі міста, де щодня ведеться активна як ділова, так і культурне життя і є привабливим для використання його під ресторан, у зв'язку з високою потребою еліти нашого міста в закладі такого типу. Так само істотною перевагою об'єкта є розташування його на одній з центральних магістралей міста.
Таблиця 2.1
Ставки оренди комерційної нерухомості за місяць, р./м2 [6, с.7]
Тип будівлі
Призначення
Площа
Розташування
Від.
з / о
Цін.
Адміністративне
Офіс, банк
До 200
320
500
800
200-500
300
450
700
500-1000
250
400
600
Більше 1000
160
350
550
Складське
Склад, автогараж
До 200
400
350
280
200-500
380
300
250
500-1000
280
250
180
Більше 1000
260
240
160
Виробниче
Харчове виробництво,
майстерня ремонра, СТО,
підприємство легкої промисловості, дерево-і металообробка
До 200
350
400
350
200-500
360
350
300
500-1000
320
300
200
Більше 1000
300
280
180
Громадського харчування
Їдальня, ресторан, кафе
До 200
300
450
1100
200-500
280
400
1000
500-1000
220
350
800
Більше 1000
150
330
700
Торговельне
Магазин, супермаркет, виставковий центр, аптека
До 200
380
600
1000
200-500
350
500
900
500-1000
250
400
700
Більше 1000
180
380
600
Аналіз факторів, що визначають найкраще і найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості, показала, що доцільно використовувати оцінюване нежитлове приміщення під ресторан, оскільки ставка оренди при даному способі використання об'єкта є найбільшою і складає 1000 р./м2. (Вибір здійснювався, виходячи з того, що площа об'єкта складає 418 м2, розташування - центральна магістраль міста).


3   Визначення вартості будівлі різними підходами до оцінки нерухомості

Традиційними підходами визначення вартості нерухомості є витратний, порівняльний і прибутковий. У рамках кожного підходу використовуються певні методи розрахунку. В результаті застосування цих підходів виходять три різні величини вартості одного й того ж об'єкта, на підставі яких визначається підсумкова величина вартості.
3.1. Використання витратного підходу
Витратний метод заснований на тому, що вартість нерухомості визначається виходячи з вартості земельної ділянки і витрат на відтворення (заміщення) наявних на ньому поліпшень (будівель і споруд) за вирахуванням накопиченого зносу (фізичного, функціонального, зовнішнього).
В основі методу лежить припущення, що раціональний потенційний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості суму, що перевищує витрати на створення заміняє даний об'єкт нерухомості без надмірної затримки (враховуючи витрати покупця, а не підрядника).
Основна розрахункова формула:
Сзп = Сз + СНС - Ін, (1)
де Сзп - вартість об'єкта нерухомості, визначена в рамках
витратного підходу, тис. р.;
Сз - вартість земельної ділянки, тис. р.;
СНР - вартість нового будівництва будівлі, тис, р;
Ін - накопичений будівлею знос, Тис.р; [6, c.8]
Таким чином, при застосуванні витратного методу оцінки нерухомості необхідно визначити вартість земельної ділянки, витрати, необхідні на відтворення нового будинку, який є точною копією оцінюваного, накопичений знос (фізичний, функціональний, зовнішній).
Для оцінки вартості земельної ділянки використовується метод прямого порівняння продажів. За своєю суттю, даний метод належить до порівняльного підходу, проте його розрахункові моделі використовуються і в інших підходах. Зокрема, в рамках витратного підходу необхідно оцінити величину витрат, необхідних на придбання земельної ділянки під будівництво. Для цього аналізуються ціни аналогічних ділянок. При цьому наявні відмінності між порівнюваними об'єктами коригуються шляхом введення відповідних поправок.
Початковим етапом методу прямого порівняння продажів є вивчення ринку і збір інформації про об'єкти-аналоги, тобто таких об'єктах, які схожі з оцінюваним. Дані про продані на ринку аналоги наведені в таблиці 3.1.
Таблиця 3.1
Дані про продажі земельних ділянок
Характеристики
А1
А2
А3
А4
А5
А6
Ціна продажу, Тис.р,
1650
4500
6020
4200
4375
2025
Розмір, м2.
1000
5000
4300
2800
3500
1500
Права власності
приватна
сервітут
Державним про.
сервітут
Державним про.
приватна
Умови фінансування
типові
кредит
типові
типові
типові
кредит
Умови продажу
Терміновий продаж
Терміновий продаж
типові
Особливі
1 *
типові
Особливі
2 *
Дата продажу
3 міс.
тому
9 міс.
тому
Наст.
час
6 міс.
тому
3 міс.
тому
6 міс.
тому
Розташування
Цін.
Від.
з / о
Цін.
Від.
з / о
Асфальтобетонне покриття
До 10%
До 30%
До 50%
До 30%
До 50%
До 10%
Несуча здатність
грунтів
Низ.
Вис.
Серед.
Серед.
Низ.
Вис.
* Угода між партнерами по бізнесу.
** Придбання сусідньої ділянки для розширення існуючого.
Після визначення об'єктів-аналогів, необхідно підібрати одиниці порівняння, оскільки кількісні характеристики об'єкта оцінки і аналогів відрізняються. У цій роботі будемо оперувати ціною за одиницю площі, тобто одиницею порівняння буде ціна 1м2.
Наступним етапом методу прямого порівняння продажів є внесення поправок на виділені відмінності в цінно утворюють характеристиках порівнюваних об'єктів. На даному етапі потрібно відповісти на запитання, за яку суму був би проданий аналог, він володів тими ж характеристиками, що і об'єкт оцінки.
Основне правило внесення процентних поправок: якщо оцінюваний об'єкт краще зіставного аналога, то до ціни останнього вноситься підвищувальний коефіцієнт, якщо гірше - понижуючий коефіцієнт.
Вносячи поправки, необхідно пам'ятати, що коректувань піддаються об'єкти-аналоги, об'єкт оцінки ніколи не піддається коректувань.
При внесенні поправок необхідно піддати коректувань кожну відрізняється характеристику - елемент порівняння. Елементи порівняння прийнято ділити на дві групи. Перша група - елементи, пов'язані з умовами операції і станом ринку (поправки проводяться шляхом застосування кожної наступної поправки до попереднього результату скоригованої ціни). Перша група включає в себе: склад переданих прав власності, умови фінансування угоди, умови продажу, час продажу.
Друга група - елементи, пов'язані безпосередньо до об'єкта нерухомості (виробляються шляхом застосування поправок кожного елемента до результату, отриманого після коректування на умови ринку, в довільному порядку). Склад другої групи: місце розташування, фізичні та економічні характеристики, додаткові компоненти. [6, c.10]
Розмір величини поправок, необхідних для розрахунку скоригованих цін земельних ділянок, визначений за результатами дослідження ринку:
· Наявність сервітуту (обтяження) знижує вартість на 12%, з причини додаткових процедур узгодження державні об'єкти коштують на 10% менше приватних;
· Кредити видаються під 15%;
· Умови термінового продажу змінюють ціну на 10%, при угоді між партнерами по бізнесу ціна була занижена на 8%, особлива зацікавленість покупця при придбанні сусідньої ділянки для розширення бізнесу дозволила продавцю завищити ціну на 7%;
· За 3 місяці ціни на ринку зросли на 2%, за 6 місяців - на 4%, за 9 місяців - на 8%;
· Різниця в цінах по районах: цін. І з / о - 20%, с / о та отд. - 10%, цін. і отд. - 30%;
· Різниця в цінах за наявності асфальтобетонного покриття на площі до 10% ділянки в порівнянні з площею до 30% становить 2%, до 30% в порівнянні з площею до 50% - 3%, до 10% в порівнянні з площею до 50% - 5%;
· Різниця в цінах між низькою і середньою несучою здатністю грунтів - 3%, середньої і високої - 4%, низькою і високою - 7%.
Для висновку про вартість земельної ділянки необхідно провести узгодження отриманих скоригованих цін. Узгодження - це не усереднення отриманих проміжних результатів, а процес зважування та порівняння показників з їх характеристиками. Узгодження проводиться відповідно до наявних відзнаками аналогів від оцінюваного об'єкта.
Для узгодження широко використовуються різні методи. Зокрема, судження про вартість об'єкта можна прийняти в результаті аналізу чотирьох показників: [6, c.12]
1. Середнього арифметичного значення скоригованих цін:
(1,911 +1,263 +1,771 +1,849 +1,77 +1,292) / 6 = 1,643 р./м2.
2. Модального значення. Мода - найбільш часто зустрічається значення в числовому ряду. У нашому випадку беремо найбільш близькі часто зустрічаються значення.
Отже, запишемо всі значення в один числовий ряд і виберемо найбільш часто зустрічається:
1,911 1,263 1,771 1,849 1,77 1,292
Приймемо модальне значення рівним 1,77 р./м2.3. Медіанного значення. Медіана - середина рангового числового ряду. Для визначення медіани запишемо всі ціни від мінімального до максимального значення і виберемо значення, що знаходиться в центрі ряду (у нашому випадку, середнє між двома - парна кількість значень): 1,263 1,292 1,77 1,771 1,849 1,911
Приймемо медіанне значення рівним (1,771 +1,77) / 2 = 1,771 р./м2.4. Скоригованої ціни самого схожого на оцінюваний об'єкт аналога. Чим менше кількість і величина поправок, тим більше аналог схожий на об'єкт оцінки.
Самим схожим на оцінюваний об'єкт аналогом є А3, приймаємо його ціну рівну 1,771 р./м2.
Вартість земельної ділянки в результаті приймаємо як середнє арифметичне між значеннями наведених вище показників:
Сз = (1,643 +1,77 +1,771 +1,771) / 4 = 1,739 р./м2.
Вартість всієї земельної ділянки дорівнює
Сз = 1,739 * 1054 = 1832,906 тис. р..
Наступний етап витратного підходу - розрахунок витрат, необхідних на відтворення нового будинку, який є точною копією оцінюваного. Один з методів оцінки вартості нового будівництва - метод укрупнених загальних показників вартості на одиницю порівняння.
В якості одиниці порівняння приймається 1м2. Для одержання вартості нового будівництва об'єкта оцінки величина укрупненого узагальненого показника вартості множиться на кількість одиниць порівняння об'єкта оцінки. Розрахунок величини укрупненого загального показника виконаний у таблиці 3.3.
При розрахунку вартості нового будівництва витрати на нове будівництво поділяють на прямі і непрямі.
Прямі витрати - це вартість ресурсів (трудових, матеріальних), накладні витрати і прибуток підрядчика.
Непрямі витрати включають в себе не включені до прямі витрати витрати по зведенню будівлі.
При розрахунку так само необхідно врахувати наступну інформацію:
· Заробітна плата складає 35% вартості матеріалів;
· Накладні витрати - 25% від прямих витрат;
· Прибуток підрядника - 12% від суми прямих і накладних витрат;
· Оплата послуг проектно-кошторисних організацій - 5% від прямих витрат;
· Маркетингові, рекламні, страхові витрати - 6% від ціни підрядника;
· Витрати на купівлю енергетичних потужностей - 10% від ціни підрядника;
· Податки (ПДВ) - 18% від суми всіх попередніх витрат;
· Прибуток інвестора - 30% від понесених витрат. [, C.12]
Отже, у формі таблиці 3.3 проведемо розрахунок укрупненого узагальненого показника вартості при будівництві будівлі відповідного призначення. У нашому випадку - це громадське харчування (ресторан).
Таблиця 3.3
Розрахунок укрупненого узагальненого показника вартості
при будівництві будівлі, тис. р./м2

Найменування
Витрати, тис.р. на 1м2
1
Прямі витрати
1.1
СМР:
- Матеріали
3,40
- Заробітна плата
1,19
- Експлуатаційні витрати
0,40
- Інші
0,20
Разом прямі витрати
5,19
1.2
Накладні витрати
1,298
1.3
Прибуток підрядника
0,779
Разом ціна підрядника
7,267
2
Непрямі витрати:
- Оплата послуг проектно-кошторисних організацій
0,26
- Маркетингові, рекламні, страхові витрати
0,436
- Витрати на купівлю енергетичних потужностей
0,726
- Податки
1,564
Разом непрямі витрати
2,986
3
Витрати інвестора
10,253
4
Прибуток інвестора
3,076
Разом укрупнений узагальнений
показник вартості
13,329
Отже, провівши розрахунки, отримали величину укрупненого узагальненого показника вартості рівну 13,329 тис. р./м2. Таким чином вартість нового будівництва СНС = 13,329 * 418 = 5571,522 тис. р..
Наступним етапом витратного підходу є оцінка зносу. Термін «знос» в теорії оцінки розуміється як втрата корисності об'єкта, а отже, і його вартості. Для оцінки накопиченого зносу застосовується метод розбивки, суть якого полягає у визначенні величини трьох видів зносу: фізичного, функціонального і зовнішнього.
Фізичний знос - погіршення властивостей об'єкта з плином часу. Фізичний знос виявляється у втраті елементами об'єкта первісних технічних та експлуатаційних властивостей.
Функціональний (моральний) знос - зменшення вартості об'єкта внаслідок його невідповідності сучасним функціональним вимогам. При цьому об'єкт придатний до експлуатації, але знецінюється за рахунок появи сучасних, більш досконалих функціональних аналогів.
Зовнішній знос - зменшення вартості об'єкта внаслідок зміни зовнішніх по відношенню до нерухомості факторів. Наприклад, зміна положення об'єкта по відношенню до основних транспортних, комунальних, комерційним та іншим спорудам, зміна фінансових умов, законодавства.
При визначенні загальної величини накопиченого зносу методом розбивки використовується формула:
Ін = 1 - (1 - Іфіз/100) * (1 - Іфунк/100) * (1 - Івн/100), (2)
де Іфіз - фізичний знос будівлі,%;
Іфунк - функціональний знос будівлі,%;
Івн - зовнішній знос будівлі,%.
Фізичний знос визначається нормативним методом. Метод передбачає використання нормативних інструкцій.
Для оцінки фізичного зносу вивчається ступінь пошкодження конструктивних елементів будівлі. Розрахунок фізичного зносу будівлі проводиться у формі таблиці 3.4.
Таблиця 3. 4
Розрахунок фізичного зносу будівлі

Конструктивні елементи
будівлі
Питома вага за типами будівель.
Знос конструктивного елемента,%
Разом
знос,
%
громадське харчування
1
Фундаменти
0,04
36,2
5,448
2
Стіни
0,23
29
6,67
3
Перекриття
0,18
7
1,26
4
Покрівля
0,12
45
5,4
5
Підлоги
0,07
38
2,66
6
Прорізи
0,10
22
2,2
7
Оздоблювальні роботи
0,08
50
4
8
Інженерне обладнання
0,16
42
6,72
9
Інші роботи
0,02
22
0,44
Разом
1
-
34,798
Фізичний знос фундаменту визначається за ВСН 53-86, по якому знаходимо, що знос фундаменту стрічкового кам'яного при ширині тріщин до 5 мм = 21-40%, а так як за вихідними даними у нас ширина тріщин дорівнює до 4 мм методом інтерполяції знаходимо знос = 36,2%. Фізичний знос стін по ВСН дорівнює при стінах цегляних з облицюванням керамічними плитками до 2мм 21-30%, знаходимо методом інтерполяції при ширині тріщин до1.8мм (за умовою) фізичний знос стін рівним 29%.
Фізичний знос конструктивного елемента визначається за величиною кількісної оцінки для відповідного інтервалу оцінок. Розрахунок проводиться з використанням правил оцінки фізичного зносу житлових будинків (для стін і фундаментів). Для інших елементів знос визначаємо самостійно, виходячи з рівня зносу, оцінюваного за першими двома елементами.
Підсумкова величина по кожному елементу визначається шляхом множення питомої ваги відповідного елемента на значення зносу. Підсумкову величину фізичного зносу всього будинку визначаємо підсумовуванням. Отримуємо Іфіз = 34,8%, тобто будівля знаходиться в задовільному стані, оскільки фізичний знос не перевищує 40%.
Функціональний знос - це зменшення вартості об'єкта нерухомості в результаті його невідповідності сучасним стандартам і вимогам ринку з точки зору його функціональної корисності. Функціональний знос може виявлятися в застарілій архітектурі будівлі, в зручностях його планування, обсягах, інженерному забезпеченні і т.д. Поява функціонального зносу зумовлено впливом науково-технічного прогресу в галузі архітектури та будівництва.
Функціональний знос будівлі оцінюється в інтервалі від 1% до 5%. У нашому випадку приймемо Іфунк = 2%, тобто науково-технічний прогрес зробив незначний вплив на даний об'єкт нерухомості.
Знос зовнішнього впливу - це зменшення вартості об'єкта нерухомості, внаслідок негативної зміни його зовнішнього середовища, обумовленого або економічними, або політичними, або іншими зовнішніми факторами. Причини зовнішнього зносу: загальний економічний занепад району, в якому знаходиться об'єкт, дії місцевої адміністрації і федеральних органів у сфері оподаткування, страхування та інші зміни на ринку капіталу, землі та зайнятості.
Зовнішній знос оцінюється в інтервалі від 1% до 10%. Приймемо івн = 2%, тобто даний тип зносу незначний, оскільки об'єкт знаходиться в центрі міста на одній з головних вулиць (центральний район, де в даний час спостерігається загальне економічне зростання). Знос пов'язаний з діями в системі оподаткування і страхування з боку міської адміністрації.
Отже, процентне значення накопиченого зносу визначаємо за формулою 2:
Ін = 1 - (1 - 34,798 / 100) * (1 - 2 / 100) * (1 - 2 / 100) = 0,374
Для оцінки вартісного значення накопиченого зносу отриманий відсоток помножимо на вартість нового будівництва будівлі:
Ін = 0,374 * 5571,522 = 2083,749 тис.р.
Таким чином, використовуючи формулу 1, знаходимо вартість об'єкта нерухомості, визначену в рамках витратного підходу:
Сзп = 1832,906 +5571,522-2083,749 = 5320,679 тис. р.
3.2. Використання порівняльного підходу
Порівняльний підхід заснований на визначенні вартості нерухомості на основі порівняльного аналізу ринкових даних про продажі аналогічних об'єктів.
Одним з методів даного підходу є метод прямого порівняння продажів, який використовувався для оцінки вартості земельної ділянки. [6, с.17]
Метод прямого порівняння продажів полягає у визначенні вартості нерухомості на основі аналізу ринкової інформації про продажі аналогічних (порівнянних) об'єктів, при цьому відмінності між порівнюваними об'єктами, пов'язані з їх індивідуальними особливостями, згладжуються шляхом проведення відповідного корегування даних. Передбачається, що раціональний покупець не заплатить за конкретну нерухомість більше, ніж йому обійдеться придбання аналогічного об'єкта з подібними властивостями. Вартість оцінюваного об'єкта визначається виходячи з конкретного типу будівлі, призначення, об'єму та площі приміщення, матеріалу споруди і інших типових характеристик аналога, при цьому враховуються супутні фактори (екологічна обстановка, віддаленість від населених пунктів або від центру міста, від автомагістралі, умови угоди, ціни та дати продажу об'єкта-аналога). [5, с.62]
Основні умови застосування даного методу оцінки: об'єкт не повинен бути унікальним, необхідна наявність порівнянних аналогів (у тому числі за часом угод з метою зменшення впливу на оцінку об'єкта ринкових змін) і вичерпної інформації.
Основні етапи методу прямого порівняння продажів:
1. Збір інформації та формування бази даних із занесенням до неї угод з об'єктами нерухомості, інформація з яких перевірена і достовірна;
2. Аналіз отриманої інформації, вивчення ринку, виділення сегменту, до якого належить об'єкт оцінюється;
3. Відбір аналогів, порівнянних з оцінюваним об'єктом і визначення відповідних одиниць порівняння по кожному з аналогів;
4. Приведення ціноутворюючих характеристик аналогів до характеристик оцінюваного об'єкта;
5. Аналіз наведених цін аналогів і підсумковий висновок про вартість об'єкта оцінки.
Застосування методу прямого порівняння продажів в рамках порівняльного підходу передбачає порівняння оцінюваного об'єкта (будівлі разом із земельною ділянкою) з аналогами, при цьому суть методу і порядок розрахунку залишаються тими ж.
Дані про продаж співставних об'єктів наведені в таблиці 3.5.
Таблиця 3.5
Дані про продажі комерційної нерухомості
Аналоги
Площа *,
м2
Місце-
становище
Транспортна
доступність
Стан
А1
+15%
з / о
гол.
хороше
А2
-25%
з / о
гол.
задовільний
А3
+80%
з / о
втр.
хороше
А4
-35%
від.
втр.
хороше
А5
+40%
від.
гол.
задовільний
А6
+30%
від.
гол.
хороше
А7
+100%
цін.
гол.
хороше
А8
-50%
цін.
гол.
задовільний
А9
-10%
цін.
втр.
хороше
* Щодо об'єкта оцінки.
Елементи порівняння об'єктів-аналогів відносяться до другої групи - пов'язані безпосередньо до об'єкта нерухомості. Передбачається, що умови угоди, і стан ринку були схожі. В якості одиниці порівняння приймається всю будівлю.
Розрахунок скоригованих цін об'єктів комерційної нерухомості проводиться у формі таблиці 3.6.
Цкх - ціна, наведена за кількісними характеристиками (за вартістю обладнання та площі), тис. р..
На підставі порівняльного аналізу цін продажів відомо, що розходження в цінах аналогічних об'єктів комерційної нерухомості за рахунок місця розташування наступні:
· 15% між розташованими у віддаленому районі та районі середньої віддаленості;
· 10% між центром і районами середньої віддаленості;
Поправки на стан об'єкта та умови транспортної доступності визначаються шляхом аналізу підібраних аналогів (таблиця 3.6, гр.1-9). Для цього використовується метод парних продажів.
Під парної продажем мається на увазі продаж двох об'єктів, в ідеалі є точною копією один одного, за винятком однієї характеристики, наявністю якої і пояснюється різниця в цінах цих об'єктів.
При визначенні поправок необхідно врахувати:
1. поправки визначаються виходячи з цін, приведених до оцінюваному об'єкту за кількісними характеристиками;
2. підбираються пари аналогів, що мають тільки одну відмінність, наприклад однакове місце розташування і транспортна доступність, але різний стан;
3. при визначенні поправок по тій чи іншій характеристиці завжди ділити ціни аналогів з однаковою з об'єктом оцінки характеристикою на ціну аналога з відмінною характеристикою.
Даний метод дозволяє розрахувати поправку на відмінну характеристику і потім використовувати її для коректування на цей параметр ціни продажу порівнянного з об'єктом оцінки об'єкта-аналога.
Скориговану ціну аналогів визначаємо з урахуванням всіх поправок (гр.13 таб. 3.6 визначається множенням гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12).
Тепер для визначення вартості об'єкта нерухомості узгодження отриманих цін. У цьому випадку, судження про вартість об'єкта приймається в результаті аналізу п'яти показників:
1. Середнього арифметичного значення скоригованих цін: (4733,77 +4807,03 +4625,137 +) / 9 = 4717,82 тис.р.
2. Модального значення.
В якості модального значення приймемо 4763,929 тис.р.
3. Медіанного значення:
4551,04 4652,137 4657,748 4692,373 4733,769 4761,138 4796,88 4807,03 4808,265
Медіаною в даному ранжированном числовому ряду є число 4733,769 тис.р.
4. Скоригованої ціни самого схожого на оцінюваний
об'єкт аналога. Самим схожим у даному випадку є аналог А9, його скоригована ціна - 4808,265 тис.р.
5. Скоригованої ціни з урахуванням вагових коефіцієнтів:
Для розрахунку вагових коефіцієнтів застосовується метод розстановки пріоритетів. При цьому порівнюються пари зіставних продажів на основі оцінки їх впливу на підсумкову вартість об'єкта оцінки. За даними прийнятої системи порівнянь формується квадратна матриця А = [aij],
де aij - числова міра, що визначає ступінь переваги впливу на результат оцінки порівнянної продажу (Xi) над іншою (Xj).
a ij = {1,5 якщо Xi> Xj, 1,0 якщо Xi = Xj, 0,5 якщо Xi <Xj}.
Отже, складемо квадратну матрицю А розміром 9х9:
(Xi / xj)
А1
А2
А3
А4
А5
А6
А7
А8
А9
А1
1
0,5
0,5
0,5
0,5
1
0,5
0,5
0,5
А2
1,5
1
1
1
1
1,5
1
0,5
0,5
А3
1,5
1
1
1
1
1,5
1
0,5
0,5
А4
1,5
1
1
1
1
1,5
0,5
0,5
0,5
А5
1,5
1
1
1
1
1,5
1
0,5
0,5
А6
1
0,5
0,5
0,5
0,5
1
0,5
0,5
0,5
А7
1,5
1
1
1,5
1
1,5
1
0,5
0,5
А8
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1
1
А9
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1,5
1
1
Розрахуємо вагові коефіцієнти, для цього знайдемо суму значень по рядках матриці, потім знаходячи ставлення відповідного значення в рядку матриці до загальної суми всіх значень визначимо вагові коефіцієнти (Р (Але)) для кожного з аналогів. Параметр Р1 знайдемо шляхом множення матриці А = [aij] на стовпець суми значень по рядках матриці. Далі знаходимо питома вага Р (Н1) шляхом розподілу кожного з аналогів Р1 на суму всіх значень Р1.После чого, знайшовши підсумкову суму за графою Р (Н1) * гр.13 отримаємо вартість об'єкта нерухомості з урахуванням вагових коефіцієнтів.

Таблиця 3.7
Розрахунок вартості об'єкта нерухомості з урахуванням вагових коефіцієнтів
Сума значень по рядках матриці
Р (Але)
Р1
Р (Н1)
Р (Н1) * гр.13
тис.р.
А1
7,5
0,068
0,568
0,068
320,627
А2
7,5
0,111
0,913
0,109
523,351
А3
10
0,111
0,913
0,109
506,487
А4
12
0,105
0,855
0,102
478,414
А5
12
0,111
0,913
0,109
495,480
А6
12
0,068
0,568
0,068
315,478
А7
5
0,117
0,966
0,115
548,445
А8
8,5
0,154
1,345
0,160
769,354
А9
6
0,154
1,345
0,160
771,180
Разом:
81
1,000
8,386
1,000
4728,817
Таким чином, з урахуванням вагових коефіцієнтів отримали ціну, рівну 4728,817 тис. р..
Вартість об'єкта нерухомості, оцінену в рамках порівняльного підходу в результаті приймаємо як середньоарифметичне значення вище наведених показників:
(4717,82 +4763,929 +4733,769 +4808,265 +4728817) / 5 = 4750,52 тис.р.

3.3. Використання дохідного підходу
Прибутковий підхід полягає в перетворенні в поточну вартість нерухомості очікуваних вигод, які може принести використання або майбутня продаж об'єкта. Для визначення вартості об'єкта оцінки використовується метод прямої капіталізації доходу.
Перетворення майбутніх доходів у поточну величину вартості здійснюється за формулою
СДП = ЧОД / Ккап, (3)
де СДП - вартість об'єкта нерухомості, визначена в рамках дохідного підходу, тис.р.;
ЧОД - чистий операційний дохід оцінюваного об'єкта за рік, тис.р.;
Ккап - коефіцієнт капіталізації.
Для визначення ЧОД необхідно розрахувати потенційний і ефективний валові доходи.
Потенційний валовий дохід (ПВД) - це сума всіх очікуваних надходжень від здачі об'єкта в оренду.
ПВД - це дохід, який можна отримати від нерухомості при повній зайнятості площ без обліку втрат і витрат.
ПВД визначається за рік з урахуванням ставок оренди (табл.2.1).
Ефективний валовий дохід (ЕВД) - це величина, рівна ПВД, за винятком втрат від недозавантаження об'єкта і недосборов орендної плати.
Оцінка втрат від недозавантаження об'єкта і недосбора орендної плати проводиться на основі аналізу ринку, його динаміки стосовно оцінюваної нерухомості. [6, c. 20]
У нашому випадку величина збитків (тобто понесених втрат) складає 8% від ПВД, які в основному пов'язані з недовантаженням об'єкта нерухомості, тобто частина приміщень пустує.
ЧОД являє собою розраховану стійку величину очікуваного чистого річного доходу, отриманого від об'єкта оцінки після вирахування всіх операційних витрат (ОР) і резервів.
Розрахунок ЧОД здійснюється у вигляді звіту про доходи та витрати у формі таблиці 3.8.
Таблиця 3.8
Звіт про доходи та витрати
Показники
Сума, р.
Порядок розрахунку
ПВД
3511200
Дохід від оренди * 70% т.к будівля у задовільному стані
Збитки
245784
5-10% від ПВД (7%)
ЕВД
3265416
ПВД - Збитки
ОР:
1184571
- Податок на землю
50592
12 р./м2 площі ділянки
Sз * 12 * 4
- Податок на майно
69755
2% на рік від СНС з урахуванням зносу
(СНС-Ін) * 2% * 1000
- Комунальні
витрати
42160
40 р./м2/мес.
Sз * 40
- Витрати на
управління
489812
15% від ЕВД
- Страхування
5572
0,1% від СНС на рік
- Забезпечення
безпеки
526680
15% від ПВД
Резерви
111430
2% від СНС на рік
ЧОД
1969414
ЕВД - ОР
Тепер розрахуємо величину коефіцієнта капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації визначається з урахуванням відшкодування капітальних витрат. Коефіцієнт складається з двох частин:
· Ставки прибутковості на капітал;
· Норми повернення інвестованого капіталу.
Для розрахунку ставки доходу використовується метод кумулятивного побудови, який полягає в поєднанні ставки доходу та ризиків, притаманних об'єкту нерухомості.
Відшкодування інвестованого капіталу здійснюється прямолінійно (метод Рингу). Річна норма повернення капіталу розраховується шляхом ділення 100%-ної вартості об'єкта на на що залишається термін корисного життя. Що залишається термін корисного життя об'єкта приймається рівним від 10 до 30 років залежно від привабливості оцінюваної нерухомості. Приймемо залишається термін корисного життя об'єкта рівним 20 років: оскільки наша будівля має призначення громадського харчування, а в цій сфері досить таки часто відбуваються різного роду зміни (постійно впроваджуються нововведення, змінюється дизайн приміщення і профіль закладу), що впливають на привабливість об'єкта нерухомості.
Таким чином, норма повернення капіталу дорівнює 100/20 = 5%.
Тепер визначимо величини складові ставку прибутковості:
· Ризик низької ліквідності: приймемо рівним 2%, тому що даний об'єкт нерухомості досить легко продати у зв'язку з його привабливим місцем розташування (центр міста, вихід на головну магістраль) і призначенням будівлі;
· Ризик вкладень у нерухомість: приймемо 5%, ризик не високий, оскільки будівля перебуває в благополучному районі і попит на нього буде постійно, не залежно від його призначення;
· Ризик інвестиційного менеджменту: 4%, тобто досить істотний, оскільки дане приміщення може бути використано не раціонально, тобто внутрішнє планування проведена таким чином, що частину робочої площі залишилася не задіяної. [5, c.23]
Тепер обчислимо коефіцієнт капіталізації (таблиця 3.9).
Таблиця 3.9
Розрахунок коефіцієнта капіталізації
Складові Ккап
Значення,%
Безризикова ставка
8
Ризик низької ліквідності
2
Ризик вкладення в нерухомість
5
Ризик інвестиційного менеджменту
4
Норма повернення капіталу
5
Разом Ккап
24
Тепер, використовуючи формулу 3, розрахуємо вартість об'єкта нерухомості в рамках дохідного підходу:
СДП = 1969414,145 / 0,24 = 8205,892 тис.р.

4 Зведення вартісних показників в підсумкову оцінку вартості нерухомості
Після визначення вартості нерухомості трьома традиційно застосовуваними методами: витратний підхід, порівняльний підхід і прибутковий підхід, приступають до наступного етапу процесу оцінки, який полягає у зведенні вартісних показників в підсумкову оцінку вартості.
Для кожного із застосованих методів оцінки вибирається питома вага (з урахуванням значущості і застосовності кожного методу для кожної конкретної ситуації). Основні елементи порівняння: відповідність меті оцінки, достовірність і достатність використовуваної для аналізу інформації, відповідність оцінюваного типу і характеру використання нерухомості.
Визначимо вагові коефіцієнти для кожного з підходів:
· Витратний підхід має найменшу вагу і приймається рівним 5%, тому що дисбаланс попиту і пропозиції на ринку таких об'єктів призводить до перевищення ринкових орендних ставок і цін продажів над відновними витратами;
· Аналіз проводився на підставі достовірної інформації про достатню кількість порівнянних об'єктів, тому питома вага підходу порівняльного аналізу продажів в підсумковому узгодженні буде найбільшим і складе 80%;
· Оцінюваний об'єкт відноситься до дохідної нерухомості. Однак, використані в розрахунках прогнози і дані про доходи можуть бути неточні, тому вага прибуткового підходу вище, ніж витратного, і нижче, ніж підходу порівняльного аналізу продажів, і приймається рівним 15%.
Дані про зведення отриманих результатів у підсумкову вартість об'єкта занесемо в таблицю 4.1.
Таблиця 4.1
Розрахунок ринкової вартості об'єкта нерухомості
Підходи до оцінки нерухомості
Вартість, тис.р.
Ваговий
коефіцієнт
Витратний
5321
0,05
Порівняльний
4750
0,80
Прибутковий
8206
0,15
Ринкова вартість
5291
1
Отже, метою даної курсової роботи було проведення розрахунків за визначенням вартості об'єкта комерційної нерухомості. Використовуючи раніше придбані знання в області економіки та оцінки нерухомості, а також на основі самостійного вивчення та узагальнення законодавчих актів та спеціальної економічної літератури було визначено, що ринкова вартість об'єкта нерухомості загальною площею 1054 м2 (включаючи земельну ділянку), що знаходиться в центрі міста, орендованого під ресторан становить 5291 тис.р.

Висновок
Нерухомість складає основу національного багатства Росії. Вона виконує безліч різних, у тому числі соціально та економічно значущих функцій. Не дивно, що останнім часом зріс інтерес до процесів, що відбуваються у сфері нерухомості.
Фахівці, чия професія тим чи іншим чином пов'язана з функціонуванням об'єктів нерухомості, користуються підвищеним попитом на ринку праці, а знання основ економіки нерухомості є обов'язковою умовою успішної трудової діяльності. [1, c. 651]
При виконанні даної курсової роботи ми займалися оціночною діяльністю, тобто виступали в ролі оцінювача нерухомості - досить поширена і перспективна професія в останні роки в Росії, у зв'язку із зростанням потреби у професійній оцінці.
Оцінка як найважливіша функція системи управління передує прийняттю практично будь-якого рішення щодо нерухомого майна. Вона проводиться зазвичай професійними оцінювачами на замовлення власника або покупця перед укладанням угоди, для отримання кредиту під заставу нерухомості, при розділі майна або внесення його як внесок до статутного капіталу комерційної організації, при страхуванні та оподаткування об'єктів і для багатьох інших цілей.
Оцінювач - це особа, що встановлює ринкову або іншу вартість нерухомості з використанням спеціальних підходів та методик.
Оцінювач повинен прагнути виконувати роботу відповідно до договору у встановлені терміни. Професійні оцінювачі повинні не тільки задовольняти жорстким фаховим стандартам (вимогам в плані компетентності, освіти і прояви професійних навичок), вони повинні також слідувати високим моральним принципам.
У Росії створено і функціонує Товариство оцінювачів (РОО), яким прийнято Кодекс професійної етики членів Товариства оцінювачів.
Дотримання професійних етичних норм у галузі оцінки є дуже важливим, так як на підставі думки оцінювача полягає угоди на дорогі об'єкти нерухомості, видаються великі кредити під заставу цих об'єктів, приймаються рішення про початок фінансування проектів землеустрою, вирішуються спірні майнові питання. [5, c. 108]
При виконанні даної курсової роботи, виступаючи в ролі оцінювача, ми повинні були визначити вартість об'єкта нерухомості. Перед нами стояло завдання, використовуючи підхід порівняльного аналізу, витратний і дохідні методи визначити ринкову вартість об'єкта нерухомості.
Використовуючи витратний підхід, в основі якого лежить припущення, що раціональний потенційний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості суму, що перевищує витрати на створення заміняє даний об'єкт нерухомості без надмірної затримки, ми отримали вартість об'єкта нерухомості, рівну Сзп = 5321 тис.р.
У рамках порівняльного підходу, заснованого на визначенні вартості нерухомості на основі порівняльного аналізу ринкових даних про продажі аналогічних об'єктів, була виведена вартість цього ж об'єкту, що дорівнює 4750 тис.р.
Застосовуючи дохідний підхід, що полягає в перетворенні в поточну вартість нерухомості очікуваних вигод, які може принести використання або майбутня продаж об'єкта, отримали вартість оцінюваного об'єкта, рівну СДП = 8206 тис.р.
В кінці курсової роботи, звівши вартісні показники в підсумкову оцінку вартості нерухомості, з використанням вагових коефіцієнтів була виведена ринкова вартість об'єкта нерухомості, що дорівнює 5291 тис.р.
Отже, при проведенні оціночної діяльності для об'єкта нерухомості знаходиться в центрі міста Новосибірська, за адресою вул. Червоний проспект 25, з виходом на головну вулицю, було встановлено, що раціональніше всього використовувати його в якості об'єкта громадського харчування, тому що ставка оренди за приміщення в даному випадку є найвищою і становить 1000 р./м2. Використовуючи вище перераховані підходи, була визначена ринкова вартість об'єкта на момент оцінки, тобто на 11.10.2005 р., що дорівнює 5291 тис.р. Як продавця об'єкта, так і покупця ця цифра в повніше влаштовує і вже на початку наступного року новим власником, після проведення всіх необхідних ремонтних і оздоблювальних робіт, у даному приміщенні відкриється новий ресторан для елітної публіки.

Список літератури
1. Горемикін В.А. Економіка нерухомості: Навчальний / В.А. Горемикін, Е.Р. Бугулов. - М.: інформ.-издат. дім «Філін», 1999.-592с.
2. Цивільний Кодекс РФ (частина перша) від 30.11.1994 № 51ФЗ прийнятий ГД СФ РФ 21.10.1994 (ред. Від 30.12.2004) / / КонсультантПлюс: ВерсіяПроф.
3. Денисенко Є.Б. Економіка нерухомості: Учеб. посібник / Є.Б. Денисенко .- К.: НГАСУ, 2002 .- 56 с.
4. ВСН 53-86. Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків / Гос.ком. по гражд. Стр-ву і архітектурі при Держбуді СРСР. - М., 1988 .- 70 с.
5. Щербаков О.І. Основи економіки нерухомості: Учеб. посібник / А.І. Щербаков, І.І, Золотарьов, Н.А. Щербакова. - К.: НГАС, 1997. - 124 с.
6. Визначення вартості об'єкта нерухомості. Метод. Вказівки до курсової роботи з дисципліни «Економіка нерухомості» для студентів спеціальності 060800 «Економіка і управління на підприємстві (в будівництві)» .- К.: НГАСУ, 2004. - 32 с.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Міжнародні відносини та світова економіка | Курсова
273.2кб. | скачати


Схожі роботи:
Оцінка вартості об`єкта нерухомості
Розр т вартості об`єкта нерухомості
Оцінка ринкової вартості об`єкта нерухомості 2
Оцінка ринкової вартості об`єкта нерухомості
Визначення оцінки ринкової вартості об`єктів нерухомості
Визначення повної кошторисної вартості будівництва об`єкта
Оцінка об`єкта нерухомості
Огляд і опис об`єкта нерухомості
Оцінка ринкової вартості нерухомості
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru