Види нерухомого майна

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

ВСТУП

До цих пір залишається відкритим питання про те, які споруди слід відносити до об'єктів нерухомого майна, бо відсутня навіть приблизний легально встановлений перелік споруд, що відносяться до об'єктів нерухомого майна. На практиці це обертається як державною реєстрацією в якості нерухомості споруд, які такими не є, так і неправомірною відмовою у реєстрації об'єктів нерухомого майна. Не вирішено в нормативному порядку і питання про те, чи можуть розглядатися в якості самостійних об'єктів нерухомого майна нежитлові приміщення у складі споруд, хоча реально ці об'єкти існують (наприклад, підземні переходи з вбудованими павільйонами і виходом з них метрополітену).
Відповідно, перш ніж розглядати особливості тих чи інших угод з нерухомим майном, необхідно визначитися з поняттям, видами і специфічними особливостями окремих видів нерухомого майна, які зумовлюють особливості правового регулювання його обороту.
Для початку потрібно розібратися з поділом речей на рухомі і нерухомі. Розподіл речей на рухомі і нерухомі, що веде свою історію ще з римського права, засноване на природних властивостях об'єктів цивільних прав. Як правило, нерухомі речі постійно знаходяться в одному і тому ж місці, мають індивідуальними ознаками і є незамінними. Характерною ознакою для більшості об'єктів нерухомості є їх нерозривний зв'язок із землею, саме якій вони звичайно мають підвищеною вартістю. Поза зв'язку з землею відповідні об'єкти, наприклад дерева, вирощувані в спеціальних розплідниках для подальшої посадки, конструкції для збірки житлового будови і т.п., нерухомими речами не вважаються.
Нерухоме майно призначене для тривалого використання, термін якого може обчислюватися й десятиліттями, і століттями, що вимагає значних витрат на її підтримку в належному стані, а також особливого обліку нерухомого майна та фіксації в єдиному документі (загальноукраїнському реєстрі) всіх випадків зміни власника, зміни складу і призначення такого майна.
Нерухоме майно - це предмет зовнішнього (матеріального) світу, що знаходиться в природному стані в природі (земля, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти тощо) або створений за участю людини або працею людини (будівлі, будівлі, споруди, багаторічні насадження, космічні об'єкти , суду та ін), щодо якої встановлено спеціальний правовий режим, що включає в себе державну реєстрацію прав та особливий порядок оформлення укладаються з приводу нього угод.
У коло майна, относимого до нерухомості, ст.130 ГК РФ включила земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею. При цьому маються на увазі об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе (у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди та ін.) Перелічене майно є нерухомість за своєю природою. Речі, які не відносяться до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном.
Таким чином, в основу розмежування майна на рухоме і нерухоме був покладений традиційний для російського права критерій фізичних, природних властивостей речі, що виражається у здатності чи нездатності речі до переміщення, критерій міцності зв'язку з землею. Поряд з цим же ст.130 ГК РФ допускає можливість віднесення законом до нерухомості і будь-якого іншого майна, якщо для нього спеціально вводиться державна реєстрація. Сама зазначена стаття прямо називає такого роду нерухомість повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти, але вони реєструються за особливими правилами, передбачені не Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", а транспортним законодавством, в де міститься і сама їх визначення. Зазначені об'єкти не тільки здатні до просторового переміщення без шкоди їх призначенню, але і спеціально призначені для цього. Визнання їх нерухомим майном, яке є характерним для цивільного законодавства багатьох країн, обумовлено високою вартістю даних об'єктів і пов'язаної з цим необхідністю підвищеної надійності правил їх цивільного обороту.
Основна специфіка правового режиму нерухомого майна полягає в тому, що виникнення, перехід, обмеження і припинення права власності, інших речових прав (іпотека, сервітут тощо) та деяких зобов'язальних (оренда, довірче управління і т.д.) прав на нього відбуваються в особливому порядку, що вимагає дотримання письмової форми і обов'язковій державній реєстрації. Зазначений порядок поряд зі ст.131 ЦК регулюється Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", деякими іншими спеціальними законами та прийнятими в їх розвиток підзаконними актами.

1. БУДІВЛІ І СПОРУДИ

Під будівлями прийнято розуміти об'єкти нерухомості, які призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи. Споруди служать чисто технічним цілям, люди в них якщо і є, то тимчасово. До споруд відносяться нафтові і газові свердловини, автозаправні станції, магістральні трубопроводи, спортивні та спортивно-видовищні споруди (стадіони, палаци спорту, концертно-спортивні зали, плавальні басейни), мости, оранжереї, трансформатори, теплові вузли, естакади та інші інженерні рішення, фундаментально пов'язані із землею.
У загальному і цілому під будівлею або спорудою слід розуміти будь-який штучно зведений на земельній ділянці (або під земельною ділянкою) самостійний об'єкт, фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, який використовується (або може бути використаний) за цільовим призначенням та переміщення якого без невідповідного збитку його призначенням неможливо.
Обов'язковою ознакою будівель і споруд як нерухомого майна - їх нерозривний зв'язок із землею, неможливість переміщення в просторі без заподіяння невідповідного збитку їх призначенню. Тому правила про оренду нерухомості взагалі і про оренду будівель і споруд, зокрема, не відносяться до договорів оренди кіосків, кіосків, павільйонів та інших подібних конструкцій, які можуть переміщатися в просторі. Тут мова може йти тільки про оренду нерухомості у вигляді земельних ділянок, на яких вони стоять.
Об'єктом цивільного права новостворене будівлю або споруду стає тільки після державної реєстрації права на нього на підставі документів, що підтверджують факт його створення. Тому правовий режим будівель і споруд, зокрема, пов'язаний з їх орендою, не поширюється на незавершені будівництвом об'єкти. Вони теж можуть визнаватися об'єктами нерухомості - у разі вчинення з ними угод, у тому числі і договору оренди, - але на такі операції не поширюється дія спеціальних норм про оренду будівель і споруд.

2. ЖИТЛОВІ ПРИМІЩЕННЯ

Виділення законодавцем житлових приміщень серед іншого нерухомого майна з встановленням для їх використання та обігу особливого правового режиму обумовлено головним чином особливої ​​соціальної значимістю житлових приміщень, їх довговічністю у використанні та суттєвої вартістю.
Згідно ст.1 Федерального закону "Про товариства власників житла" під приміщенням розуміється одиниця комплексу нерухомого майна (частина житлового будинку, інший пов'язаний з житловим будинком об'єкт нерухомості), виділена в натурі, призначена для самостійного використання для житлових, нежитлових або інших цілей, що знаходиться у власності громадян або юридичних осіб, а також Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень. У юридичній літературі можна зустріти і таке визначення приміщення - "це функціональна частина будівлі, споруди або будівлі, відокремлена від інших функціональних частин фізичними межами, не мають розривів".
Закон РФ "Про основи федеральної житлової політики", а також ГК РФ (ст.673) до житлових відносять приміщення, придатні для постійного проживання. Житловий кодекс говорить, що житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства).
Порядок визнання приміщення житловим приміщенням та вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлюються Урядом РФ відповідно до ЖК РФ, іншими федеральними законами.
До житлових приміщень належать: житловий будинок, частина житлового будинку; квартира, частину квартири; кімната.
Житловим будинком визнається індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку.
Квартирою визнається структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такий відокремлений приміщенні.
Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі.
Допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення (п.2 ст.17 ЖК РФ) . Але розміщення промислових виробництв в житлових приміщеннях не допускається, або допускається, але тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове. Переведення приміщень із житлових в нежитлові здійснюється в порядку, передбаченому житловим законодавством. Користування житловим приміщенням здійснюється з урахуванням дотримання прав і законних інтересів проживають у цьому житловому приміщенні громадян, сусідів, вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства, а також відповідно до правил користування жилими приміщеннями, затверджених Урядом РФ.
Право власності та інші речові права на житлові приміщення підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених ГК РФ, федеральним законом про реєстрацію, ЖК РФ.
Приміщення, призначені для проживання, проектуються і споруджуються або з'являються в результаті перебудови, перепланування, переведення нежитлових приміщень у житлові відповідно до описів, що містяться в спеціальних будівельних нормах і правилах (зокрема СНиП 2.08.01 - 89 "Житлові будинки").
Призначення знову будівлі, що будується задається з самого початку в проектній документації, яка затверджується замовником будівництва та узгодженої при необхідності з компетентними державними органами та органами місцевого самоврядування (ст.743, 760 ЦК України).
Після закінчення будівництва здійснюється здача-приймання будівлі, порядок проведення якої відповідно до ст.753 ЦК України визначається законом, іншими правовими актами та договором, і забудовнику видається технічний паспорт.
Житлове приміщення може стати непридатним для проживання (аварійним) в результаті звичайного зносу або під впливом особливих обставин. Однак сама по собі непридатність житлового приміщення для проживання не скасовує ознаки призначеного та класифікації його як житлового приміщення.
Отже, житловими слід вважати приміщення, призначені для постійного проживання.
Стосовно до житлових приміщень особливий правовий режим встановлено для основ та способів набуття права власності на житлові приміщення і права користування ними, а також для здійснення угод з житловими приміщеннями.

3. НЕЖИТЛОВІ ПРИМІЩЕННЯ

Нежитлові приміщення, які теж можуть бути самостійним предметом договорів купівлі-продажу, оренди, слід, перш за все, відрізняти від будівель та споруд. Нежитлові приміщення - це нерухоме майно, але не у вигляді окремо розташованих будівель або споруд, а у вигляді самостійних і чітко виділених частин у складі будинків, споруд (з додатком до договорів, предметом яких вони є, поверхових планів будівлі, споруди, на яких позначаються здаються в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі).
До нежитловим приміщенням відносяться будівлі, споруди та інші приміщення, призначені для виробничих, адміністративних, соціальних, освітніх, культурних та інших цілей та не включені до житлового фонду.
Термін "нежитлове приміщення" згадується у Цивільному кодексі України лише один раз (п.3 ст.288, згідно з яким розміщення власником в належному йому житловому приміщенні підприємств, установ, організацій допускається тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове в порядку, передбаченому житловим законодавством). При цьому зміст терміну "нежитлове приміщення" в законі не розкривається.
Розмежування будівель і нежилих приміщень, відмінних від будівлі або споруди, в якому вони перебувають, але безперервно з ним пов'язаних як самостійних об'єктів нерухомості, визнається вищою судовою інстанцією країни.
Найбільш явною причиною того, що нежитлові приміщення не врегульовані у Цивільному кодексі України в якості самостійних об'єктів нерухомості в тому, що положення ЦК РФ були розроблені, виходячи з того, що будинок являє собою єдиний і неподільний об'єкт цивільного права, який міг знаходитися в спільної (часткової або спільної) власності кількох осіб на умовах, визначених Кодексом, але який в принципі не міг бути розділений на кілька самостійних об'єктів. І тому нежитлові приміщення в будівлі, будучи, по суті, частиною цього неподільного об'єкта (на відміну від житлових приміщень), взагалі-то не повинні були виступати в якості самостійного об'єкта цивільно-правових угод. Проте в результаті пройшла в Росії приватизації нежитлові приміщення були залучені в цивільний оборот саме як самостійні об'єкти.
Як житлові, так і нежитлові приміщення можуть виступати в якості об'єкта нерухомого майна і предмета угод з ним лише в добудованому і зданому в експлуатацію будинку. Крім того, обов'язковою умовою існування приміщення як об'єкта нерухомості є наявність його як чітко визначеного у технічній документації на будівлю.
У висновку слід зазначити, що питання правового режиму нежитлових приміщень у чинному законодавстві опрацьовані недостатньо, що зумовлює застосування до договорів купівлі-продажу та оренди нежитлових приміщень правових норм, що регулюють ті ж договори щодо будівель споруд за аналогією.

4. Кондомініум

Федеральний закон "Про товариства власників житла" визначає кондомініум як єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташовані на ньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в яких окремі частини, призначені для житлових або інших цілей (приміщення), знаходяться в власності громадян, юридичних осіб, Російської Федерації, суб'єктів РФ, муніципальних утворень (домовласників) - тобто у приватної, державної, муніципальної та інших формах власності, а решта частини (спільне майно - дах, перекриття, підвали, сходи, ліфти, загальне обладнання тощо) знаходяться в їх спільній частковій власності.
До складу кондомініуму можуть входити наступні об'єкти: одну будівлю, або його частина, або декілька будівель, в яких приміщення належать різним (не менше ніж двом) домовласникам, з прилеглою земельною ділянкою у встановлених межах, пішохідними і транспортними дорогами, басейнами, водоймами, багаторічними зеленими насадженнями, трансформаторними підстанціями, каналізаційними спорудами, гаражами та іншими подібними об'єктами; кілька компактно розташованих будівель і споруд - односімейних, садових або дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражів і інших об'єктів, об'єднаних спільною земельною ділянкою та елементами інфраструктури.
Таким чином, кондомініум як майновий комплекс, об'єднаний єдиною і єдиною метою - постійного проживання в ньому громадян - об'єднує в собі і земельну ділянку, і будівля, і житлові та нежитлові приміщення в ньому. Кондомініум може складатися і з окремої частини будівлі розміром не менше однієї блок-секції, що має ізольований від інших частин будівлі вхід і міжквартирні сходові-ліфтовий вузол.
Права на нерухоме майно в кондомініумі і операції з ним підлягають державній реєстрації відповідно до чинного законодавства з поданням паспорта домоволодіння. Поряд з цим підлягають державній реєстрації всі об'єкти нерухомості, що входять до складу кондомініуму (окремі квартири або навіть кімнати, земельна ділянка).
У випадку, якщо кондомініум включає в себе не більше чотирьох приміщень, що належать двом, трьом чи чотирьом різним домовласникам, управління можуть здійснювати безпосередньо самі домовласники. При більшій кількості приміщень можлива передача управління уповноваженою державою або органами місцевого самоврядування службі замовника на житлово-комунальні послуги (ідеально - на конкурсній основі). І третій варіант управління кондомініумом - створення домовласниками товариства власників житла для управління кондомініумом. Товариство створюється при наявності не менше двох домовласників, які володіють, як правило, більш ніж чотирма приміщеннями в кондомініумі.
Рішення про спосіб управління кондомініумом здійснюється на загальних зборах домовласників.
Якщо домовласники приймають рішення організувати товариство власників житла, то їм необхідно на цих зборах затвердити його статут. Після того як статут буде затверджений, слід державна реєстрація товариства як юридичної особи некомерційної орієнтації.
Слід особливо підкреслити, що членство в товариствах може бути тільки добровільним. Конституція РФ говорить "ніхто не може бути примушений до вступу в будь-яке об'єднання чи до перебування в ньому".
Проте ті власники квартир, які не бажають вступати в товариство, зовсім не звільняються від несення витрат з утримання загальних частин і комунікацій житлового жому (це можливо за договорами з товариством - там, де вона створена).
Товариства має право здавати в оренду свої нежитлові приміщення, надавати зовнішні площі будинку для реклами і витягувати іншу прибуток від використання нежитлових приміщень будинку. Отримані кошти товариство може направляти тільки на утримання будинку: ремонт під'їздів, сходово-ліфтових вузлів, утримання охорони, облаштування прибудинкової території.
У разі створення для управління кондомініумом товариства власників житла це товариство також може, крім іншого, займатися продажем нерухомого майна, що входить до складу кондомініуму і знаходиться у власності товариства, - при недостатності коштів, необхідних для утримання спільного майна кондомініуму, і для поліпшення даного майна.
П.2 ст.290 ГК РФ говорить, що власник квартири не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру.
Отже, кондомініум - це майновий комплекс, який ніяк спеціально не створюється. Він сам з'являється, як тільки в будинку з'являються два або більше власників.

5. ПІДПРИЄМСТВА

Підприємству як об'єкту цивільних прав присвячені самостійні статті. У ДК це стаття 132, яка говорить, що:
Підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності.
Підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю.
Підприємство в цілому або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав.
До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи та послуги (комерційне позначення, товарні знаки. знаки обслуговування), та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором.
У Федеральному Законі про державну реєстрацію присвячується стаття 22, в ній йдеться, що:
Права на земельні ділянки й інші об'єкти нерухомого майна, які входять до складу підприємства як майнового комплексу, їх обмеження (обтяження), угоди з цими об'єктами нерухомого майна підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав за місцем знаходження даних об'єктів у порядку, встановленому цим Законом .
У разі потреби здійснення угоди щодо підприємства як майнового комплексу державна реєстрація наявності та переходу права на підприємство в цілому і операції з ним проводяться федеральним органом у сфері державної реєстрації.
Зареєстровані перехід права на підприємство, обмеження (обтяження) права на підприємство є підставою для внесення записів про перехід права, про обмеження (обтяження) права на кожен об'єкт нерухомого майна, що входить до складу підприємства як майнового комплексу, до Єдиного державного реєстру прав за місцем знаходження об'єкта нерухомого майна.
Правила внесення записів про права на підприємство як майновий комплекс та угод з ним до Єдиного державного реєстру прав та взаємодії між органами, які здійснюють державну реєстрацію прав, визначаються центральним органом виконавчої влади в галузі юстиції.
Отже, підприємство - це майновий комплекс, що складається з рухомих та нерухомих речей, майнових прав і обов'язків, виключних прав і деяких інших елементів. Причому підприємством визнається тільки майновий комплекс, який використовується для підприємницької діяльності. І в якості такого комплексу підприємство є неподільним об'єктом.
Використання підприємства в підприємницькій діяльності дозволяє зробити три висновки:
Майновий комплекс для визнання його підприємством повинен фактично використовуватися, тобто бути працюючим, "на ходу". В іншому випадку втрачається сенс в особливому правовому регулюванні положення підприємства.
Проте можна припустити, що якщо підприємство тимчасово з якихось причин не використовується, але збережено єдність майнового комплексу з можливістю поновлення підприємницької діяльності, такий комплекс не перестає бути підприємством.
Підприємство повинно використовуватися саме для підприємницьких цілей - отримання прибутку. Якщо майновий комплекс використовується без мети одержання прибутку, він не утворює підприємства (наприклад, медичний комплекс, використовуваний муніципальної поліклінікою для надання медичної допомоги в рамках обов'язкового медичного страхування).
Склад підприємства весь час змінюється (продаються і купуються об'єкти рухомого і нерухомого майна, причому останні можуть перебувати в різних населених пунктах і навіть за кордоном; продається готова продукція; реалізуються права вимоги і борги, пов'язані з діяльністю підприємства; амортизується та списується те чи інше майно і т.д.).
Остання обставина породжує проблему. З одного боку, законодавець не визначив межі існування підприємства в часі і в просторі. За загальним правилом зареєстровані права на об'єкт нерухомості існують до моменту припинення цих прав. З іншого боку, не можна двічі здійснювати операцію з одним і тим же підприємством, оскільки склад цього підприємства постійно змінюється.
Пропонується два рівним чином прийнятних вирішення цієї проблеми на законодавчому рівні: або зобов'язати власника вносити зміни до складу підприємства для забезпечення достовірності відомостей, внесених до Єдиного державного реєстру прав, або встановити, що підприємство щоразу створюється для здійснення угоди і припиняється після реєстрації переходу прав на нього до нового обличчя.

6. ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ

Поняття "земля" і "земельна ділянка" хоча нерідко і використовуються як синоніми, насправді з позицій права не збігаються. Земля може представляти собою поверхню грунту, яка не обгороджена яким-небудь чином. Тому об'єктом цивільних прав (і відповідно предметом угод в якості нерухомого майна) можуть бути тільки земельні ділянки.
Одним з найбільш найважливішим принципом, на якому грунтується Земельний Кодекс і видані відповідно до них інші акти земельного законодавства є врахування значення землі як основи життя і діяльності людини, відповідно до якого регулювання відносин щодо використання та охорони землі здійснюється виходячи з уявлень про землю як про природний об'єкті, що охороняється в якості найважливішої складової частини природи, природному ресурсі, який використовується як засобу виробництва в сільському господарстві і лісовому господарстві та засади здійснення господарської та іншої діяльності на території Російської Федерації, і одночасно як про нерухоме майно, про об'єкт права власності та інших прав на землю.
Для виникнення земельної ділянки як об'єкта нерухомого майна необхідні як мінімум три умови:
· Рішення компетентного органу про утворення земельної ділянки;
· Винесення його на місцевість, тобто визначення на місцевості його місця розташування та меж
· Державна реєстрація цієї ділянки як самостійного об'єкта нерухомого майна з присвоєнням йому кадастрового номера.
Земельна ділянка з позиції п.2 ст.6 Земельного кодексу РФ - це частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку. Згідно ст.40 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку поширюється на перебувають у межах цієї ділянки поверхонь (грунтовий) шар, загальнопоширені корисні копалини, прісні підземні води, замкнуті водойми, розташовані на ньому багаторічні насадження, якщо інше не встановлено законом.
Земельна ділянка можна дарувати, віддавати в заставу або здавати в оренду і розпоряджатися ним іншим чином, оскільки відповідні землі на підставі закону не виключені з обороту або не обмежені в обігу. Власник земельної ділянки має право використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не передбачено законами про надра, про використання повітряного простору, іншими законами та не порушує прав інших осіб. Власник земельної ділянки може зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати їхню перебудову або знесення, дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Ці права здійснюються за умови дотримання містобудівних і будівельних норм і правил, а також вимог про цільове призначення земельної ділянки.
Земельна ділянка може бути вилучена у власника для державних або муніципальних потреб шляхом викупу. Також земельну ділянку може бути вилучений у власника, але без викупу, якщо використання ділянки здійснюється з грубим порушенням правил раціонального використання землі, встановлених земельним законодавством, зокрема, якщо ділянка використовується не у відповідності з його цільовим призначенням або його використання призводить до істотного зниження родючості сільськогосподарських земель або значного погіршення екологічної обстановки.
Учасниками земельних відносин є громадяни, юридичні особи, Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти. Для іноземних громадян встановлюються обмеження такі, як придбання землі певних розмірів і заборона придбання землі прикордонних районів.
Земельна ділянка як об'єкт земельних відносин може бути діленим і неподільним. Ділені - це ділянки, після розділу яких частини утворюють окремі ділянки і беруть участь у самостійному обороті. Неподільні - ділянки, які можуть знаходитися тільки в цілому вигляді. Земельні ділянки розмежовуються за двома ознаками: цільовим призначенням і залежно від рівня суб'єкта власності. Згідно ст.7 ЗК РФ вони поділяються на такі категорії: землі сільськогосподарського призначення; землі поселень; землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення; землі особливо охоронюваних територій та об'єктів; землі лісового фонду; землі водного фонду; землі запасу.
Цивільне та земельне законодавство встановлюють особливі правила обігу земель, передбачаючи виправдані, обумовлені значимістю даного об'єкта цивільних прав, обмеження, що стосуються предмета, суб'єктного складу угод із земельними ділянками, їх оформлення, критеріїв визначення ціни земельних ділянок за такими угодами та інші особливості.
Договір купівлі-продажу земельних ділянок відноситься до договорів нерухомості і тому підпорядковується правилам купівлі-продажу нерухомості. Продаж земельних ділянок можлива лише після установки їх на кадастровий облік; без кадастрового свідоцтва угода не буде зареєстрована.
Хоча ЗК передбачає постановку земельної ділянки на кадастровий облік, проте на пряму він не позбавляє громадян користуватися земельними ділянками, що належать їм на основі постійного (безстрокового) користування та володіння, надаючи кожному громадянину за своїм бажанням безкоштовно і одноразово приватизувати таку земельну ділянку, а сільськогосподарські угіддя фермерам - за пільговими цінами. Проте до придбання такої ділянки у власність з відповідною реєстрацією права власності власник не має права розпоряджатися цією земельною ділянкою, а зокрема продати його.
У цьому розділі мають місце такі визначення, як:
· Власники земельних ділянок - особи, які є власниками земельних ділянок;
· Землекористувачі - особи, що володіють і користуються земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування або на праві безоплатного термінового користування;
· Землевласники - особи, що володіють і користуються земельними ділянками на праві довічного успадкованого володіння;
· Орендарі земельних ділянок - особи, що володіють і користуються земельними ділянками за договором оренди, договору суборенди;
· Володарі сервітуту - особи, які мають право обмеженого користування чужими земельними ділянками (сервітут).

7. ПАМ'ЯТНИКИ ІСТОРІЇ ТА КУЛЬТУРИ

До об'єктів нерухомого майна ще відносять і об'єкти культурної спадщини (пам'ятки історії та культури) народів РФ. Належність пам'яток до нерухомості обумовлюється в ФЗ № 73 в ст.3: до об'єктів культурної спадщини (пам'ятників історії і культури) народів Російської Федерації належать об'єкти нерухомого майна з пов'язаними з ними творами живопису, скульптури, декоративно-прикладного мистецтва, об'єктами науки і техніки та іншими предметами матеріальної культури, що виникли в результаті історичних подій, які становлять цінність з точки зору історії, археології, архітектури, містобудування, мистецтва, науки і техніки, естетики, етнології чи антропології, соціальної культури і є свідченням епох і цивілізацій, справжніми джерелами інформації про зародження і розвиток культури.
Об'єкти культурної спадщини поділяються на такі види:
· Пам'ятники - окремі будівлі, будівлі та споруди з історично склалися територіями (в тому числі пам'ятки релігійного призначення: церкви, дзвіниці, каплиці, костьоли, кірхи, мечеті, буддистські храми, пагоди, синагоги, молитовні будинки та інші об'єкти, спеціально призначені для богослужінь ); меморіальні квартири; мавзолеї, окремі поховання; твори монументального мистецтва; об'єкти науки і техніки, включаючи військові; частково або повністю приховані в землі або під водою сліди існування людини, включаючи всі рухомі предмети, що мають до них відношення, основним або одним з основних джерел інформації про які є археологічні розкопки або знахідки (далі - об'єкти археологічної спадщини);
· Ансамблі - чітко локалізуемие на історично сформованих територіях групи ізольованих чи об'єднаних пам'яток, будівель і споруд фортифікаційного, палацового, житлового, громадського, адміністративного, торгового, виробничого, наукового, навчального призначення, а також пам'ятників і споруд релігійного призначення (храмові комплекси, дацан, монастирі, подвір'я), в тому числі фрагменти історичних планувань та забудов поселень, які можуть бути віднесені до містобудівних ансамблів; твори ландшафтної архітектури та садово-паркового мистецтва (сади, парки, сквери, бульвари), некрополі;
· Визначні місця - творіння, створені людиною, або спільні творіння людини і природи, в тому числі місця побутування народних художніх промислів; центри історичних поселень або фрагменти містобудівної планування та забудови; пам'ятні місця, культурні та природні ландшафти, пов'язані з історією формування народів та інших етнічних спільнот на території Російської Федерації, історичними (в тому числі військовими) подіями, життям видатних історичних особистостей; культурні шари, залишки будівель древніх міст, городищ, селищ, стоянок; місця здійснення релігійних обрядів.
Земельні ділянки в межах територій об'єктів культурної спадщини, включених у єдиний державний реєстр об'єктів культурної спадщини (пам'яток історії та культури) народів Російської Федерації, а також у межах територій виявлених об'єктів культурної спадщини відносяться до земель історико-культурного призначення, правовий режим яких регулюється земельним законодавством Російської Федерації та Федеральним законом про об'єкти культурної спадщини.
Об'єкти культурної спадщини незалежно від категорії їх історико-культурного значення можуть знаходитися у федеральній власності, власності суб'єктів Російської Федерації, муніципальної власності, приватної власності, а також в інших формах власності, якщо інший порядок не встановлено федеральним законом.
Власник об'єкта культурної спадщини несе тягар утримання належного йому об'єкта культурної спадщини, якщо інше не встановлено договором між власником і користувачем даним об'єктом культурної спадщини.
При державній реєстрації договору купівлі-продажу об'єкта культурної спадщини або виявленого об'єкта культурної спадщини новий власник бере на себе зобов'язання щодо збереження об'єкта культурної спадщини або виявленого об'єкта культурної спадщини, які є обмеженнями (обтяженнями) права власності на даний об'єкт.
У випадку якщо в межах земельної ділянки або ділянки водного об'єкта виявлений об'єкт археологічної спадщини, від дня виявлення даного об'єкта власник земельної ділянки або користувач їм або водокористувач володіє, користується або розпоряджається належним йому ділянкою з дотриманням умов, встановлених Федеральним законом про об'єкти культурної спадщини для забезпечення збереження виявленого об'єкта культурної спадщини.
Об'єкт археологічної спадщини та земельна ділянка або ділянка водного об'єкта, в межах яких він розташовується, перебувають у цивільному обороті роздільно.
Об'єкти археологічної спадщини знаходяться в державній власності.

ВИСНОВОК

В даний час існує проблема розмежування майна на рухоме і нерухоме. При віднесенні майна до нерухомого виділяють три аспекти:
· Тісний зв'язок із землею;
· Складність об'єкта;
· Висока вартість.
Чітка класифікація розмежування майна на рухоме і нерухоме пов'язана з тим, що цивільні права на дані види майна різні.
У цій роботі були виділені такі види нерухомого майна як: будівлі та споруди, житлові приміщення, нежитлові приміщення, кондомініуми, підприємства, земельні ділянки та об'єкти культурної та історичної спадщини.
Будівлі - це об'єкти нерухомості, які призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи. Споруди - це об'єкти нерухомості, службовці чисто технічним цілям, люди в них якщо і є, то тимчасово.
Житлові приміщення - це об'єкти нерухомості, призначені для постійного проживання.
Нежитлові приміщення - це нерухоме майно, але не у вигляді окремо розташованих будівель або споруд, а у вигляді самостійних і чітко виділених частин у складі будинків, споруд.
Кондомініум - це майновий комплекс, який спеціально не створюється, а з'являється, як тільки в будинку з'являються два або більше власників.
Підприємство - це майновий комплекс, що складається з рухомих та нерухомих речей, майнових прав і обов'язків, виключних прав і деяких інших елементів, який використовується для підприємницької діяльності.
Земельна ділянка - це частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку.
Пам'ятники історії і культури - це об'єкти нерухомого майна з пов'язаними з ними творами живопису, скульптури, декоративно-прикладного мистецтва, об'єктами науки і техніки та іншими предметами матеріальної культури, що виникли в результаті історичних подій, які становлять цінність.

Список використаної літератури

1. Цивільний кодекс Російської Федерації (частини перша, друга, третя, четверта): Станом на 15 червня 2008 року. - К.: Сиб. унів. вид-во, 2008
2. Житловий кодекс Російської Федерації (станом на 10 травня 2008 року). - К.: Сиб. унів. вид-во, 2008-11-22
3. Земельний кодекс Російської Федерації від 25 жовтня 2001 р. N 136-ФЗ (ЗК РФ) (зі змінами та доповненнями) / Документи системи ГАРАНТ
4. Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (станом на 1 червня 2008 року). - К.: Сиб. унів. вид-во, 2008.
5. Федеральний закон "Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів РФ" від 25 червня 2002 року N 73-ФЗ (зі змінами та доповненнями) / Документи системи ГАРАНТ
6. Невзгодіна Є.Л. Угоди з нерухомістю (поняття, види, правове регулювання): Навчальний посібник / За ред. А.І. Казанніка. - Омськ: Омськ. держ. Ун-т, 2003
7. Економіка і управління нерухомістю: Підручник для вузів / Під загальною редакцією П.Г. Грабового. Смоленськ: Вид-во "Смолін Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999
8. Балабанов І.Т. Операції з нерухомістю / І.Т. Балабанов. - М.: Фінанси і статистика, 1996. - С.118.
9. Воронін. І.К. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним на території Російської Федерації / І.К. Воронін. - М.: Мігаліон, 2003. - 135 с.
10. Конституція РФ від 12 грудня 1993 р. (із змінами і доповненнями) / Документи системи ГАРАНТ
11. Водний кодекс від 3 червня 2006 р. (із змінами і доповненнями) / Документи системи ГАРАНТ
12. Лісовий кодекс від 4 грудня 2006 р. (із змінами і доповненнями) / Документи системи ГАРАНТ
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Курсова
77.1кб. | скачати


Схожі роботи:
Поняття нерухомого майна
Оренда нерухомого майна
Купівля-продаж нерухомого майна
Державна реєстрація нерухомого майна
Купівля продаж нерухомого майна
Договір купівлі-продажу нерухомого майна
Адміністративні процедури в області держреєстрації нерухомого майна
Процесуальний порядок накладення заборони на відчуження нерухомого майна
Вузькі місця в договорах оренди нерухомого майна аналіз судової пра
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru