додати матеріал


Іпотечне кредитування в Росії і за кордоном на сучасному етапі

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

ВСТУП


Слово «іпотека» грецького походження. в. до н. э.). Вперше воно було вжито у законодавстві Солона (VI ст. До н. Е..). Він ввів порядок, згідно з яким, будь-які зазіхання на приватну власність і її рухому частину суворо каралися. У 594 році до н. е.. Солон здійснює свої знамениті реформи, в тому числі:

- Скасовує поземельні податки;

- Вводить свободу заповіту.

Майно вже не обов'язково переходить спадкоємцям роду. Тепер кожен отримував право розлучатися з власністю і розпоряджатися нею на свій розсуд.

Солон запропонував ставити на маєтку боржника (зазвичай на прикордонній межі) стовп з написом, що ця земля є забезпеченням прав кредитора на певну суму. Такий стовп отримав назву іпотека. На ньому відзначалися всі борги власника землі. Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними.

Сучасне поняття іпотеки виникло не відразу. Його поява була викликана економічними потребами суспільства, розвитком його товарно-грошових відносин. З плином часу воно постійно вдосконалювалося, відбиваючи особливості часу конкретної країни.

У найдавнішу епоху забезпеченням виконання зобов'язання служила особистість боржника, а не його майно. У ті часи не існувало ні самого поняття «нерухоме майно», ні тим більше «права власності» на нього. Основою угоди служило довіру між учасниками угоди. Однак особисті якості боржника не піддавалися точній оцінці, що стримувало розвиток товарно-грошових, а також кредитних відносин, обумовлювало дорожнечу кредиту.

З розвитком товарно-грошових відносин, виникненням правоот-носіння між економічними суб'єктами, розширенням економічного простору, з'являється необхідність у більш чіткому визначенні міри відповідальності кожного учасника економічних угод. Таким чином, встановлюється право власності на землю та нерухомість. Причому право на нерухоме майно юридично закріплюється за певним власником і захищається від посягання інших осіб. Встановлюються і обмеження на це право власності. Завдяки цьому з'являється основа для угод з нерухомим майном зокрема, можливість його застави.

У різних частинах світу поняття приватної власності виникає в різні часові періоди, а ось особлива заслуга в розвитку законодавства в області юридичного забезпечення виконання зобов'язань належить Римському цивільному праву. Саме вона вводить в практику систему забезпечення виконання зобов'язань шляхом застави нерухомого майна.

Спочатку закладене за договором майно до виконання боржником своїх зобов'язань передавалося кредитору в повну власність. Така форма речового забезпечення називалася фідуція (від лат. - Угода на довірі чи довірча операція). Наступна форма розвитку речового забезпечення - пігнус (від лат. - Неформальна застава) - більшою мірою захищала позичальника від свавільних дій кредитора

Поява самої іпотеки було обгрунтовано політичними та економічними умовами того часу, тобто ослабленням рабовласницького господарювання в Римі і масової передачі земель орендарям, що призвів до виникнення класичного інституту іпотеки, який проходив свої етапи і свою еволюцію. Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних операцій була велика. Достатньо складні по структурі операції вимагали контролю і регулювання, налагодженої реєстраційної системи.

Таким чином, поняття «іпотека» грунтується на давньоримських принципах застави, будучи більш досконалої його формою. З часом змінювалися лише умови надання, обсяги та цілі іпотечного кредиту, надійність його забезпечення, кредитних відносин, пов'язаних з іпотекою.

Іпотека - це одна з форм майнового забезпечення зобов'язання боржника, за якої нерухоме майно залишається у власності боржника, а кредитор у разі невиконання останнім свого зобов'язання набуває право отримати задоволення за рахунок реалізації даного майна.

Іпотека характеризується наступними відмінними рисами:

  1. Іпотека, як і всякий застава - це спосіб забезпечення належного виконання іншого (основного) зобов'язання - позики або кредитного договору, договору оренди і т. д. Отже, іпотека базується на основному зобов'язанні, так як без нього вона втрачає сенс.

  2. В якості предмета іпотеки завжди виступає нерухомість (земельні ділянки і все, що з ними пов'язано: підприємства, житлові будинки, інші будівлі, споруди).

  3. Предмет іпотеки завжди знаходиться у володінні боржника. Він же залишається власником, користувачем і фактичним власником цього майна, але позбавляється права розпорядження ним, принаймні, без згоди кредитора, на час заставного періоду.

  4. Договір кредитора і боржника про встановлення іпотеки оформляється спеціальному документом - заставної, яка супроводжується нотаріальним посвідченням і державною реєстрацією.

  5. У разі невиконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, кредитор має право вимагати продажу заставленого майна з публічних торгів.

Таким чином, іпотечний кредит - це кредит, повернення якого забезпечене заставою нерухомого майна. А іпотечне кредитування - це цілісний механізм реалізації відносин, що виникають з приводу видачі, продажу і обслуговування іпотечних кредитів

Незважаючи на інтернаціональний характер інституту застави нерухомого майна, іпотека в різних країнах має своє місце і сенс. Внаслідок чого, в кожній країні діє своє специфічне законодавство з регулювання відносин у даній сфері. Відмінності в чому обумовлені станом, розвиненістю і особливостями земельного законодавства. Наприклад, в США, де заставу нерухомості використовується дуже широко, власне під іпотекою розуміється кредитування тільки в житловій сфері. У Франції ж право на безпосереднє володіння землею належить потомственим аристократам, всі інші громадяни мають право оренди земельних ділянок, у зв'язку з чим тут діють принципи іпотечного кредитування, що увібрали в себе національну своєрідність.


Іпотечне кредитування в Росії І ЗА КОРДОНОМ. СУТНІСТЬ І ПОНЯТТЯ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ


Іпотека - це кредит під заставу нерухомого майна, також іпотечний кредит являє собою рух позичкового капіталу в сфері нерухомості, пов'язане з наданням грошових ресурсів на умовах повернення, терміновості і платності. Іпотечною є кредит, наданий у грошовій формі або у формі іпотечних цінних паперів під заставу об'єкта нерухомості, спрямований на покупку або будівництво даної нерухомості. Іпотечний кредит, будучи однією з форм кредитних відносин і різновидом кредиту, володіє всіма притаманними йому ознаками і є виразником певних відносин між економічними суб'єктами, які є учасниками процесу надання іпотеки, тобто приватними особами, фінансовими інститутами, фірмами, державними установами, будівельними компаніями.

При іпотечному кредитуванні позичальник отримує кредит на покупку нерухомості або інші цілі. Його зобов'язанням перед кредитором є погашення кредиту, а забезпечує виконання цього зобов'язання застава нерухомості. При цьому купувати і закладати можна не тільки житло, але й інші об'єкти нерухомості - землю, автомобіль, яхту і т.д. Нерухомість, придбана за допомогою іпотеки, є власністю позичальника кредиту з моменту придбання.

Найпоширеніший варіант використання іпотеки в Росії - це покупка квартири в кредит. Іпотечні кредити видаються банками, і умови кредитування у всіх різні. На державному рівні в Росії іпотека знаходить підтримку у вигляді розробленого іпотечного законодавства, а так само спеціально створених державою іпотечних агентств. За згодою орендодавець-теля, предметом іпотеки також може бути право оренди нерухомості.

Оформлення іпотеки - багатоетапна процедура, що включає збір документів, проходження кредитної комісії банку, пошук відповідного житла, його оцінку і страхування, укладення договору іпотеки. На цьому шляху може допомогти іпотечний брокер. Так само може знадобитися допомога агентства нерухомості при покупці квартири в кредит.

Коли іпотечний кредит отриманий і житло придбане, настає час «розплати». Погашення кредиту може здійснюватися як готівкою, так і безготівково, або в строго певні дні, або в будь-який день місяця - ці умови визначаються банком-кредитором. Можливість дострокового погашення кредиту так само визначається іпотечним банком. Кредит є «погашеним» повністю, коли на рахунок кредитора зарахована повністю сума кредиту та відсотки. Так як суми іпотечних кредитів досить великі, і сам проект є довгостроковим, то кредит погашається частинами. Погашати кредит можна кількома способами, щоб банк і позичальник могли вибрати найбільш оптимальний варіант погашення. Позичальнику також необхідно пам'ятати про те, що існують можливості скоротити витрати і на етапі погашення кредиту: можливе погасити кредит достроково або скористатися перекредитуванням (це одержання кредиту з більш низькою процентною ставкою для погашення кредиту з більш високою ставкою, узятого раніше. На сьогоднішній день з'являється досить велику кількість іпотечних програм з більш низькими процентними ставками. Скориставшись перекредитуванням, позичальник може значно скоротити переплату по приобретаемому житлу).

Способи погашення кредитів залежать від наступних факторів: з якою періодичністю здійснюється платіж, які строки і розміри платежів, в якій формі здійснюється платіж.

Банк-кредитор зазвичай визначає платіжний період: наприклад, з 5 по 10 число кожного місяця. У тому випадку, коли позичальником внесок своєчасно не досконалий, кредитор може застосувати штрафні санкції. Як тільки позичальником і кредитором підписується договір, позичальник отримує на руки графік платежів з вказівкою їх розмірів. Найчастіше банком виставляються дуже суворі вимоги щодо погашення кредиту - відповідність перераховуються і зазначених сум має дотримуватися до копійок. Будь-яке відхилення (недоплата або переплата) від визначеної суми може розглядатися банком як порушення зобов'язань за договором. Це може бути викликати застосування штрафних санкцій.

Якщо обрана готівкова форма внесення платежу, то це означає, що необхідно вносити гроші на позичковий рахунок через касу банку. Позичальникові, який вибрав таку форму платежу, варто не забувати про те, що платіж не завжди можливо здійснити у вечірній час, а у вихідні та святкові дні банки не працюють.

Якщо ж позичальником обрано метод безготівкових платежів, то йому необхідно переводити своєчасно зазначені суми зі свого рахунку, на рахунок банку-кредитора. У цьому випадку необхідно враховувати факт, що сам міжбанківський переказ є так само платною послугою і на нього виконання потрібно 1-3 робочих дні. Для того, щоб позбутися від цих витрат (як тимчасових, так і фінансових), можна відкрити рахунок в банку, де був узятий іпотечний кредит.

Так само існує ще один спосіб оплачувати кредит безготівковими платежами: переводити частину зарплати на рахунок банку-кредитора до її отримання. Позичальнику у цьому випадку необхідно написати заяву на ім'я керівника підприємства, на якому працює позичальник, а також обговорити і узгодити всі деталі з бухгалтерією.

На сьогоднішній день більша частина програм іпотечного кредитування надає позичальнику можливість достроково погасити кредит, мінімальний мораторій становить, як правило, 6 місяців. Погасити достроково можна як весь кредит, так і його частина. Для цього необхідно написати заяву в формі, встановленої кредитором. Якщо позичальник погашає частину кредиту достроково, то він має право зменшити суму щомісячних платежів на період, що залишився, або зберегти розмір платежів, але скоротити термін виплат. Якщо ж позичальник вибирає скорочення терміну кредитування, то сума переплати за житло значно знижується. Який варіант вибрати - вирішує сам позичальник. Після того, як відбулося дострокове погашення частини кредиту, позичальникові видається новий графік внесення платежів.

Якщо позичальник повністю достроково погашає кредит, то у кредитора необхідно запросити точну суму кредиту і відсотків на передбачувану дату повного погашення кредиту. Як тільки всі необхідні платежі будуть внесені, позичальникові необхідно зробити ще дві процедури: зареєструвати в установі юстиції припинення іпотеки. Це необхідно для того, щоб зняти заставне обтяження з житла; повідомити про дострокове погашення кредиту страхову компанію, що дозволить повернути частину грошей за невикористаний страховий період.

На поточний момент іпотека - найнадійніший спосіб придбання житла, на відміну від пайового будівництва чи вкладу в будівельний кооператив. Гроші передаються безпосередньо продавцеві житла, а не третім особам (забудовникам або власникам кооперативу). У всьому світі іпотечне кредитування розвивається і функціонує як форма довгострокового фінансування житлових програм. Іпотечне кредитування, з одного боку, сприяє вирішенню низки соціальних та економічних проблем країни, і, перш за все, проблеми забезпечення житлом, з іншого - зниження інфляції, відтягуючи на себе тимчасово вільні грошові кошти громадян і підприємств.

Предметом іпотеки може бути наступне майно:

  1. земельні ділянки, що перебувають у приватній власності;

  2. підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно;

  3. житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;

  4. дачі, садові будинки, гаражі і т.д.;

  5. повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання.

В даний час у світовій практиці склалися два класичних способу іпотечного кредитування:

1. однорівнева модель іпотечного кредитування (німецька модель);

2. дворівнева модель іпотечного кредитування (американська модель).

У однорівневої моделі іпотечного кредитування кредитом пов'язані позичальник і кредитор. Дана модель будується на циклічності обігу грошових коштів: кошти, що надаються позичальником, використовуються для видачі кредитів його попередникам, вже закінчили період накопичення.

При реалізації даної моделі передбачено укладення таких основних видів договорів між позичальником і кредитором:

  1. договір про накопичувальний житловому вкладі та, потім, кредитний договір, і договір про іпотеку;

  2. між позичальником страховою організацією - договір страхування закладеного житла;

  3. між позичальником і продавцем (будівельником) житла - договір купівлі-продажу житла.

В якості кредитора може виступати іпотечний банк або позиково-ощадне установа. Для кредитора можливо рефінансування іпотечних кредитів за рахунок випуску цінних паперів - закладних листів і, тим самим, - мінімізірованія можливих ризиків. При взаємодії з позиково-ощадних установою позичальником накопичується первинний (власний) капітал, який є обов'язковою умовою для видачі іпотечного кредиту (позикового капіталу).

У дворівневої моделі іпотечного кредитування крім позичальника та кредитора беруть участь посередник (іпотечне агентство) та / або учасник фінансового ринку (іпотечна фінансово-інвестиційна компанія). При реалізації даної моделі передбачено укладення таких основних видів договорів:

1. кредитний договір;

2. договір про іпотеку

3. договір страхування заставленого житла;

4. договір купівлі-продажу житла;

5. генеральну угоду;

6. агентський договір;

7. договір переуступки прав вимоги за іпотечними кредитами;

8. договір про порядок здійснення операцій з цінними паперами іпотечного агентства;

9. договір страхування підприємницького ризику;

10. договір купівлі-продажу цінних паперів.

На першому етапі реалізації договірних відносин між учасниками дворівневої моделі іпотечного кредитування полягають кредитний договір і договір про іпотеку основних учасників - позичальника та кредитора. Після отримання кредиту позичальник укладає договір купівлі-продажу житла з продавцем або його будівничим, після чого число учасників даної моделі збільшується з метою зведення ризику основних учасників до мінімуму. Зі страховою організацією укладаються договори страхування підприємцям-нізації ризику та закладеного житла.

На вторинному іпотечному ринку між кредитором і іпотечним агентством укладається відповідна угода про відступлення прав вимоги за іпотечними кредитами, а також договір довірчого управління придбаними правами вимоги. Це дозволяє кредитору продовжуватиме чітко контролювати позичальника, отримувати комісійні за обслуговування кредиту, а на кошти, отримані від агентства, розширювати кредитні операції.

Для отримання іпотечного кредиту позичальник представляє в банк стандартний пакет документів, необхідний для вирішення питання про видачу йому кредиту. Разом з тим, враховуючи, що в якості предмета застави буде виступати нерухоме майно, додатково повинні бути представлені наступні документи:

- Свідоцтва про державну реєстрацію прав власності на об'єкти нерухомості, в тому числі на земельну ділянку;

- Документ про територіальні межі земельної ділянки (план ділянки), виданий Комітетом по земельних ресурсах і землевпорядкування;

- Довідка з Комітету із земельних ресурсів та землеустрою про відсутність арештів на закладається заставодавцем майно;

- Висновок незалежної професійної оцінної компанії (фірми) про оцінку реальної вартості предмета іпотеки;

- Договір зі страховою компанією про страхування об'єкта нерухомості;

- Проект договору іпотеки;

- Інші документи, що є невід'ємною частиною договору іпотеки.

У Росії посередником є іпотечне агентство. Іпотечними агентствами є організації, які створені державою для розвитку іпотеки. У Росії зараз працює федеральне агентство іпотечного житлового кредитування, і регіональні агентства, які залежать від федерального.

Робота іпотечних агентств з банками будується наступним чином:

- Агентство визначає умови кредитування, попередньо консультує позичальника;

- Банк-партнер видає кредит на заданих агентством умовах;

- Після агентство викуповує в банку права вимоги кредиту, відповідно стає кредитором позичальника на весь термін кредитування.

У підсумку позичальник, щоб вирішити житлові проблеми, отримує кредит як би в держави. Як правило, умови кредиту, які пропонуються агентством (термін, ставка, розмір первісного внеску) є відповідними середньоринковими. Але важливим є те, що банком в програму можуть бути внесені уточнення в частині додаткових витрат. Позитивним аспектом у співпраці з агентством є те, що воно має великий досвід роботи на цьому ринку і представляє державу. Позичальник повинен сам вирішувати - що йому вибрати: співробітництво з агентством, або безпосередньо з банком.

Купити квартиру в кредит за допомогою іпотечного агентства не складніше, ніж через іпотечного брокера. Процедура отримання іпотечного кредиту через агентство іпотечного кредитування зводиться до наступного: насамперед позичальник приходить в агентство на консультацію, де оцінюються можливості отримання іпотечного кредиту, обумовлюється сума кредиту, а також даються всі необхідні рекомендації по збору документів для купівлі квартири в кредит.

Потім позичальник подає зібрані документи в агентство. У разі позитивної відповіді від кредитної комісії агентства він одержує листа для банку - підтвердження можливості участі у федеральній програмі іпотечного кредитування. Протягом певного часу (зазвичай не більше 2-х місяців) позичальник зобов'язаний підібрати варіант житла. Також він повинен пройти дві обов'язкові процедури - оцінку нерухомості та страхування. У процедуру страхування входять: страхування квартири - об'єкта застави, страхування життя і працездатності позичальника, страхування від обмеження або втрати позичальником права власності на нерухомість, а також від визнання угоди купівлі-продажу квартири недійсним.


ІПОТЕЧНА КРЕДИТУВАННЯ ЗА КОРДОНОМ


Механізм угоди купівлі-продажу нерухомості по схемі іпотечного кредитування найчастіше передбачає безпосередню участь не менше шести основних суб'єктів ринку: покупця і продавця нерухомості, професійного посередника, кредитора, оцінювача нерухомості, страховика. Досвід ринку іпотечних кредитів у США свідчить про безсумнівну доцільності для позичальника використання в якості посередників ліцензованих іпотечних брокерів, кожен з яких має доступ до програм колосального безлічі кредиторів, на відміну від Росії, де посередником є агентство нерухомості, що пропонує обмежену кількість іпотечних програм. Широкі альтернативні можливості отримання кредиту, використовуючи послуги іпотечних брокерів, дозволяють прямо чи опосередковано знизити його вартість.

Іпотечний брокер - досить затребуване особа при купівлі житла за іпотекою. Поява людини з такими обов'язками обумовлено великою кількістю іпотечних програм і організацій, що займаються іпотекою. У випадку, коли позичальник не має часу, чи бажанням збирати і обробляти величезну кількість інформації, він може доручити цю роботу іпотечного брокера. Сьогодні можна працювати як з незалежними брокерами, так і звертатися до ріелторські агентства, у складі яких є спеціальні відділи по іпотечному кредитуванню. Співробітники даних відділів теж іменуються іпотечними брокерами. Основною причиною, по якій за допомогою йдуть до брокерів, є наявність досвіду проведення процедури вибору та отримання іпотечного кредиту. Так само брокери вже мають особисті контакти в банках, що видають іпотечні кредити. Основний мінус - послуги іпотечного брокера платні. Вартість послуг залежить від кваліфікації брокера, ступеня його професіоналізму і кількості послуг, які він повинен надати клієнту. Вартість може складати від $ 500 до $ 1500. Деякі агентства нерухомості надають послуги іпотечного брокера в якості бонусу. При цьому має дотримуватися умова: шукати і купувати іпотечне житло позичальник повинен за допомогою цього агентства. За наявною статистикою, в США майже 100% позичальників, які звернулися до іпотечного брокера, отримують кредит на придбання нерухомості навіть при відсутності кредитної історії або деякі проблеми в ній, неможливість підтвердження одержуваного доходу, відсутність громадянства або виду на проживання, і т.д.

Звичайно, кожна програма пропонує іпотечний кредит за своєю ціною. Для менш «благополучних» за оцінкою кредитор позичальників пропонуються програми з більш високою процентною ставкою (різниця 1-2%), із збільшеним початковим внеском з звичайних 10 до 25-30% або з іншими додатковими умовами (наприклад, з вимогою одноразової сплати на користь кредитора від 1 до 2,5% від суми кредиту). Подібні процедури збільшують вартість кредиту не більше ніж на 15-30%. Покупці з низьким рівнем доходу іноді мають можливість отримати іпотечний кредит на пільгових умовах на дотаційною основі, що забезпечується відповідними федеральними цільовими програмами.

В Америці, Німеччині, Англії та інших країнах, важливу роль у реалізації програм іпотечного кредитування грає заставна, як цінний папір, що видається позичальником банку-кредитору і свідчить про заставу нерухомості. Заставна продається на первинному ринку цінних паперів. Оператори вторинного ринку - компанії, які надали кредит під заставу нерухомості, випускають цінні папери, забезпечені заставними і продають їх іншим інвесторам, забезпечуючи тим самим відтворення іпотечного капіталу. При цьому в якості однієї зі складових відтворення капіталу є повернення кредитів позичальником, що може відбуватися за участю страхових і трастових компаній.

У більшості банків України намагаються реалізувати класичні іпотечні варіанти, які склалися в США та Німеччині. Кредити за кордоном видаються строком на 15-30 років. У середньому родині доводиться віддавати 30% від усього доходу сім'ї. Навантаження, звичайно, істотна, але зате сім'я стає учасником іпотечних програм: може оплатити 70% вартості житла, а то й більше. Потім підключається держава. У європейських країнах, наприклад, у Бельгії, воно, по суті, списує половину цієї суми. Держава в цьому випадку багато виграє. По-перше, вирішується житлова проблема: не треба вирішувати питання з розподілом муніципального житла, а по-друге, іпотечні гроші - це хороші інвестиційні гроші. У той же час розгорнута іпотека дає будівельний бум. Китай вже давно дуже активно використовує іпотечні програми через зменшення економічного зростання.

В американців система має деякі особливості. Банки продають заставні на квартиру, куплені по іпотеці. Потім на базі цих закладних агентства емітують вторинні цінні папери. Виручені за цінні папери гроші повертаються в банки, їх знову вкладають в іпотеку.

У німців система однорівнева. Там іпотечні банки - особливі. Вони займаються іншими банківськими операціями, але дуже обмежено. Банки самі випускають вторинні цінні папери. Так вони отримують додаткові гроші для реінвестування в іпотеку. Також у німців існує система позик в ощадних касах: люди, які починають з нуля, як ніби доводять, що можуть платити певну суму в місяць, накопичують у цих касах гроші.

Іпотечне кредитування може стати найважливішим напрямком фінансової діяльності, які забезпечують зростання економіки, розвиток грошового ринку і капіталізації банків. Мова йде про досить великих і довгострокових (на 15-30 років) кредити під низький відсоток. Навіть у такій країні з потужною банківською системою, як США, комерційні банки часто не в змозі належною мірою задовольнити попит на цьому ринку і провідну роль на ньому грають федеральні агентства - «Фредді Мек» і «подрузі Марсі Френні Мей», що спираються в першу чергу на бюджетні ресурси. За своїм статусом ці агентства ставляться до підприємств, спонсорованим державою, і вони володіють активами в розмірі 1,6 трлн. дол В даний час вони мають об'єм виданих кредитів більше 2,5 трлн. дол За своєю економічною суттю такі масштабні, довгострокові і низькодохідні кредити, щоб почати працювати, навіть у розвинених країнах в першу чергу спираються на систему державної підтримки. Значимість розвитку іпотеки для будівельної галузі окремо і економіки в цілому вважається дуже високою, а тому реалізація її потребує використання серйозних важелів.


КЛАСИФІКАЦІЯ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ


При розгляді питання про іпотечному житловому кредитуванні слід розрізняти поняття об'єкта застави і об'єкта кредитування.

Об'єкт застави - ​​нерухоме майно (житлове приміщення - будинок, квартира і т. д.), що є забезпеченням зобов'язання позичальника.

Об'єкт кредитування - конкретна мета, для досягнення якої надається позика. Іпотечні кредити розрізняються залежно від схем видачі, погашення і обслуговування. Двома основними типами іпотечних кредитів є:

  1. Постійний іпотечний кредит, головною різновидом якого є самоамортізірующійся кредит.

  2. Кредит із змінними виплатами, різновидами якого є:

- Кредит з кульовим платежем;

- Пружинний кредит або кредит з фіксованим платежем основної суми;

- Кредит з участю у доходах і в прирості вартості;

- Кредит з наростаючими платежами;

- Кредит із зворотним ануїтетом;

- Кредит змінною ставкою;

- Канадський ролл-овер;

- Завершальна іпотека;

- Кредити з доданою процентною ставкою.

Постійні кредити є найбільш простою формою кредиту. Вони характерні для країн з низькою інфляцією, тривалими термінами кредитування та передбачають рівні виплати в погашення (амортизацію) через однакові проміжки часу. Тому такі кредити відносять до розряду самоамортізірующіхся.

Кредити зі змінними виплатами не відносяться до числа самоамортізірующіхся і передбачають різну періодичність погашення основного боргу та відсотків, а також інші додаткові умови. До числа таких кредитів належать кредити з кульовим платежем, які припускають одноразовий підсумковий (кульовий) платіж і поділяються на:

1. кредити із заморожуванням процентних виплат, до закінчення терміну кредиту, не передбачають будь-яких виплат, як в погашення основного боргу, так і термінових відсотків. Погашення кредиту і відсотків по ньому проводиться в кінці терміну. Використання подібних кредитів досить обмежена. До них вдаються в основному земельні спекулянти, які розраховують на продаж ділянки землі в кінці строку за суму, що дозволяє виплатити кредит, відсотки та отримати прибуток від продажу.

2. кредити з виплатою лише одних відсотків є різновидом кульового платежу, при якому передбачається кульової платіж основної суми в кінці терміну, а відсотки виплачуються регулярно протягом терміну кредиту.

Пружинні кредити припускають регулярні рівні виплати в рахунок погашення основного боргу. При цьому відсотки виплачуються на непогашений залишок.

Кредити за участю застосовуються при фінансуванні дохідної нерухомості. Даний кредит близький до самоамортізірующімся кредитами, але припускає, що крім регулярного погашення основного боргу та відсотків, кредитор бере участь в доходах об'єкта. Участь кредитора може бути різним. Так він може претендувати на частину перевищення ренти, частина перевищення чистого операційного доходу (кредит з участю у доходах), частина приросту капіталу або виручки, отриманої від реалізації нерухомості (кредит з участю у прирості вартості) і т. п.

Кредити з наростаючими платежами передбачають змінні виплати протягом усього терміну і використовуються власниками здається в оренду нерухомості, в розрахунку, що платежі будуть збільшуватися щорічно або з іншою періодичністю. Також подібні кредити використовуються для кредитування молодих сімей, що мають на початку терміну кредитування дохід менший, ніж наприкінці.

Кредити зі зворотним ануїтетом навпаки припускають зниження виплат по кредиту в кінці терміну або їх припинення і в цьому сенсі можна порівняти із замороженими кредитами.

Використовуються такі кредити для фінансування літніх орендодавців.

Кредити зі змінною ставкою зазвичай «прив'язують» до одного з індексів грошового ринку, інфляції, валюти і т. п. Даний кредит дозволяє оплачувати кредит за змінною ставкою з обмеженнями за мінімальною і максимальною величиною ставки. Зміна ставок впливає на строки кредитування.

Канадський рол-овер характеризується змінними ставками відсотка через заздалегідь обумовлені проміжки часу (наприклад, кожні п'ять років).

Різновидом цього кредиту є кредит з переговорною ставкою, який відрізняється тим, що крім періодичності виплат заздалегідь обумовлюються граничні ставки відсотка.

Завершальні іпотеки мають кілька різновидів, і самі є окремим випадком вторинного фінансування. Суть цього типу кредитування в тому, що під вже прокредитовані нерухомість надається другий кредит, платежі по якому направляються в погашення першого кредиту. Ставки за такими кредитами, як правило, вище, ніж за першим кредитом.

Кредити з доданою процентною ставкою передбачають віднесення відсотків на основний борг, а результат ділиться на кількість періодів погашення для виявлення величини чергового платежу. Такі кредити використовуються при кредитуванні особистої власності (автомобілів і т. п.) і передбачають можливість дострокового погашення кредиту.


ПЕРЕВАГИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В РОСІЇ ТА ЗА КОРДОНОМ


Переваги та недоліки іпотечного кредитування в Росії.

Переваги:

  1. Замість багаторічного накопичення необхідної суми на покупку житла, виникає можливість відразу жити в новій квартирі або будинку. При цьому житло, придбане по іпотеці, відразу є власністю позичальника іпотечного кредиту. У новому житлі можна зареєструватися як позичальнику, так і його сім'ї після підписання договору купівлі-продажу.

  2. Безпека операції забезпечується страхуванням ризиків втрати права власності на квартиру і її пошкодження, а так само втрати позичальником працездатності.

  3. Позичальникові іпотечного кредиту надається майнове податкове вирахування, який фактично знижує процентну ставку по іпотеці за рахунок того, що позичальник не буде платити прибутковий податок з суми, витраченої на покупку житла і з відсотків по іпотеці.

  4. Тривалий термін кредитування робить платежі по іпотеці не дуже великими і, отже, не надто обтяжливими для бюджету позичальника.

  5. Для окремих осіб можуть існувати соціальні іпотеки в їхньому регіоні.

  6. Так само в більшості іпотечних програм надається можливість погасити кредит достроково.

Недоліки:

  1. Найістотнішим недоліком іпотеки є так звана «переплата» за квартиру, яка може досягати 100% і більше.

«Переплата» по іпотеці включає в себе відсотки за іпотечним кредитом і щорічні суми обов'язкового страхування.

  1. У процесі отримання іпотечного кредиту позичальникові доводиться нести ще деякі додаткові витрати, такі як оплата послуг оцінної компанії і нотаріуса, плата банку за розгляд заявки на кредит, збір за ведення позичкового рахунку і т.п.

  2. Ще один «мінус» іпотеки - велика кількість вимог іпотечних банків до позичальників: документальне підтвердження доходів, наявність реєстрації та російського громадянства, певний стаж роботи на одному місці, можливість надати поручителів по кредиту і т.д.

4. Починаючи виконувати кредитний договір, тобто щомісяця виплачувати гроші, необхідно уважно дотримуватись термінів, зазначених у контракті, інакше банк може оштрафувати позичальника. Причому, в даному випадку не принципово, запізнився чи позичальник з грошима на кілька днів або вніс їх на день раніше.

5. Вибираючи іпотечну програму, не варто орієнтуватися лише на суму першого внеску і мінімальну процентну ставку. І те й інше може виявитися трохи більше. Банки можуть додавати витрати позичальника на введення позичкового рахунку, на оцінку квартири, банківську комісію за надання кредиту, часом доводиться платити за оренду банківського сейфа, розгляд заявки, оформлення документів у нотаріуса і т. д.

Знайти ідеальний компроміс між перевагами і недоліками іпотеки кожному має самостійно. На сьогодні вибір банків і їх іпотечних програм досить широкий.

Переваги та недоліки іпотечного кредитування за кордоном.

Недоліки:

1. Перший, а часом і основний недолік, учасники іпотеки європейських країн бачать у тому, що до повного погашення іпотечного кредиту житло не вважається власністю. Воно може бути вилучено на користь або фонду, або банку у випадку, коли позичальник не зможе виплачувати кредит у відповідності з тим графіком, який закріплений договором. Так як ці кредити видаються на тривалий термін (близько 10 років, а в США деякі заставні оформляються з терміном покриття до 25 років), то покупець нерухомості повинен бути здатний розумно планувати свою «особисту грошову політику», доходи і витрати на довгі роки. А це потребує не тільки постійного заробітку, а й особистої внутрішньої надійності на свої чисто фізичні сили.

2. Російські громадяни теж можуть скористатися іпотечним кредитом в ряді європейських країн. Схема цього досить проста. Покупець житла в кредит повинен відкрити рахунок у банку-кредиторі, перевести на нього суму початкового внеску, потім всі суми, що надходять і знімаються (тільки продавець може отримати з цього рахунку гроші) контролюються банком-кредитором. Банк завжди може відповісти на питання: чи має клієнт засобами, достатніми для погашення кредиту, у строк встановлений іпотечним договором. Таким чином, вимагаючи, щоб одержувач іпотечного кредиту відкривав рахунок саме в їхньому банку, банк тим самим оберігає себе від ряду несподіванок. Відкрити такий рахунок, користуватися ним для взяття та погашення іпотечного кредиту можна практично в будь-якому західному банку.
Однак у Німеччині та Англії це пов'язане з рядом труднощів, що виникають з вимогами імміграційних служб. На Кіпрі (а також у деяких колишніх соціалістичних країнах) це набагато простіше. Там відкриття іпотечного рахунку розглядається в першу чергу як інвестиційне вкладення в економіку країни. Перш ніж відкрити рахунок, треба мати початкову суму і разом з заявою на отримання іпотеки направити повідомлення про грошову спроможності, про відсутність будь-якої заборгованості фінансовим установам.

Співвідношення першого внеску суми кредиту, строків і процентної ставки природно в різних країнах різниться, але суть залишається все ж однаковою. Великі труднощі приносять візові правила або всілякі обмеження з боку імміграційних властей. Необхідно при цьому мати на увазі, що в ряді країн можна купити нерухомість або взяти її під іпотеку, але проживати на ній можна буде тільки не більше 3 місяців на рік. І навіть якщо іпотека буде виплачена повністю, допустимо протягом 10-15 років, то постійно жити на придбаній площі все одно буде не можна, поки придбана нерухомість не буде розглядатися як підстава для постійного проживання в даній країні.


СОЦІАЛЬНА ІПОТЕКА


Соціальна іпотека - це можливість отримати фінансову підтримку держави при покупці житла по іпотеці соціально незахищеними громадянами для поліпшення житлових умов. На сьогоднішній день встановлена ​​норма (18 кв.м. на людину), у межах якої можливе поліпшення умов проживання, з використанням соціальної іпотеки. Для того щоб позичальник міг скористатися соціальної іпотекою, необхідно, щоб позичальник був визнаний потребують поліпшення житлових умов, і щоб він стояв у черзі на це поліпшення. Так само соціальної іпотекою можуть скористатися такі категорії населення: молоді сім'ї, працівники бюджетної сфери, військовослужбовці та інші групи. Соціальна іпотека існує в декількох формах:

1. Купівля державного житла в кредит за пільговою ціною;

2. Надання субсидій на частину вартості житла, придбаного за іпотекою;

3. Проведення дотування процентної ставки за іпотечним кредитом.

Варіант соціальної іпотеки визначається для кожного регіону, і залежить від уподобань та ініціативи місцевої влади. Для того, щоб уточнити, яким варіантом позичальник може скористатися, необхідно звернутися до органів влади, що відповідають за житлову політику міста (району). Отримавши конкретну інформацію щодо умов соціального іпотечного кредитування в цьому районі, він може розрахувати розмір початкового внеску, розмір і терміни кредиту, суму щомісячних виплат і мінімальний необхідний дохід позичальника (сім'ї позичальника).

Вимоги до позичальника, який бажає скористатися соціальної іпотекою, пред'являються не тільки органами влади, але і банком, який співпрацює з владою, і безпосередньо видає кредити. Основні вимоги, що пред'являються банком, стосуються громадянства і постійної реєстрації позичальника, тривалості трудового стажу. Незмінним є також вимога обов'язкового іпотечного страхування за свій рахунок.


ІПОТЕЧНА КРЕДИТУВАННЯ ДЛЯ МОЛОДІ


Одним з можливих варіантів покращити житлове становище для молоді - відроджувана практика студентських будівельних загонів. Працівники цих загонів (як правило) після 150 відпрацьованих змін можуть придбати квартиру за собівартістю. Такі будзагони існують сьогодні тільки у Свердловській і Воронезькій областях. За цією програмою учасники можуть придбати житло за ціною в 3 рази меншою, ніж ринкова. Крім цього переваги, учасники отримують можливість скористатися іпотечним кредитом з пільговими ставками. Москва, Санкт-Петербург, Рязанська та Новгородська області, а так само Республіка Татарстан теж збираються формувати такі будзагони.


ДЕРЖАВНА ІПОТЕКА ДЛЯ МОЛОДОЇ СІМ'Ї


Для молодої сім'ї існують не тільки місцеві програми пільгового іпотечного кредитування, але і федеральна програма. По ній можна отримати субсидію на покупку будинку або квартири. Сам розмір можливої ​​субсидії залежить від наступних показників: нормативна вартість житлового метра в конкретному муніципальній освіті і наявність у даній сім'ї дітей. Молоді сім'ї без дітей можуть отримати субсидію в розмірі 35% вартості житла, що купується, а сім'ї з дітьми 40%. Нормативи для розрахунку вартості житла становлять 42 кв.м. для сім'ї з двох чоловік, а для сім'ї з трьох і більше - 18 кв. м на одну людину. Субсидію можливо отримати при основному умови: обоє повинні бути не старше 30 років. Двома умовами є: визнання сім'ї потребує поліпшення житлових умов (тобто сім'я повинна стояти в черзі на отримання муніципального житла), а так само мати достатні кошти для оплати вартості житла в частині, яка перевищує розмір субсидії. Єдиний для всієї Росії список претендентів на отримання субсидії, формується в Росстром. Рішення про включення в цей список приймається органами місцевої влади суб'єкта РФ, і потім передається в Росстрой. При включенні молодої сім'ї у федеральну програму, їй видається спеціальне свідоцтво. Сама субсидія зараховується на рахунок в банку-партнері федеральної програми. Ця сума може використовуватися як початковий внесок при придбанні житла по іпотеці, або на будівництво індивідуального будинку.


СОЦІАЛЬНА ІПОТЕКА ДЛЯ ВІЙСЬКОВОСЛУЖБОВЦІВ


Реалізація прав військовослужбовців на житло зараз може бути вирішена за допомогою всеросійської програми «Військова іпотека» за допомогою накопичувальної іпотечної системи житлового забезпечення. Приймати участь в даній програмі можуть військовослужбовці, які уклали перші контракти про проходження військової служби з 1 січня 2005 року. Програма полягає в тому, що кожен рік на індивідуальний рахунок військовослужбовця перераховується деяка сума грошей. Сам розмір суми встановлюється на рівні Уряду РФ і переглядається з урахуванням інфляції і загальноекономічної ситуації в країні. Накопичена на рахунку сума може бути використана в якості початкового внеску при покупці житла по іпотеці.


СОЦІАЛЬНА ІПОТЕКА В РЕГІОНАХ


У столиці РФ на сьогоднішній день реалізуються дві схеми соціальної іпотеки:

- Ведеться будівництво по міському замовленню, і житло може бути придбане за собівартістю. Вартість житла в такому разі приблизно в 2 рази менше, ніж ринкова.

- Для виплати початкового внеску надається субсидія. Тобто можна отримати безоплатну субсидію, додати до неї іпотечний кредит, 10% власних коштів, і придбати відповідне житло. Але при використанні даної схеми житло купується за ринковою ціною. Обидві програми розраховані на тих, хто стоїть в черзі на отримання житла.


Татарстан


Республіканська програма соціального іпотечного кредитування почала діяти в Татарстані з 2005 року. За цією програмою можливе придбання житла на виплат під 7% річних, строком до 28,5 років. Брати участь в даній програмі можуть тільки ті, хто потребує поліпшення житлових умов (тобто мають 18 і менш кв.м. на людину), працюють у бюджетній сфері або є співробітниками підприємств, частково фінансують програму («Татнафта», «Татенерго») . У цій програмі можливо взяти участь не вносячи обов'язкового первинного внеску. Оплачувати придбане житло так само можливо власною працею і (або) продукцією особистого підсобного господарства. При появі в сім'ї позичальника дітей, за кожного видається безоплатна субсидія на погашення іпотечного кредиту. Розмір субсидії дорівнює вартості 18 кв.м., але не більше вартості неоплаченої частини придбаного житла на момент народження дитини.


Омськ


Програма безпроцентної соціальної іпотеки реалізується в Омську з 2007 року. Програма спрямована на забезпечення житлом наступних груп населення: працівники бюджетної сфери, ветерани бойових дій, «чорнобильці», молоді сім'ї. Позики видаються обласним Агентством житлового будівництва. До початку дії цієї програми в Омській області працювала програма державної підтримки житлового кредитування. За цією програмою позичальнику компенсувалися процентні ставки, пропоновані іпотечними банками до рівня 10%, а потім 8% річних.


Липецьк


Програма, що реалізовується в Липецьку, почала працювати в 2003 році. За цією програмою черговикам видаються субсидії для оплати початкового внеску, а так само виплачуються компенсації процентних ставок. Брати участь у програмі можуть бюджетники, молодята, багатодітні сім'ї, учасники та інваліди війни та інші пільговики. Так само Департаментом ЖКГ міста Липецька сформована програма переселення громадян зі старого та аварійного житла, яка розрахована до 2010 року. Жителі старих і непридатних будинків переселяються у благоустроєні квартири.


Приморський край


Засідання комісії з надання субсидій на виплату відсотків по кредиту проводиться щомісяця. Реальна процентна ставка за існуючого механізму субсидування знижується в два рази. Для багатьох жителів краю це робить іпотеку більш доступною. Але прийняти участь в даній програмі можуть тільки ті, хто купує житло в новобудовах. Для вторинного ринку дана програма не діє.

На жаль, говорити про масове участь громадян Росії в іпотечних програмах поки рано. Черги на поліпшення житлових умов у кілька разів перевищують число тих, хто за допомогою кредиту отримав квартиру чи побудував будинок. Головна причина цього - відсутність повноцінної державної підтримки. Ці іпотечні програми лише ініціатива на місцях за принципом «порятунок потопаючих - справа рук самих потопаючих». Але ж за кордоном, в розвинених країнах, житлові проблеми вирішуються не стихійно. І в США, і в Німеччині купити житло за повну вартість можуть тільки дуже багаті люди, так само як і у нас в країні. Значить, основна маса населення користується кредитами. Житлове кредитування на Заході і на початку своєї історії, і в даний час підтримується державою. Форма сприяння у придбанні житла сім'ям з невисокими доходами застосовується в ряді іпотечних програм у США. Від позичальника потрібно внесення початкового внеску, який видається у вигляді субсидії. У деяких випадках, надаючи кредити для внесення первинного внеску, кредитори дозволяють позичальникам не повертати кредит, якщо вони залишаються в придбаному житло певний період часу. В інших програмах позичальники повинні повернути кредит, якщо тільки вони продадуть власність. Найчастіше фінансові засоби, що використовуються в таких програмах, надає федеральний уряд у рамках житлової програми. Законодавство США змушує банки і великі іпотечні корпорації робити активні кроки в обслуговуванні сімей з низькими та помірними доходами.

Інша форма державної підтримки - субсидування процентної ставки іпотечного житлового кредиту. У Фінляндії та Норвегії, наприклад, надається державний житловий кредит з відсотковою ставкою нижче ринкової, а в Данії, Швеції частіше використовується субсидування цієї процентної ставки з боку держави. Взагалі в скандинавських країнах отримали велике поширення державні гарантії на кредитування житлового будівництва. Перевагою такого надання гарантій є можливість кредитувати нове житлове будівництво за більш низькими процентними ставками, оскільки скорочується надбавка кредиту за ризик. У ряді країн соціальним категоріям позичальників держава передбачає податкові пільги при придбанні житла. Наприклад, в Іспанії муніципалітети приймають на себе субсидування малозабезпечених позичальників. Німецька система будзаощадження передбачає накопичення в загальній касі, і при досягненні 40 або 50% від вартості житла на решту суми видається позика з розстрочкою 6,5-18 років. При цьому в Німеччині широко застосовується державне стимулювання накопичень власного капіталу на житлове будівництво - за допомогою надання щорічних премій. Вкладник німецької будощадкаси знає, що років через 5 його гроші збільшаться на 35-40%. І державі вигідно стимулювати участь своїх громадян в накопичувальній системі, підтримувати житлове кредитування в будь-якій формі. Адже це постійне забезпечення роботою будівельного комплексу, це податкові надходження до бюджету, це витяг тих грошей, які російське населення за звичкою тримає вдома, без жодного ефекту для себе й економіки країни. У розвинених країнах, де кредитування житла стабільно, на кожну вкладену грошову одиницю держава отримує 10 одиниць віддачі.

Країни Східної Європи взяли на озброєння досвід багатих сусідів, і навіть вони тепер виправдовують вкладення однієї одиниці в житлове кредитування в короткі терміни в трикратному розмірі. У Чехії, Словаччини, Угорщини, Хорватії, а також у Казахстані прийняті законодавчі акти, що регулюють діяльність будівельних ощадних кас і передбачають держпідтримку вкладникам цих кас у вигляді заохочувальних премій. Та й у регіонах Росії, де є добре побудовані програми, де надаються пільги людям - часткове погашення відсотків, часткове погашення первісного внеску - іноді за рік бюджет повертає все, що він дає, через активізацію житлового будівництва, через податки. Але в цілому по Росії така віддача це одиничні випадки. І все тому, Держпідтримка іпотеки свідомо збиткова та неефективна.


АНАЛІЗ РИНКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ


За підсумками за 2002 р. загальний обсяг іпотечних кредитів досягала всього лише 3,3 млрд. крб., А середній розмір кредиту становив лише 532 тис. руб. Але загальний обсяг кредитів населенню на початок 2003 р. перевищив вже 140 млрд. руб. Кредитування здійснювалося переважно в іноземній валюті. У структурі наданих іпотечних житлових кредитів валютні кредити склали 63,3% і 68,2% відповідно. Темпи зростання обсягу наданих в 2002 р. валютних кредитів в 1,24 рази випереджали темпи зростання обсягу кредитів, наданих у російських рублях. Таке співвідношення склалося за рахунок кредитних організацій Москви та Санкт-Петербурга, які надавали кредити в основному в іноземній валюті. Кредитні організації інших регіонів надавали іпотечні кредити в основному в російських рублях. Частка кредитів в іноземній валюті, виданих кредитними організаціями інших регіонів, в загальному обсязі кредитів, виданих у 2001 р., склала 1,1%, а в 2002 р. - 2,6%. Простежується тенденція зростання обсягів і розширення числа банків - учасників іпотечного кредитування. Так, якщо в 2001 р. 42,9% загального обсягу іпотечних житлових кредитів було надано кредитними організаціями, що входять в список 30 найбільших банків країни, то в 2002 р. їх частка в загальному обсязі наданих кредитів зменшилася до 27,7%. Більша частина кредитів (81,5% у 2001 р. і 82,9% у 2002 р.) була надана кредитними організаціями Московського регіону. Зацікавленість в даному виді кредитування виявили як московські позичальники, так і позичальники Алтайського, Красноярського, Ставропольського країв, Амурської і Новосибірської областей. Крім Московського регіону іпотечні житлові кредити надавали в основному кредитні організації Республіки Башкортостан і Чувашія, а також Оренбурзької, Самарської, Тюменської областей, м. Санкт-Петербург, на частку яких припало 12,6% наданих в цілому по Російській Федерації коштів. Умови кредитування для позичальників різних регіонів Російської Федерації суттєво різнилися. Процентні ставки складали від 5% в Хабаровському краї до 26-28% у Костромській, Тульської і Кемеровській областях. Обсяги наданих окремим позичальникам іпотечних житлових кредитів коливалися від 15-30 тис. руб. у Волгоградській та Бєлгородській областях до 20-30 млн. крб. в Москві і Санкт-Петербурзі. Терміни кредитування варіювалися від 3 років у Самарській, Тверській областях, Алтайському краї та м. Москві до 25 років в Самарській області. Величина кредитних ризиків, за оцінками кредитних організацій, була незначною. Рівень прострочених боргів по іпотечних житлових кредитах на 1.01.2002 склав 0,42% на 1.01.2003 - 0,33% до загальної суми заборгованості. Кількість випадків звернення кредитних організацій в судові органи з питань стягнення виданих кредитів становило в середньому 1 випадок на 132 кредиту в 2001 р. і 1 випадок на 205 кредитів у 2002 році. Про масштаби відставання Росії від промислово розвинутих країн, де житлова проблема не має такої гостроти, свідчать такі дані. Обсяг ринку будівництва Західної Європи в 2002 склав 990 млрд. дол, в США 860 млрд. дол

За 2006 рік іпотека пройшла в Росії таку дистанцію, яку не могла подолати протягом декількох попередніх років. Тепер ні надзвичайно високі ціни на житло, ні дефіцит квартир не затьмарюють перспектив житлового кредитування. Популярність житлового кредитування зросла, і більшість банків розраховують у 2007-2008 роках наростити обсяги виданих кредитів. Один з основних підсумків 2006 року - випередження цілей, які ставилися з самого початку. Показовий старанність виявило федеральне Агентство іпотечного житлового кредитування (АІЖК), згідно з початковими планами якого процентні ставки за іпотечними кредитами мали плавно зменшуватися на 1% на рік. Однак за минулий рік АІЖК пішло на зниження цілих 3 рази. З 1 січня була введена система диференційованих ставок, відповідно до якої мінімальна планка (при початковому внеску від 50% і термін кредитування до 15 років) опустилася до 12%. Після цього агентство ще двічі вдавався до цього заходу: з 1 липня і з 1 жовтня ставки знижувалися ще на 0,5%. Ще одна тенденція 2006 року - збільшення суми кредиту. Ще в 2005 році більшість банків обмежував максимальний розмір кредиту 300-500 тис. доларів. За 2006 рік практично скрізь планка піднялася до 1-1,5 млн. доларів.

Дуже нестабільні ціни при купівлі квартири за 1 кв.м. Це можна простежити на прикладі Уфи в жовтні 2007 року. Отже, житловий ринок нерухомості Уфи з 15 по 22 жовтня 2007 року: середня ціна пропозиції 1 кв.м. за всіма типами квартир на 22 жовтня 2007 року склала 49,74 УРАХУВАННЯМ за кв.м., приріст за тиждень склав -1,0%. Середня ціна на однокімнатну квартиру склала 52,39 УРАХУВАННЯМ / кв.м., Приріст за тиждень +0,3%. Середня ціна на двокімнатну квартиру склала 48,49 УРАХУВАННЯМ / кв.м., Приріст за тиждень -0,5%. Середня ціна на трикімнатну квартиру склала 47,53 УРАХУВАННЯМ / кв.м., Приріст за тиждень +2,6%. Середня ціна на багатокімнатні квартири склала 52,9 т.р / кв.м приріст за тиждень +7,8%. Середня ціна на елітне житло склала 70 т. / кв.м. (Елітне житло не враховується в загальному індексі цін). У порівнянні з 2006 роком, відбулося зниження цін за кв.м. від 6 до 10%.

За кордоном процентні ставки поступово ростуть, при цьому очікується й подальше підвищення річних відсотків. Ставка за іпотечними кредитами у Франції цього року досягла позначки 4,28%, продемонструвавши місячне зростання в 0,33%. На даний момент в цій країні підвищуються ціни на нерухомість: наприклад, ціна за квадратний метр становить 2647 євро, а в елітних округах Парижа до 12 тис. євро.


ПРОБЛЕМИ І ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ


Незважаючи на існуючі проблеми, іпотечний бізнес сьогодні представляється банкам надзвичайно привабливим. Це дуже ємний і перспективний ринок, що підтверджує присутність великих західних банків. , станут около 2 млн. российских семей. При збереженні існуючих темпів економічного розвитку та динаміки зростання реальних доходів населення в найближчі 3-5 років клієнтами іпотечних банків, за оцінками маркетингового компанії IRG, стануть близько 2 млн. російських сімей. Подальша активізація розвитку системи іпотечного кредитування пов'язана зі зниженням рівня інфляції і підвищенням доходів населення. У варте час тільки 5-7% сімей є потенційними клієнтами іпотечних банків. Основними проблемами неприступність іпотеки в Росії є такі чинники:

  1. високі ціни на нерухомість, зумовлені відсутністю достатніх обсягів житлового будівництва і обмеженою пропозицією на ринку готового житла;

  2. низька платоспроможність населення;

  3. високий розмір початкового внеску (авансовий платіж) при купівлі житла в іпотеку;

  4. високі процентні ставки по кредитах.

Необхідно відзначити, що в даний час іпотека в Росії практично не вирішує проблеми забезпечення широких верств населення доступним житлом.

З усіх можливих шляхів розвитку, іпотека, поки що, є найбільш ефективним і швидким методом вирішення житлової проблеми, але одночасно містить велику кількість недоліків. Кількість виданих іпотечних кредитів зростає. До західних «стандартів» за дефолтів нам поки що далеко, але банкрутів серед позичальників все більше. Існує величезна невідповідність між цінами на нерухомість і доходами громадян. Наприклад, за вартістю житла Москва входить до п'ятірки світових лідерів, а за рівнем доходів населення дуже серйозно відстає. Отже, навіть при наявності середніх заробітків варто розраховувати лише на придбання найдешевшої квартири в Москві.

Складна сьогоднішня ситуація з початковим іпотечним внеском. У деяких вітчизняних банках він становить всього 10% суми кредиту. Багато це чи мало? У західних країнах, що мають розвинену систему іпотечного кредитування, прийнято давати кредити за наявності у позичальника близько 30% загальної суми, що страхує банки від відомих ризиків. Так що стверджувати, ніби розмір первинного внеску в Росії дуже високий, несправедливо. Проте у питання є й інша сторона: це можливості позичальників. На сьогоднішній день вони такі, що для більшості москвичів (не кажучи вже про провінційних жителів) накопичити суму навіть 10 тис. доларів досить проблематично.

Ця обставина враховують деякі вітчизняні банки, предусмотревшей двоступеневу систему кредитування. Замість одного позичальник отримує два послідовних позики. Перший видається на термін, необхідний для погашення первісного внеску. Як тільки сума виявляється сплаченої, банк видає другий кредит - для повного розрахунку за квартиру. Мабуть, така система - гарний вихід як для банків, зацікавлених у залученні клієнтів, так і для позичальників, котрі мають серйозні труднощі з первісним накопиченням.

Підраховано, що для погашення іпотечної позики, в середньому родині доводиться віддавати від 40 до 60% щомісячного доходу. У грошовому вираженні це близько 600 доларів при кредиті, що становить 75 тис. доларів. І так буде тривати не рік і не два - мінімум десятиліття. Що й говорити, впрягтись в таку упряжку під силу хіба що молодим, здоровим, готовим до аскетичного існування і психологічному напрузі людям. Чи багато таких налічується в Росії?

Згідно з дослідженнями фонду «Громадська думка», проведеним у 44 регіонах, з'ясувалося: лише 23% опитаних допускають зухвалу думка про іпотечний кредит. І лише 4% з них в змозі виплачувати більше 10 тис. руб. щомісяця. Виходить, що до категорії потенційних позичальників потрапляє лише кожен четвертий житель Росії. І тільки один з 25 таких «щасливців», ймовірно, потягне щомісячні виплати для погашення кредиту.

Для розвитку ініціативи необхідно економічне та фінансове просвітництво. Адже саме воно формує менталітет, необхідний людям, здатним використовувати нові життєві можливості, в тому числі і іпотеку.


ВИСНОВОК


За останні роки житло надзвичайно подорожчало, при цьому іпотека стала відносно дешевше. Актуальність іпотеки пояснюється тим, що вона надає можливість, як вже було сказано раніше, вирішити житлове питання за допомогою одержання довгострокового кредиту на придбання житла. Банки і компанії пропонують різні програми іпотечного кредитування, причому їх вибір досить широкий. Цілком виплатити вартість квартири відразу можуть тільки дуже заможні люди. Тут-то і приходить на допомогу іпотека. Можна вже жити в квартирі, ще виплачуючи кредит з відсотками, а не витрачати суми на виплату оренди знімається житла.

Іпотека - це найважливіший інструмент забезпечення повернення кредиту. Іпотечний кредит, що видається під заставу нерухомості, включаючи земельну власність, є однією з форм кредитування, активно використовується в ринковій економіці і забезпечує надійність угоди.
Актуальність даної теми в даний час не викликає сумніву. Необхідність поліпшення житлових умов громадян з метою підвищення їх особистого добробуту, підвищення ролі житлового сектору в економіці Росії, пріоритетність даного напрямку визнаються всіма і підтверджуються як власним накопиченим досвідом, так і досвідом, придбаним на базі вивчення зарубіжних країн. У всьому світі іпотечне кредитування давно вже стало класичної сферою банківської діяльності. У розвинених країнах на цей вид кредитування припадає близько 1 / 3 сукупних активів кредитних організацій. Світовий досвід свідчить, що іпотечне кредитування сприяло відродженню промисловості, подолання безробіття, оздоровлення банківської системи і, в підсумку, виходу з кризи США - 30-і роки, Канади та Німеччини в 40-50-ті роки, Аргентини і Чилі -70-80 -і роки.

В даний час проблема іпотечного кредитування стає все більш актуальною серед населення. У зв'язку з цим з'являється величезна кількість публікацій думок фахівців, що пояснюють потенційним позичальникам про характер подібного кредиту. Іпотечне кредитування набуло широкого поширення у світовій банківській практиці. У розвинених країнах склалися цілі системи іпотечного кредитування, представлені агентствами з торгівлі нерухомістю, банками та іншими кредитними інститутами, що здійснюють кредитування, страховими компаніями, кредитними агентствами, що поставляють інформацію про кредитоспроможність клієнтів, а також компаніями, що спеціалізуються на вилученні закладеного майна у випадку неплатежу за позикою .

Іпотека могла б одержати широке поширення в нашій країні досить швидко, коли б не ряд суттєвих проблем, що перешкоджають цьому. Незважаючи на всі переваги кредитування під заставу нерухомості, кредитні організації (банки), потенційні позичальники, а також інші можливі учасники механізму іпотеки, вступають у дану процедуру неохоче, вважаючи за краще інші, більш знайомі й перевірені форми кредиту.

Однією з основних завдань банків у ринковій економіці є перетворення заощаджень населення в інвестиції в реальний сектор економіки. Іпотека як раз і дозволяє мобілізувати значну частину заощаджень населення та коштів інвесторів, і направляти їх у важливі галузі господарства. Тому, завдяки іпотечному кредитуванню, можна задіяти ті величезні фінансові кошти, які зберігаються на руках у населення у вигляді готівкової іноземної валюти, обсяги яких порівняти з державним бюджетом країни. Іпотечне кредитування і є той механізм, який забезпечує взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками і підприємствами будіндустрії, спрямовуючи фінансові кошти в реальний сектор економіки. Іпотечне кредитування, відволікаючи кошти з поточного обороту у внутрішні накопичення, в деякій мірі сприяє зниженню рівня інфляції. Без використання іпотечного кредиту утруднена реалізація побудованих будинків і квартир, а також порушується безперервність виробництв у будівництві.

Розвиток системи іпотечного кредиту на ринковій основі здатне вивести країну не тільки з інвестиційного, а й з інфляційного кризи, відволікаючи кошти з поточного обороту у внутрішнє накопичення.

У банківській системі роль іпотечного кредитування не менш важлива, так як воно є перспективним напрямком банківської діяльності. Іпотечний банк - це відносно стійкий і рентабельний економічний інститут. Тому чим більше в банківській системі таких надійних банків, тим стабільніше і ефективніше її діяльність в економічній системі в цілому. Іпотечним кредитуванням повинні займатися окремі фінансові інститути кредитної системи. Це дозволило б сконцентрувати фінансові потоки і більш чітко простежувати їх шлях від одного оператора фінансового ринку до іншого, а також підвищити (поставивши певну мінімальну планку фінансову операцію) обсяг фінансових операцій. Все це ще раз свідчить про те, що розвиток іпотечного кредитування позитивно впливає на стабільність і стійкість банківської системи країни. Без представницької мережі іпотечних банків та інших іпотечних інститутів банківську систему не можна визнати сучасної, ефективної і задовольняє різноманітні потреби економіки. Сьогодні, в умовах банківської кризи саме іпотека може стати «рятувальним колом» для багатьох банків.

Існує правова основа іпотечного кредитування. Іпотека може бути встановлена ​​в забезпечення зобов'язань, передбачених ст.2 Федерального Закону "Про іпотеку". Зобов'язання, що забезпечуються іпотекою (за кредитним договором, за договором позики, іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі продажу, оренді, підряді, іншому договорі) підлягають бухгалтерського обліку кредитором і боржником, якщо вони є юридичними особами, в порядку, встановленому законодавством РФ про бухгалтерський облік.

За кредитним договором, відповідно до цивільного законодавства РФ, банк або інша кредитна організація (кредитор) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, передбачених договором, а позичальник зобов'язується повернути отриману грошову суму і сплатити відсотки за неї (ст .819 ГК РФ). До відносин за кредитним договором застосовуються правила, передбачені п.1 гл.42 ДК РФ про договорі позики за умови, що інше не передбачено спеціальними нормами про кредит (п.2 гл.42 ДК РФ) і не випливає із суті кредитного договору. Згідно ст.820 ГК РФ кредитний договір може бути укладений у письмовій формі. Недотримання письмової форми тягне недійсність кредитного договору. Такий договір вважається нікчемним.

Кредитор має право відмовитися від надання позичальникові передбаченого кредитним договором кредиту повністю або частково за наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що надана позичальникові сума не буде повернута в строк. Позичальник має право відмовитися від одержання кредиту повністю або частково, повідомивши про це кредитора до встановленого договором строку його надання, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або кредитним договором. У разі порушення позичальником передбаченої кредитним договором обов'язку цільового використання кредиту, передбаченої ст.814, кредитор має право також відмовитися від подальшого кредитування позичальника за договором. Іноземна валюта і валютні цінності можуть бути предметом договору позики на території РФ з дотриманням правил статей 140, 141 і 317 ГК РФ.

Згідно ст.808 ГК РФ договір позики між громадянами повинен бути укладений у письмовій формі, якщо його сума не менш ніж у 10 разів перевищує встановлений законом розмір оплати праці, а в разі, коли позикодавцем є юридична особа, - незалежно від суми. На підтвердження договору позики та його умов може бути представлена ​​розписка позичальника або інший документ, що засвідчує передачу йому позикодавцем певної грошової суми або визначеної кількості речей.

У відповідності зі ст.337 ГК РФ запорукою повинні забезпечуватися всі вимоги кредитора-заставоутримувача, що виникли до моменту їх пред'явлення. У ст.З ФЗ "Про іпотеку" ці вимоги виділені.

Неустойкою (штрафом) визнається визначена законом або договором грошова сума, яку боржник зобов'язаний сплатити кредиторові в разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання, зокрема у разі прострочення виконання. На вимогу про сплату неустойки кредитор не зобов'язаний доводити заподіяння йому збитків. Кредитор не вправі вимагати сплати неустойки, якщо боржник не несе відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов'язання (ст.330 ЦК України).

Силу важливості умов кожного конкретного договору про іпотеку, необхідно розкрити основні з необхідних умов, які повинен містити договір виходячи з вимог дотримання загальних правил ДК РФ про укладення договорів, а також положень ФЗ "Про іпотеку". У п.1 ст.9 ФЗ "Про іпотеку" йдеться, що в договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою.

Предмет іпотеки визначається в договорі зазначенням його найменування, місцезнаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета описом. Повинні бути вказані право, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставника. Якщо предметом іпотеки є залогодателю право оренди, орендоване майно має бути визначено в договорі про іпотеку так само, як якщо б вона сама була предметом іпотеки, і повинен бути вказаний термін оренди.

Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до законодавства РФ за згодою заставника з заставоутримувачем з дотриманням при іпотеці земельної ділянки вимог ст.67 ФЗ "Про іпотеку" і вказується в договорі про іпотеку в грошовому вираженні. При іпотеці державного та муніципального майна його оцінка здійснюється відповідно до вимог, встановлених федеральним законом або у визначеному ним порядку.

Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» встановлює (ст. 10), що обов'язковим елементом форми договору про іпотеку є його нотаріальне посвідчення та державна реєстрація. Недотримання форми тягне недійсність договору. Встановлені вимоги до таких елементів договору, як нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору про іпотеку представлено нижче.

Нотаріальне посвідчення договору про іпотеку:

1) договір про іпотеку повинен бути нотаріально посвідчений;

2) договір, в якому відсутні будь-які дані, зазначені в ст.9 «Зміст договору про іпотеку» ФЗ «Про іпотеку», або порушені правила п.4 ст. 13 (умови, при яких складання і видача заставної не допускається) цього ж Закону, не підлягає нотаріальному посвідченню як договору про іпотеку;

3) недотримання правил про нотаріальне посвідчення договору про іпотеку має наслідком його недійсність. Такий договір вважається нікчемним;

4) якщо в договорі про іпотеку зазначено, що права заставодержателя відповідно до ст. 13 ФЗ «Про іпотеку» засвідчуються заставної, разом з таким договором нотаріусу надається заставна. Нотаріус робить на заставній відмітку про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку, нумерує і скріплює печаткою листи заставної відповідно до частини другої п.З ст. 4 ФЗ «Про іпотеку».

Державна реєстрація договору про іпотеку:

1) договір про іпотеку підлягає державній реєстрації;

2) договір, в якому відсутні будь-які дані, зазначені в ст.9 «Зміст договору про іпотеку», або порушені правила п.4 ст. 13 (умови, при яких складання і видача заставної не допускається) цього ж Закону, не підлягає державній реєстрації як договору про іпотеку;

3) недотримання правил про нотаріальне посвідчення договору про іпотеку має наслідком його недійсність. Такий договір вважається нікчемним;

4) договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації.


СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ


  1. І.А. Разумова. Навчальний посібник «Іпотечне кредитування» 2005 рік.

  2. І.В. Павлова. «Іпотечне житлове кредитування» 2005 рік.

  3. Г.Н. Бєлоглазова, Л.П. Кроливецкой. Підручник «Банківська справа» 5-е видання, перероблене і доповнене. 2006 рік.

  4. М.І. Каменецький, С.М. Печатнікова, Л.В. Донцова. «Іпотечне кредитування на ринку житла» 2006 рік.

  5. Н.А. Новікова, Н.В. Орлова. «Іпотечне кредитування і не тільки» 2007 рік.

  6. http://ipoteka.cosa.ru/ipoteka.php

  7. Є.П. Жаворонков, Л.В. Пермякова. Навчальний посібник «Менеджмент в будівництві» 2005 рік.

  8. В.В. Меркулов. «Світовий досвід іпотечного житлового кредитування та перспективи його використання в Україні» 2004 рік.

  9. В.В. Іванов. «Іпотечне кредитування» 2001 рік.

Посилання (links):
  • http://ipoteka.cosa.ru/ipoteka.php
  • Додати в блог або на сайт

    Цей текст може містити помилки.

    Банк | Курсова
    174.6кб. | скачати


    Схожі роботи:
    Іпотечне кредитування в Росії на сучасному етапі на прикладі Сибірського Банку Ощадбанку РФ
    Іпотечне кредитування в Росії 2
    Іпотечне кредитування в Росії
    Іпотечне житлове кредитування в Росії
    Іпотечне кредитування в Росії 2 лютого
    Іпотечне кредитування в Росії сутність законодавчо врегульовують
    Іпотечне кредитування в Росії сутність законодавче регулювання фінансове забезпечення
    Іпотечне кредитування та його особливості в Росії стан проблеми перспективи
    Особливості кредитування фізичних осіб за кордоном і в Росії
    © Усі права захищені
    написати до нас
    Рейтинг@Mail.ru