Іпотечне кредитування

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

Зміст
Введення
Глава 1. Історичне становлення інституту іпотеки
1.1 Інститут іпотеки в Стародавньому Римі
1.2 Розвиток інституту іпотеки в Росії
Глава 2. Іпотечне кредитування як спосіб забезпечення фізичних осіб житлом
2.1 Становлення іпотечного кредитування на російському ринку житла
2.2 Правове регулювання договірних відносин, пов'язаних з іпотечним кредитуванням
2.3 Проблеми іпотечного кредиту
Висновок
Список використаної літератури

Введення
На сьогоднішній день формування системи іпотечного житлового кредитування - одне із пріоритетних напрямів державної житлової політики. Тема іпотечного кредитування вкрай актуальна, проте до цих пір уряду не вдалося зробити іпотеку масовою. Виною тому низькі доходи населення, висока інфляція, відсутність необхідної правової бази для розвитку іпотеки. Були намічені також серйозні цілі та поставлені реалізовані завдання для того, щоб в кінцевому рахунку з допомогою іпотеки дозволити житлові проблеми громадян країни.
Основна мета курсової роботи полягає в тому, щоб на основі аналізу розкрити іпотечне кредитування, визначити роль іпотеки житла в рішенні державного завдання - забезпечення доступного житла для широкого кола потребують житло громадян.
Цій меті були підпорядковані такі основні завдання дослідження:
1. Провести порівняльний аналіз історії розвитку інститутів іпотеки;
2. Показати специфіку та правові проблеми іпотеки житла, житлового іпотечного кредитування соціально нужденних громадян.
3. Визначити механізм реалізації принципу комплексного підходу до вирішення державного завдання правового забезпечення формування ринку доступного житла в Росії за допомогою іпотеки житла та житлового іпотечного кредитування.
4. Узагальнити світовий та вітчизняний досвід іпотеки житла для виявлення перспективи його використання в сучасних російських умовах.
5. Як знайти прийнятний варіант вирішення наявних проблем в досліджуваній області.
Методологічною основою курсової роботи є: чинне федеральне законодавство, нормативні правові акти, практика його застосування в Росії, аналітичні огляди, судова практика.

Глава 1. Історичне становлення інституту іпотеки
1.1 Інститут іпотеки в Стародавньому Римі
Іпотечне кредитування сьогодні є однією з найбільш нагальних проблем російського суспільства та законодавства. Практичне розв'язання даного питання навряд чи представляється можливим без звернення до історії становлення та розвитку інституту іпотеки. Своїм виникненням дана форма застави зобов'язана римським юристам. Разом з тим ще більш значний внесок у її розвиток внесла західноєвропейське право. Прагнення до вдосконалення іпотечних відносин, вироблення умов, максимально враховують інтереси як боржника, так і кредитора, підштовхувало законодавців до створення все нових форм застави. Активна діяльність європейських юристів з дослідження даної проблеми привела в підсумку до формулювання та обгрунтування фундаментальних принципів дії іпотечної системи, таких як спеціальність, гласність, іпотечне старшинство, іпотечне спадкоємство і реєстрація прав на нерухоме майно.
Слово "іпотека" має давньогрецьке походження. Воно було введено в ужиток на початку VI ст. до н.е. афінським реформатором Солоном. До цього часу зобов'язання забезпечувалося особистістю боржника, якому у разі несплати загрожувало рабство. Солон запропонував спосіб переказу особистої відповідальності в майнову. На прикордонній межі маєтку боржника встановлювався стовп з написом, що майно служить забезпеченням претензій на певну суму. На такому стовпі, що отримав назву "іпотека" (від грец. Hypotheca - підпора, підставка), відзначалися всі борги власника землі. Стовп був наочним оповіщенням всякого зацікавленої особи про те, що дана ділянка землі закладений і забезпечує права кредитора. Пізніше цієї мети стали служити іпотечні книги. Вже в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності.
Подальший розвиток іпотека отримала вже в римському праві. Інститут іпотеки протягом відносного невеликого часу пройшов шлях еволюції від фідуциі (від лат. Fiducia - угода на довірі, довірча операція) до більш прогресивної стадії - пігнуса (від лат. Pignus - неформальна застава) і далі до іпотеки. Fiducia - найдавніша римська форма застави. Оскільки за римським правом для відчуження майна вимагали дотримання урочистій форми, то боржник передавав річ, що закладалася кредитору допомогою mancipacio або in jure cessio. При цьому предмет застави ставав власністю кредитора, який обіцяв повернути його після сплати боргу. Якщо ж борг не був сплачений, то кредитор ставав остаточним власником речі. Кредитор міг продати річ, при цьому надлишки від продажу залишав собі [1].
Проте кредитор міг не повернути річ навіть у разі сплати боргу. У даній ситуації боржник опинявся юридично безпорадним, так як не було позову, який захищав його права. Єдиним негативним наслідком для кредитора могло бути тільки моральне безчестя (infamnia). Укладаючи цей договір, заставодавець міг покластися лише на "добру совість" - fides - свого контрагента. «Fiducia укладається з залогопринимателя або з одним, щоб наша закладена річ була тим більш забезпечена". Пізніше претор удосконалив інститут fiducia, надавши боржникові особистий позов.
Однак у випадку продажу речі кредитором цей позов міг виявитися зовсім марним (наприклад, при неспроможності кредитора). Зрозуміло, що при даній формі застави інтереси боржника практично не забезпечувалися. З вищесказаного видно, що фідуція не мала основних ознак заставного права. "Тут немає права на чужу річ зовсім ... бо кредитор отримує на річ повну квірітскім власність ... а боржник втрачає речове ставлення до закладеної речі: ні від кредитора, ні від третіх осіб він її витребувати не може ..."[ 2 ]. Fiducia більше нагадувала ускладнену форму купівлі-продажу і не відповідала мети встановлення заставного обтяження - забезпечити виконання боржником основного зобов'язання. Природно, що в ході економічного розвитку вона повинна була бути замінена іншою, більш прогресивною формою застави - пігнус (pignus).
Вже в кінці III ст. до н.е. в римському праві з'являється pignus. Існують різні думки щодо сутності даного інституту. Одні автори вважають, що між pignus і hypotheca немає ніяких відмінностей. На доказ своєї точки зору вони наводять слова Марціана: "Між заставою і іпотекою різниця тільки в звучанні назв". Однак правильним видається думка тих авторів, які вважають, що при пігнус володіння заставленою річчю переходить до кредитора. Підтвердження цьому ми знаходимо знову ж таки в Дигестах Юстиніана: "У власному значенні ми називаємо заставою те, що переходить до кредитора, при іпотеці ж до кредитора не переходить володіння", а також: "Заставне ставлення, зберігаючи власність боржника, переносить на кредитора лише володіння ...".
Римському праву відомо два види пігнуса. Першим був pignus datum. При даній формі застави до кредитора переходило тільки володіння заставленою річчю, а не право власності на неї. Кредитор не мав права користуватися заставленою річчю; порушення кваліфікувалося як крадіжка користування. Плоди, придбані від речі, зараховувалися в рахунок погашення боргу, а за наявності спеціального угоди - антіхрези (antichresis - грец. "Користування ... замість ...") - у рахунок погашення відсотків по боргу. У разі невиконання зобов'язання боржником кредитор за загальним правилом міг продати закладену річ (надлишки від продажу поверталися боржника). Якщо ж між сторонами було укладено спеціальну угоду (lex commissoria), то кредитор набував право власності на річ [3].
Між тим, починаючи з перших десятиліть II ст. до н.е., на практиці став розвиватися ще один інститут забезпечення, заснований не на передачі речі, а на угоді сторін. Цей інститут дістав назву pignus conventum - запорука за угодою. Швидше за все, саме цей вид пігнуса мав на увазі Марциан, кажучи про тотожність pignus і hypotheca.
Справді, спочатку ці два терміни існували для позначення одного й того ж явища - застави без переходу речі до кредитора. Тільки в кінці класичного періоду остаточно утвердився термін "іпотека". Вперше ця форма застави знайшла застосування у разі оренди нерухомості (квартир і дрібних сільських дільниць), де для забезпечення орендної плати орендар закладав свої рухомі речі (меблі, предмети побуту, знаряддя праці тощо), продовжуючи при цьому володіти ними. Для захисту своїх прав у разі невиконання зобов'язання боржником кредитор міг використовувати interdictum Salvianum (для витребування речі від орендаря), actio Serviana (для витребування речі від третіх осіб) та actio quasi-serviana (для витребування речі як від заставодавця, так і від будь-якого іншого особи) [4]. Таким чином, "закладний право стало справжнім речовим правом". Що стосується підстав виникнення іпотеки, то поряд з уже відомим простим угодою сторін іпотека могла бути встановлена ​​і в силу закону (hypotheca legalis). Легальна (таємна) іпотека встановлювалася у зв'язку з особливими властивостями деяких категорій кредиторів, що вимагають особливого захисту (підопічні, жінки, фіск). Крім того, іпотека стала включати в себе право кредитора на продаж закладеної речі у разі невиконання зобов'язання (вже не було потрібно окремої угоди, як для pignus). При цьому надлишок в обов'язковому порядку видавався боржникові. Якщо ж виручена сума виявлялася нижче боргу, на недоотримане кредитор зберігав особисту вимогу проти боржника.
Іпотека як форма застави мала всі риси акцесорних права: вона встановлювалася тільки для забезпечення боргової вимоги і розділяла його долю. Як наслідок, до підстав припинення іпотеки, поряд зі знищенням тілесної речі і продажем застави, ставилися сплата боргу та припинення зобов'язання в силу закінчення часу або на іншій підставі. Принцип акцессорности заставного права проводився в Стародавньому Римі послідовно і неухильно. Л.А. Кассо зазначав, що "римському заставним правом чуже уявлення про заставу як про право на дію боржника. Остання функція належить особисту вимогу, з яким пов'язано речове право як окреме право на певну вартість, яка видобувається з закладеної речі" [5]. Перевага іпотеки перед пігнус і фідуція особливо яскраво виражалося в можливості застави однієї і тієї ж речі послідовно кільком особам. Ця можливість спиралася на принцип іпотечного старшинства: спочатку повністю задовольнялося перше за часом заставне право, потім з надлишку друге і т.д. Одночасно відбувалося пересування наступних заставних прав: друге ставало першим, третє - другим і т.д. Також кредитор міг скористатися принципом іпотечного спадкоємства: нижчий за рангом заставодержатель, зацікавлений у продажу заставленого майна, міг за боржника задовольнити вимоги старшого заставодержателя і зайняти його місце.
У той же час давньоримська іпотечна система мала істотні недоліки. У зв'язку з відсутністю принципу гласності (реєстрація іпотеки не передбачалася) кредитор при встановленні договірної іпотеки "не міг бути впевнений в тому, що цим самим майном не забезпечується яке-небудь інше безголосо вимога, яка може конкурувати з його іпотечних правом ..."[ 6]. Не було у римської іпотеки і такого необхідного якості, як спеціальність. Іпотеку можна було встановити на всьому майні боржника (генеральна іпотека). Це позбавляло кредитора міцного забезпечення, так як для надійності останнього необхідно, щоб право вимоги простягалося на відоме, визначене майно. Відмінною рисою римського заставного права було і те, що воно не розділяло речі на рухомі і нерухомі. Застава як тих, так і інших був можливий за бажанням сторін і з передачею володіння (pignus), і без передачі його (hypotheca). Тобто іпотека встановлювалася і на рухомі, і на нерухомі речі.
1.2 Розвиток інституту іпотеки в Росії
Багато в чому унікальний шлях розвитку від передбачуваного часу виникнення і до XVII ст. пройшов російська заставу. Перші дійшли до нас акти про заставу відносяться до XIII - XIV ст. [7]. Перші ж законодавчі норми про заставу з'являються у Псковській судно грамоті (кінець XIV - початок XV ст.), Де даному інституту присвячено цілих десять статей.
Робота Д.І. Мейєра "Давнє російське право застави" стала першим значною працею, присвяченим розвитку інституту застави в російській праві. Говорячи про сутність застави, Д.І. Мейєр писав, що "заставу тобто відчуження; перестаючи бути їм, він перестає бути і запорукою" [8]. Він вважав, що до початку XVIII ст. заставна угода в Московській державі завжди встановлювала право власності на користь заставодержателя, який отримував не тільки володіння та користування, а й можливість розпоряджатися заставленою річчю. Ця власність, на думку Д.І. Мейєра, випливає з самої передачі забезпечувального об'єкта, без якої немає справжнього застави.
Критикуючи теорію Д.І. Мейєра, Л.А. Кассо виробив свій підхід до сутності давньоруського застави. Він вважав характерним остаточне і безповоротне придбання права на річ заставоутримувачем у разі несплати з боку заставника. На його думку, сама заставна угода укладається з метою усунути особистість боржника від будь-якої відповідальності. При цьому закладена річ вважається безумовним еквівалентом за отримані гроші. Останній висновок Л.А. Кассо небезпідставно робить, виходячи зі змісту ст. 31 Псковської судно грамоти. Він, як і Н.Л. Дювернуа, справедливо вважав, що ст. 30 і ст. 31 об'єднані спільною ідеєю обмеження стягнення (цей принцип був характерний і древнегерманской Satzung). Таким чином, можна погодитися з думкою про те, що на певному етапі свого розвитку заставу, перш за все, розумівся як зобов'язання речі, що ставала головним боржником в заставній угоді.
Згодом теорія Л.А. Кассо неодноразово ставала предметом наукового аналізу і служила відправною точкою для побудови інших теорій сутності давньоруського застави. Автором однієї з них став В.А. Удінцев. У сучасній літературі його теорія вважається найбільш вірною [9]. Дійсно, читаючи і аналізуючи зміст дійшли до нас пам'ятників російського права, особливо Псковської судно грамоти, важко не погодитися з точкою зору В.А. Удінцева. Відповідно до даної теорією розвитку давньоруського застави заставу виник спочатку у вигляді простої поруки - дозволу кредитору направити стягнення на відокремлене майно. Крім того що не було потрібно передачі закладеного майна у володіння кредитора, давньоруський заставу мав таким контрастним відмінністю від римського, як відсутність інститутів старшинства та іпотечного спадкоємства. Стаття 104 Псковської судно грамоти у разі виникнення кількох заставних прав на одну річ передбачала рівноправність всіх застав незалежно від часу виникнення і навіть від готівки запису у кредитора. Наслідком цього правила, ймовірно, була та обставина, що кредитори залишалися абсолютно беззахисними проти недобросовісного відчуження боржником заставленого майна. Положення кредиторів ускладнювався ще й можливістю фактичного володіння на підставі одночасного існування кількох юридичних титулів (кредитор не міг бути впевнений, що боржник не розпорядився своїм майном на підставі іншого титулу). Таким чином, поки річ залишалася у володінні боржника, всі гарантії проти його недобросовісності залишалися недостатніми.
Передача володіння до того ж сприяла виникненню формули "за рость пахати", що означала право кредитора користуватися плодами закладеної речі замість відсотків. У результаті нова форма застави, що склалася в російській праві в XVI ст., Складалася з двох елементів: наявності надійних гарантій для кредиторів та використання заставленого майна в рахунок відсотків по боргу. Також для давньоруського застави була характерна безстроковість. Володіння кредитору передавалося на умови "до кунь", тобто до виплати боргу. Це цілком відповідало економічним умовам того часу, коли землеволодіння було головним додатком для капіталів бояр і монастирів. Заставодержатель, який отримав у забезпечення земельну ділянку, зовсім не був зацікавлений у зворотному отриманні своїх грошей. Проте з переважною формою застави, при якій майно передавалося кредитору, існувала і форма, що передбачає залишення майна у боржника. Свідоцтво про це ми знаходимо в указі Івана Грозного від 11 січня 1557 р. . Даний указ унормовує в основному позикові борги, забезпечені нерухомістю, з передачею останньою в руки кредитора. У ньому ухвалюється, що закладена нерухомість повинна повертатися заставодавцю, який протягом п'яти років зобов'язаний буде виплатити борг і встановлені на нього відсотки. У разі прострочення вотчина передається кредиторові. Якщо ж нерухомість вже була продана третій особі, то вона віднімається у останнього і передається кредиторові; покупець міг звернутися з особистим позовом до продавця. З великим ступенем ймовірності можна припустити, що "у цю епоху така форма була нововведенням і що законодавство тоді вже ... вказувало шлях розвитку нашому реальному кредиту" [10].
В кінці XVI - початку XVII ст. в Росії вибухнула економічна криза, наслідки якої позначилися і на розвитку заставних відносин. Подорожчання кредиту неминуче спричинило уніфікація способу звернення стягнення. Соборне укладення 1649 р . передбачає безумовний перехід заставленого майна у власність кредитора. Присвоєння майна заставодержателем у разі прострочення можна розглядати як характерне явище російського заставного права періоду XVII ст. Вже в другій половині XVII ст. у зв'язку з намітився економічним підйомом і удосконаленням поземельної реєстрації необхідність передачі майна кредитору відпала [11].
Висновок: З голови першої слід, що з усіх, що існували в Стародавньому Римі форм застави іпотека в найбільшій мірі враховувала інтереси кредитора і боржника. Подальший розвиток цей інститут отримав в ході рецепції римського права. Тенденції розвитку застави в європейському та російському праві. З стовпа, вкопані в землю боржника для позначення того, що дана земля є забезпеченням прав кредитора (в VI ст. До н.е.), інститут іпотеки перетворився в систему, здатну брати участь у вирішенні глобальних державних завдань будь-якої країни. Своя власна історія застосування застави (державне довгострокове кредитування з мінімальними процентними ставками і т.д.) є прикладом використання іпотеки в даний час для вирішення державного завдання - доступності придбання громадянами житла.

Глава 2. Іпотечне кредитування як спосіб забезпечення фізичних осіб житлом
2.1 Становлення іпотечного кредитування на російському ринку житла
За чинним законодавством іпотечне кредитування - це кредитування під заставу нерухомості, яка є забезпеченням виконання основного грошового зобов'язання боржником-заставодавцем перед кредитором-заставодержателем, який набуває право у випадку невиконання боржником основного зобов'язання одержати задоволення за рахунок заставленого нерухомого майна, власником (власником) якого залишається заставодавець .
Особливу увагу слід приділити Міжнародної асоціації іпотечних фондів (далі - МаІФ) - некомерційної саморегулівної організації. Засновниками МаІФ є більше 60 галузевих, регіональних і муніципальних фондів з 40 регіонів Росії, що знаходяться в 7 федеральних округах, а також фонди Білорусії [12], Україна [13] і Киргизії. Членами Асоціації є також регіональні іпотечні агентства і корпорації, а також будівельно-ощадні каси. Одним з ініціаторів створення МаІФ був перший в Росії Галузевий фонд житлового іпотечного кредитування, що поєднує більш 40 підприємств і міст системи Мінатому і створений відповідно до Указу Президента РФ від 24.12.1993 N 2281 "Про розроблення та впровадження позабюджетних форм інвестування житлової сфери".
Фонди є основними виконавцями федеральних і регіональних програм житлового будівництва для військовослужбовців, переселенців, чорнобильців, ветеранів ВВВ та інших категорій громадян.
У посланні Президента РФ до Федеральних Зборів сказано, що на умовах іпотеки громадянам надано 40000 квартир (5000 квартир з допомогою кредитів, 15000 - за допомогою позик і 25000 - за договорами з розстрочкою платежу). Проведений аналіз показав, що 80% цих квартир були надані організаціями, що входять до МаІФ. Переважна кількість цих квартир реалізовані на умовах соціальної іпотеки під 5 - 10% річних у рублях на термін 5 - 20 років. Ці умови суттєво відрізняються від комерційної іпотеки. МаІФ вперше ввела поняття соціальної та комерційної іпотеки як взаємодоповнюючих систем, призначених для різних груп населення, що розрізняються за житловими умовами і сімейного доходу. Фондами - членами МаІФ вперше у післяреволюційній Росії проведена і зареєстрована у ФКЦБ (зараз ФСФР) емісія цінних паперів, забезпечених заставами. За прийнятими правилами учасник Програми, що має менш 18 кв. м житлової площі, може отримати кредит (позика, розстрочку) під 5 - 7% річних у рублях на термін від 7 до 15 років, початковий внесок становить не менше 10% від вартості квартири, в оплату нового житла приймається стара квартира, субсидія або сертифікат. Виплати за кредитом не повинні перевищувати 20 - 30% сімейного доходу. Списки черговості на отримання житла за системою формуються з урахуванням економічних, житлових та соціальних критеріїв. Пріоритет мають муніципальні черговики.
З прийняттям Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" до осені 1998 р . практично у всіх найбільших банках були створені спеціалізовані підрозділи по довгостроковому житлового кредитування населення.
Наприклад, розпорядженням мера Москви від 7 вересня 1998 р . N 915-РМ визначено склад комерційних банків Москви, що залучаються для видачі іпотечних сертифікатів і кредитів заставодавцям в рамках пілотного проекту: Московський банк Ощадбанку РФ, Московський муніципальний банк - Банк Москви, Мосстройекономбанк, Инвестсбербанк.
Прийнята Концепція розвитку іпотечного житлового кредитування в м. Москві, проведені організаційні заходи щодо заснування відкритого акціонерного товариства "Московське іпотечне агентство", що передбачає частку участі міста Москви не менше 51%. Постановою Уряду Москви від 16 березня 1999 р . N 194 було засновано відкрите акціонерне товариство "Московське іпотечне агентство". Розпорядженням прем'єра Уряду Москви від 26 серпня 1998 р . N 970-РП ВАТ "Московське страхове будівельне товариство" (Мосс) затверджено в якості страхової компанії, уповноваженою на здійснення страхової діяльності на ринку іпотечного кредитування в м. Москві.
На виконання доручення Президента РФ Постановою Уряду Російської Федерації від 11 січня 2000 року N 28 була затверджена Концепція розвитку іпотечного житлового кредитування. Держбуд Росії став проводити цілеспрямовану роботу з формування в суб'єктах Російської Федерації структур, що забезпечують реалізацію прийнятих регіональних програм іпотечного житлового кредитування (регіональні іпотечні оператори - іпотечні агентства або компанії).
За загальним правилом кредитна організація не відповідає за зобов'язаннями держави, а держава не відповідає за зобов'язаннями кредитної організації. Дії ж представника створюють, змінюють і припиняють цивільні права та обов'язки безпосередньо акредитуючої [14]. Відповідальність за угодами та зобов'язаннями, які Іпотечний банк вступає від імені Російської Федерації, поряд з іпотечним банком можуть нести Російська Федерація і Банк Росії. З метою захисту кредитних ресурсів від інфляції втрати через різницю між звичайною і зниженою процентною ставкою могли б відшкодовуватися з державних резервів в централізованому порядку.
Органи законодавчої та виконавчої влади та органи місцевого самоврядування не мають права втручатися в діяльність кредитних організацій, за винятком випадків, передбачених федеральними законами. Соціальне житлове іпотечне кредитування відноситься до таких випадків, коли діяльність іпотечного банку повинна бути під постійним контролем з боку держави, із застосуванням відповідних заходів для захисту прав громадян-заставодавців [15].
Головними цілями іпотечного банку могли б бути, підтримання стабільності житлової іпотечної системи Російської Федерації, підвищення її ефективності та надійності. Перераховані цілі іпотечного банку, безумовно, включають: строго цільове використання бюджетних коштів на соціальну іпотеку житла з пільговим іпотечним кредитом і різними видами субсидування (виходячи з доходів громадян і соціальних норм житла); рівність суб'єктів житлової іпотечної системи; захист і охорону прав і законних інтересів всіх учасників економічних відносин.
Доцільно встановлення особливого статусу вказаного банку як активного учасника договірних відносин з покладанням на нього додаткових обов'язків в інтересах заставодавців. Зокрема, мінімізація ризику за допомогою вивчення будівельної компанії або інвестора, з яким укладає договір клієнт, так само як впорядкування відносин останніх з іншими учасниками іпотечних відносин.
Заставники повинні мати можливість швидко і за доступними цінами отримувати достовірну інформацію з нерухомості, володіти всією інформацією про умови кредиту на всьому іпотечному ринку (для порівняння та вибору), знати свої права і обов'язки, мати уявлення про наслідки невиконання зобов'язань сторін за договірними житлово-іпотечним відносинам. Все це сприятиме впорядкуванню названих відносин.
Для забезпечення надійного, конкурентоспроможного, доступного і дешевого джерела довгострокових кредитів для іпотеки житла доцільно запровадити для Державного житлового іпотечного банку, який функціонує в сфері житлового іпотечного кредитування, сприятливий податковий режим.
При цьому цілком реально закріплення зниженою облікової ставки на кредитні ресурси Центробанку, виділені на розвиток іпотеки житла, або обмеження рівнів максимальних розмірів дивідендів для Державного житлового іпотечного банку, якому надано ліцензію на здійснення іпотечних операцій, як це практикується в США. З метою захисту кредитних ресурсів від інфляції втрати (через різницю між звичайною і зниженою процентною ставкою) могли б відшкодовуватися з державних резервів в централізованому порядку.
На початковому етапі розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Росії держава повинна проводити інтегровану політику щодо вирішення житлової проблеми різних категорій заставодавців.
Тим часом основою нормального функціонування системи іпотечного кредитування житла повинна бути активізація державної політики через широке застосування державного або муніципального житлового фонду. Природно, вдосконалення даного комплексного правового інституту має здійснюватися за допомогою системи норм, як матеріальних, так і процесуальних, для встановлення реальних гарантій дотримання договірних умов.
Оскільки іпотека житла має особливу конституційну, соціальну значущість, вкрай необхідна активізація держави в реалізації державних програм фінансової підтримки освоєння іпотечного механізму, що включають пільгову політику, в першу чергу для заставників.
Нормативне закріплення та застосування продуманих засобів правового та організаційного механізму іпотеки житла, системи іпотечного кредитування житла будуть сприяти вирішенню цілого комплексу фінансових і соціальних проблем для політичної та економічної стабілізації в суспільстві.
2.2 Правове регулювання договірних відносин, пов'язаних з іпотечним кредитуванням
У договорі іпотеки повинні бути в обов'язковому порядку зазначені:
1) предмет іпотеки (він визначається в договорі зазначенням його найменування, місця знаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета описом), а також право, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - орган, який здійснює державну реєстрацію прав), що зареєстрував це право заставодавця;
2) оцінка предмета іпотеки (вона визначається відповідно до законодавства РФ за згодою заставника з заставоутримувачем і вказується в грошовому вираженні);
3) істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою. Воно має бути назване в договорі про іпотеку з зазначенням його суми, підстави виникнення та терміну виконання. У тих випадках, коли це зобов'язання грунтується на якомусь договорі, повинні бути зазначені сторони цього договору, дата і місце його укладення. Якщо сума забезпечуваного іпотекою зобов'язання підлягає визначенню в майбутньому, в договорі про іпотеку мають бути вказані порядок та інші необхідні умови її визначення. Якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, на це вказується в договорі про іпотеку, за винятком випадків видачі заставної при іпотеці в силу закону [16].
Договір іпотеки укладається у письмовій формі і підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація іпотеки здійснюється за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки.
Недотримання правил про державну реєстрацію договору про іпотеку має наслідком його недійсність. Такий договір вважається нікчемним.
Договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації.
Державна реєстрація договору про іпотеку - підстава для внесення до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним записи про іпотеку.
Раніше, в колишній редакції Закону про іпотеку, даний вид договорів повинен був бути нотаріально посвідчений і тільки потім підлягав державній реєстрації. Нині необхідність в нотаріальному посвідченні скасована, хоча на практиці дуже багато фінустанов воліють працювати за колишньою схемою, і вимагають нотаріального посвідчення договору.
Потенційних клієнтів, які мають намір отримати іпотечний кредит, що банки працюють з відпрацьованим типовим договором, вносити зміни до якого не стануть ні за яких обставин, і якщо в деяких інших випадках при укладенні договорів з іншими особами є можливість щось обговорити, обумовити шляхом внесення інших умов, то при підписанні договору іпотеки це просто неможливо.
Порядок державної реєстрації іпотеки, яка виникає в силу договору про неї, наступний: вона здійснюється на підставі спільної заяви заставника й заставоутримувача.
Повинні бути представлені:
1) договір іпотеки та його копія;
2) документи, зазначені в договорі іпотеки як додатки;
3) документ про сплату державного мита;
4) інші документи, необхідні для державної реєстрації іпотеки відповідно до законодавства РФ про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Зокрема, якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, то до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, одночасно з вищеназваними документами подаються також заставна та її копія; документи, названі в заставі в якості додатків, та їх копії.
Державна реєстрації здійснюється протягом одного місяця з дня надходження необхідних для її реєстрації документів до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, шляхом здійснення реєстраційного запису про іпотеку в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.
Дата державної реєстрації іпотеки - день здійснення зазначеної реєстраційного запису.
При припинення іпотеки відповідний реєстраційний запис погашається. Підставою є заяви законного власника заставної, спільної заяви заставника й заставоутримувача або рішення суду, арбітражного суду або третейського суду про припинення іпотеки.
Іпотека як обтяження майна, закладеного за договором про неї, виникає з моменту укладення цього договору.
Підводячи підсумок сказаному, відзначимо, що договір іпотеки повинен відповідати вимогам, встановленим законодавством, без виконання яких даний вид договору не є договором іпотеки. До них відносяться:
1) підставою для укладення договору іпотеки повинні бути певні зобов'язання, наприклад, він полягає в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, договором позики тощо;
2) договір іпотеки укладається в простій письмовій формі і підлягає державній реєстрації.
Сторонами за договором іпотеки є:
1) фізична особа - заставодавець, який передає в заставу своє майно (про яке говорилося раніше);
2) банк, кредитна організація - заставодержатель, який приймає нерухомість як застава для забезпечення виконання основного зобов'язання.
Відповідно до законодавства про банківську діяльність кредитна організація - це юридична особа, яка для отримання прибутку як основну мету своєї діяльності на підставі спеціального дозволу (ліцензії) Банку Росії має право здійснювати банківські операції. Банк - один із способів створення кредитної організації. Він має виключне право здійснювати в сукупності наступні банківські операції: залучення у внески грошових коштів фізичних і юридичних осіб, розміщення зазначених коштів від свого імені і за свій рахунок на умовах повернення, платності, терміновості, відкриття і ведення банківських рахунків фізичних та юридичних осіб.
В якості основного кредитора виступає так званий іпотечний банк, тобто кредитна організація, основною формою діяльності якої є кредитування фізичних і юридичних осіб під заставу нерухомості.
Права та обов'язки сторін за договором встановлені законодавством і включають наступне.
1. Основний обов'язок позичальника полягає в поверненні отриманих кредитних коштів і виплати відсотків за користування ними.
2. Майно, на яке встановлена ​​іпотека, залишається у заставодавця в його володінні та користуванні, тобто боржник за договором іпотеки має право ним користуватися на свій розсуд, але ні продати, ні обміняти, ні подарувати його не має права без згоди на те заставодержателя.
3. Заставодавець має право заповідати заставлене майно. Умови договору про іпотеку або іншої угоди, що обмежують це право заставодавця, є нікчемною.
4. Особа, яке закладене за договором про іпотеку майно у його відчуження або в порядку універсального правонаступництва, в тому числі в результаті реорганізації юридичної особи або в порядку спадкування, стає на місце заставника і несе всі обов'язки останнього за договором про іпотеку, включаючи і ті , які не були належним чином виконані початковим заставодавцем.
Новий заставодавець може бути звільнений від будь-якої з цих обов'язків лише за угодою з заставодержателем.
5. При відчуженні майна, закладеного за договором про іпотеку (тобто якщо позичальник без узгодження з заставодавцем здійснить реалізацію заставленого майна), з порушенням зазначених раніше вимог заставодержатель має право за своїм вибором вимагати:
а) визнання угоди про відчуження закладеного майна недійсною та застосування наслідків недійсності правочину [17];
б) дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання і звернути стягнення на заставлене майно незалежно від того, кому воно належить.
6. Заставодержатель має право звернути стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, для задоволення за рахунок цього майна вимог, викликаних невиконанням або неналежним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання, зокрема несплатою або несвоєчасною сплатою суми боргу повністю або в частині, якщо договором не передбачено інше.
Після підписання договору іпотеки виникають правовідносини його сторін (заставодавця та заставодержателя). Ці суб'єкти наділяються взаємними правами та обов'язками.
Заставодавець (боржник за кредитним договором) зобов'язаний:
а) застрахувати заставлене майно у повній його вартості, а також здійснити страхування відповідно до вимог кредитної організації (наприклад, свого життя, здоров'я і працездатності);
б) повідомляти заставоутримувача про виникнення загрози втрати або пошкодження заставленого майна;
в) при намірі повторного застави вже заставленого майна повідомляти кожному наступному заставодержателю відомості про всіх попередніх застави цього майна, у противному випадку заставодавець відповідає за збитки, завдані заставодержателям.
Крім обов'язків, заставодавець має такі права:
а) користуватися закладеної квартирою відповідно до призначення (у цьому випадку - для проживання);
б) для подальшого відчуження предмета застави, передачі його в оренду або безоплатне користування іншій особі запитувати згоду заставодержателя;
в) заповідати заставлене майно;
г) припинити звернення стягнення на предмет застави та його подальшу реалізацію шляхом виконання забезпеченого заставою зобов'язання;
д) якщо інше не передбачено Законом про іпотеку та договором, заставодавець має право без згоди заставодержателя здавати закладене майно в оренду, передавати його у тимчасове безоплатне користування та за угодою з іншою особою надавати останньому право обмеженого користування цим майном (сервітут).
Правда, деякі права з наведеного переліку більше схожі на обов'язки, але цього вимагає закон.
Заставодержатель, у свою чергу, має такі права:
1. Передати свої права іншій особі:
а) за договором про іпотеку;
б) за забезпеченим іпотекою зобов'язанням (основним зобов'язанням).
2. Вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави.
3. Вимагати дострокового виконання забезпеченого заставою зобов'язання у випадках:
а) якщо предмет застави вибув із володіння заставодавця не відповідно до умов договору про заставу;
б) порушення заставодавцем правил про заміну предмета застави [18];
в) втрати предмета застави за обставинами, за які заставодержатель не відповідає.
4. Не тільки вимагати дострокового виконання забезпеченого заставою зобов'язання, але і, якщо ця вимога не буде виконана, звернути стягнення на предмет застави у випадках:
а) порушення заставодавцем правил про подальше заставі;
б) невиконання заставодавцем своїх обов'язків;
в) порушення заставодавцем правил про розпорядження закладеним майном.
Дії позичальника регламентовані законом і цивільним законодавством, чого не можна сказати про права та обов'язки кредитної організації. Її обов'язки будуть виконані в момент надання позичальнику кредиту на придбання житла та подання заяви на державну реєстрацію.
Якщо додати до цього ще й високі процентні ставки, чималий розмір попереднього внеску, а також національні традиції по відношенню до життя "у борг", то стає зрозуміло, чому досить довгий час іпотечне кредитування було недоступною розкішшю для більшості громадян країни.
До недавньої пори ті жорсткі умови кредитування, які встановлені банками, вони пояснювали високими ризиками можливих втрат або неповернення кредитів. Нині стає зрозуміло, що страхи в деякому сенсі були перебільшені. І тепер рекламна інформація просто захльостує потенційного споживача пропозиціями взяти, нарешті, кредит і дозволити тим самим усі свої проблеми.
Як результат, ситуація для клієнта системи іпотечного кредитування стає нехай ненабагато, але більш сприятливою [19].
Із судової практики: 1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Поліс" звернулося в Арбітражний суд Пермського краю з позовом до Управління Федеральної реєстраційної служби по Пермському краю про погашення реєстраційного запису про заставу в силу закону за договором від 18.07.2003 купівлі-продажу вбудованих нежитлових приміщень, загальною площею 748,1 кв. м , Розташованих на цокольному і 1 поверхах у 1-поверховому цегляному будинку колерні майстерні за адресою: Перм, вул. Гальперіна, 17.
Рішенням Арбітражного суду Пермського краю від 29.08.2008 вимоги задоволені, крім того, суд стягнув з управління на користь суспільства 1 000 руб. державного мита.
Постановою Сімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 21.10.2008 залишено без зміни рішення суду першої інстанції.
Федеральний арбітражний суд Уральського округу постановою від 22.12.2008 скасував рішення суду першої інстанції і постанову суду апеляційної інстанції в частині справляння державного мита. Цією ж постановою суд касаційної інстанції стягнув з товариства на користь управління 2 000 крб. витрат по сплаті державного мита за розгляд апеляційної та касаційної скарг.
У заяві, поданій у Вищий Арбітражний Суд Російської Федерації, товариство "Поліс" просить скасувати у порядку нагляду постанову суду касаційної інстанції, вказуючи на неправильне застосування ним норм процесуального права, що відносяться порядку розподілу судових витрат у справі.
Зі змісту судових актів, товариство "Поліс" за договором купівлі-продажу від 18.07.2003 придбало у товариства з обмеженою відповідальністю "Макро Плюс" вбудовані нежитлові приміщення загальною площею 748,1 кв. м , Розташовані в будівлі колерні майстерні за адресою: Перм, вул. Гальперіна, 17.
За умовами даного договору нерухоме майно вважалося проданим товариству "Поліс" в кредит.
Перехід права власності до суспільства "Поліс" зареєстрований у встановленому порядку.
У зв'язку з виконанням передбачених договором зобов'язань по оплаті, товариством "Поліс" було подано заяву про погашення раніше виробленої в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно записи про іпотеку придбаного ним нерухомого майна.
У державній реєстрації припинення іпотеки суспільству "Поліс" було відмовлено через відсутність заяви заставодержателя - товариства "Макро Плюс", яке на той було ліквідовано.
Враховуючи, що за таких обставин погашення запису про іпотеку може проводитися тільки в судовому порядку, товариство "Поліс" звернулося до арбітражного суду з зазначеними вище вимогами.
Рішення арбітражного суду, прийняте ним в порядку, встановленому нормами матеріального права, є самостійною підставою для погашення запису про іпотеку, арбітражний суд касаційної інстанції не знайшов підстав для покладання на управління судових витрат по даній справі.
Вищий Арбітражний Суд Російської Федерації визначив:
в передачі справи N А50-9881/2008 Арбітражного суду Пермського краю до Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації для перегляду в порядку нагляду постанови Федерального арбітражного суду Уральського округу від 22.12.2008 відмовити [20].
2. Стегура А.В. звернувся до Арбітражного суду Краснодарського краю з позовом до закритого акціонерного товариства "Агростроймаш" і акціонерному комерційному Ощадному банку Російської Федерації в особі філії N 8619 про визнання недійсним договору іпотеки від 31.08.2006 N 1007-ип-2 між суспільством і банком.
Рішенням суду першої інстанції від 08.07.2008, залишеним без зміни постановою П'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду від 22.09.2008, позовні вимоги задоволені.
Федеральний арбітражний суд Північно-Кавказького округу постановою від 02.12.2008 скасував зазначені судові акти і відмовив у задоволенні позовних вимог.
У заяві про перегляд судових актів у порядку нагляду заявник просить скасувати оскаржуваний судовий акт, вважаючи, що їм порушено однаковість у застосуванні і тлумаченні норм матеріального та процесуального права.
Вивчивши зміст заяви і оспорюваних судових актів, колегія суддів Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації, не знаходить підстав, передбачених статтею 304 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, для перегляду в порядку нагляду оспорюваних судових актів.
Судом встановлено, що договір іпотеки є великою угодою для суспільства.
На підтвердження схвалення угоди банку були представлені протоколи ради директорів і загальних зборів акціонерів товариства.
Відмовляючи у задоволенні заявлених вимог, суд касаційної інстанції виходив з того, що порушення порядку проведення засідання ради директорів і загальних зборів акціонерів товариства саме по собі не є підставою для визнання порушеним порядку схвалення крупної операції, банк вжив усіх заходів, необхідні з урахуванням належної обачності і обережності для підтвердження факту схвалення крупної операції, судом першої інстанції відхилено заяву про фальсифікації зазначених протоколів.
Вищий Арбітражний Суд Російської Федерації визначив:
у передачі до Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації справи N А32-3447/2008-17/67 Арбітражного суду Краснодарського краю для перегляду в порядку нагляду постанови Федерального арбітражного суду Північно-Кавказького округу від 02.12.2008 у тій самій справі відмовити [21].
3. ЗАТ "Сібпроект-інжиніринг" звернулося в Арбітражний суд Томської області з позовом до ЗАТ "Сіверський скляний завод" і Акціонерному комерційному Ощадному банку РФ в особі Сибірського банку Ощадбанку Росії про визнання недійсним (нікчемним) укладеного між відповідачами договору іпотеки N ДІ-152 від 04.09.2007.
Рішенням від 18.06.2008 в позові відмовлено.
Постановою Сьомого арбітражного апеляційного суду від 12.08.2008 рішення залишено без зміни.
Постановою Федерального арбітражного суду Західно-Сибірського округу від 11.11.2008 винесені судові акти залишені без зміни.
Суд встановив, що на момент укладення договору перешкод у вигляді арешту для розпорядження спірним майном не було, оскільки ухвалою суду від 17.09.2007 забезпечувальні заходи, прийняті ухвалою від 05.09.2007, замінені на забезпечувальні заходи у вигляді накладення арешту на інше майно ЗАТ "Сіверський скляний завод ", тобто спірне майно на момент укладення договору іпотеки під арештом не знаходилося.
Таким чином, арешт спірного майна був знятий не на підставі постанови апеляційної інстанції, якою скасовано ухвалу суду від 05.09.2007, скасоване згодом постановою касаційної інстанції від 06.02.2008, а на підставі ухвали суду від 17.09.2007 про заміну забезпечувального заходу.
Відповідно до статті 304 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації підставами для зміни або скасування судових актів арбітражних судів, що вступили в законну силу, є:
1) порушення однорідності у тлумаченні та застосуванні арбітражними судами норм права;
2) порушення права і свобод людини і громадянина відповідно до загальновизнаних принципів і нормам міжнародного права, міжнародних договорів Російської Федерації;
3) порушення прав і законних інтересів невизначеного кола осіб чи інших публічних інтересів.
Вивчивши містяться в заяві доводи і ухвалені у справі судові акти, колегія суддів Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації зробила висновок про відсутність підстав, передбачених статтею 304 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, за якими справа може бути передана на розгляд до Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації.
Наявність порушень норм процесуального права, що є безумовною підставою для скасування судових актів, не встановлено.
Керуючись Арбітражним процесуальним кодексом Російської Федерації, суд визначив:
у передачі до Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації для перегляду в порядку нагляду рішення від 18.06.2008 у справі Арбітражного суду Томської області N А67-717/08, постанови Сьомого арбітражного апеляційного суду від 12.08.2008 та постанови Федерального арбітражного суду Західно-Сибірського округу від 11.11.2008 у тій самій справі відмовити [22].
2.3 Проблеми іпотечного кредиту
За розвитком іпотечного кредитування регіони країни значно відрізняються один від одного [23].
Директор ВАТ "Свердловське агентство іпотечного житлового кредитування" вважає, що зростання вартості квадратного метра житла в Росії, і зокрема в Свердловській області, продовжується і іпотечне кредитування в якійсь мірі стимулює цей процес. Спочатку поява іпотеки сприяло зростанню попиту на житло, і за відсутності дієвих заходів, спрямованих на збільшення будівництва нового доступного житла, подальше підвищення попиту на іпотеку викличе ще більше зростання цін. У результаті кількість громадян, які зможуть розраховувати на поліпшення житлових умов за допомогою іпотеки, буде скорочуватися.
У Красноярському краї під час прес-конференції заступник генерального директора Красноярського фонду житлового будівництва змалював можливі ризики в іпотечному будівництві: мінімізувати всі можливі проблеми можливе лише у разі вступу в державну програму іпотечного житлового кредитування. "Аналіз показав, що ніякий інший іпотеки, крім державної, в світі не існує".
Директор центру іпотечних програм "МІЕЛЬ" компанії "МІЕЛЬ-Нерухомість" вважає, що значних змін у складі банківських іпотечних продуктів за останній час не відзначалося. Процентну ставку за користування кредитом банки встановлюють залежно від того, на якому ринку купується об'єкт нерухомості. Так, іпотечний кредит для придбання квартири в новобудові може бути надано під 11 - 18% річних у валюті, тоді як на вторинному ринку ставки дещо нижче - 9 - 15%. Власні кошти позичальника при купівлі квартири на вторинному ринку за допомогою іпотеки повинні становити не менше 10 - 20%. Більша частина банків надає кредити на придбання об'єктів тільки вторинного ринку. Тим не менш, деякі фінансово-кредитні установи поступово виходять на ринок новобудов: наприклад, Ощадбанк і Райффайзенбанк пропонують програми кредитування купівлі квартир у споруджуваних будинках з об'ємом мінімального початкового внеску 10 - 30% [24].
Фахівців ринку іпотечного кредитування турбують проблеми, пов'язані з відносно невеликим рівнем кредитування населення в сфері придбання житла.
Віце-президент Асоціації банків північного Заходу вважає, що іпотечне кредитування гальмує в першу чергу з двох причин.
Перша - істотний розрив між рівнем доходів населення і вартістю житла. В даний час навіть 30%-ний початковий внесок для більшості громадян Росії непідйомний. До цього треба додати, що нинішні ставки кредитування збільшують вартість квартир, придбаних за іпотечною схемою, приблизно в два рази. Останнє, звичайно, в умовах інфляції і зростання цін на житло можна обійти, пояснюючи клієнтові, що якщо він буде збирати гроші, то через 10 - 15 років квартира буде коштувати не в два, а в десять разів дорожче. І він, дивлячись на те, що відбувається на ринку житла, повірить. Але тільки грошей на перший внесок у тих самих 30% росіян, які повинні по ідеї претендувати на іпотечний кредит, все одно немає. "За кордоном, навіть у благополучних країнах, держава субсидує частина процентної ставки за іпотечним кредитом (в Австрії, наприклад, 5 - 6%). А в нас цього немає. Значить, і на суттєве зниження ставки розраховувати не доводиться".
Друга причина, за якою, на думку віце-президента АБСЗ, не доводиться розраховувати на серйозну зміну на краще в іпотечному кредитуванні - відсутність у російських банків "довгих" грошей. Тому і на іпотечному ринку гравцями виступають або банки з державною участю, або ті, хто має доступ до іноземних фінансових ресурсів.
Свою думку з цього питання висловлюють і будівельники. Генеральний директор одного з санкт-петербурзьких будівельних холдингів стверджує, що нинішня іпотека не дасть істотного припливу інвестицій в будівельну галузь, так як ставка кредитування дуже висока для потенційного інвестора. Люди готові укладати договори іпотеки (обсяги угод по іпотеці на даний момент близько 1,5 - 2%), але їх частка у фінансуванні будівництва найближчим часом навряд чи виросте. Ризик іпотечного кредитування не зменшився. Більш того, деякі з нових законів переносять ризики з фізичних осіб - інвесторів на забудовників і банки. Це не буде сприяти поліпшенню умов кредитування, оскільки банківська сфера на даний момент не готова прийняти на себе частину цих ризиків. Крім того, навіть страхування договорів, зважаючи на закони, носить рекомендаційний характер, що також не додає впевненості ні однієї зі сторін, що беруть участь в процесі [25].
Єдиний шлях розвитку іпотеки в Росії - зниження ставки кредитування. Але для забезпечення цієї умови російським банкам необхідно зниження ставки рефінансування. Альтернатива цьому бачиться у виході на ринок іпотеки західних банків з їх низькими ставками.
Генеральний директор агентства "Держава" вважає, що з'явилися позичальники, які розглядають іпотеку як бізнес. Вони купують квартиру, роблять ремонт і здають її в оренду. Виплата сум за кредитом компенсується орендною платою, і в підсумку квартира купується, по суті, за первісний внесок. Можливо і отримання чистого доходу. Фора-банк навіть пропонує спеціальний кредит "Рантьє" і не заперечує, якщо позичальник офіційно здає квартиру в оренду.
Дуже цікаві результати опитування громадської думки, проведеного одним з агентств нерухомості. За його даними, більшість (58%) громадян вважають основною причиною нерозвиненості іпотеки в Росії занадто велику процентну ставку; 25,5% вважають винуватцем широке поширення системи "сірих" зарплат, що не дозволяють людям підтвердити свій дохід і отримати необхідний офіційний кредит, який вони в силах повернути; 12% вважають, що терміни погашення дуже малі. При цьому 3% опитаних впевнені, що іпотека просто не потрібна, а 1,5% вважають, що в даній сфері все йде просто добре.
На думку головного спеціаліста відділу іпотечного кредитування Департаменту роздрібного бізнесу Банку Москви, іпотека в Росії, без сумніву, буде розвиватися в тому ж напрямку, що і весь західний іпотечний ринок, і настане час, коли покупку житла без використання кредитного інструмента буде просто неможливо собі уявити . Перспективи високі. Інша справа, що ринок іпотеки в нашій країні ще дуже молодий, і за останні 4 - 5 років він кардинально змінюється: суттєво змінюються умови кредитування, строки видачі кредитів, ставки. І далі цей ринок буде змінюватися семимильними кроками [26].
Про стрімкому зростанні іпотечного кредитування говорять і експерти банку "DeltaCredit". Відбувається це, перш за все за рахунок поліпшення макроекономічної ситуації в Росії, підвищення платоспроможного попиту населення, а також завдяки необхідності освоєння нових сегментів фінансового ринку, як вважає керуючий директор по банківських операціях "DeltaCredit" Лора Файнзилберг. Крім цього, на розвиток іпотечного ринку істотний вплив чинитиме підтримка з боку Уряду РФ, яке відводить важливе значення даного питання в планах економічного розвитку Росії.
Про те, що законодавчі ініціативи уряду зіграли свою позитивну роль для розвитку іпотеки, говорять майже всі експерти. Багато в чому нові закони вирішують ті проблеми законодавства, які були виявлені учасниками ринку іпотечного кредитування в процесі їх роботи. У законах знайшли відображення такі моменти, як скасування обов'язкового нотаріального посвідчення іпотеки, зміцнення інституту добросовісного набувача, спрощення процедури, пов'язаної із зверненням стягнення на заставлене майно, визнано, що майно, що становить іпотечне покриття, виводиться з конкурсної маси організації-боржника і т.п [27].
Думка андеррайтера Незалежного бюро іпотечного кредитування, протилежно: "Необхідна доробка існуючої законодавчої бази, яка полегшила б випуск та вільний обіг пулів іпотечних цінних паперів. Необхідні чіткі і жорсткі закони, які передбачають різноманітні заходи відповідальності як для банків, так і для позичальників. Ніщо не робить настільки сильного впливу на ставки, як ризики. У США, існує така державна організація, як FHA (Federal Housing Administration). Банки, нею акредитовані, зобов'язують своїх клієнтів перераховувати до FHA 0,5% від суми отриманого кредиту. Якщо клієнт не може погасити кредит, а його квартиру, в свою чергу, не можуть продати з аукціону, нерухомість передається у володіння FHA. Організація повертає банку невиплачений кредит і вже на свій розсуд розпоряджається об'єктом. Наявність державного гаранта вигідно і банкам, вони максимально знижують свої ризики, і державі , так як прецедентів, коли квартира не продається з аукціону, вкрай мало, а 0,5% "капає" з кожного виданого кредиту ".
Висновок: З другого розділу випливає, що на основі аналізу процесу розвитку іпотеки житла в Росії, узагальнення практичного досвіду застосування житлового іпотечного кредитування показані сучасні тенденції і проблеми розвитку іпотеки житла та визначено можливі шляхи вирішення найбільш актуальних з них. Зокрема, обгрунтовується нагальна необхідність активізації розвитку соціальної іпотеки житла, підтримуваної державою. Тільки тоді вона зможе ефективно впливати на вирішення житлової проблеми і сприяти соціально-економічної стабілізації в суспільстві. Необхідно відроджувати і розвивати соціальну спрямованість іпотеки житла через посилення її взаємозв'язку з публічно-правовими інститутами для вирішення суто конституційних проблем в країні, пов'язаних із забезпеченням громадян житлом.

Висновок
У цій роботі автор вивчив історичний підхід існували в Стародавньому Римі форм застави іпотеки. Тенденції розвитку застави в європейському та російському праві, а також виявив, що інститут іпотеки перетворений в систему, здатний брати участь у вирішенні глобальних державних завдань будь-якої країни. У ході дослідження курсової роботи автор вказує на те, що для Росії необхідна система іпотеки житла, житлового іпотечного кредитування з комбінацією різних методів і фінансових інструментів, різних схем накопичення, адресної підтримки іпотеки житла на основі різних видів субсидування, вдосконалення заставних правовідносин.
По кожній главі наведені узагальнені висновки.
У вивченні поставленої мети і вирішенні завдань автор досліджував, що на основі аналізу процесу розвитку іпотеки житла в Росії, узагальнення практичного досвіду застосування житлового іпотечного кредитування показані сучасні тенденції і проблеми розвитку іпотеки житла та визначено можливі шляхи вирішення найбільш актуальних з них. Зокрема, обгрунтовується нагальна необхідність активізації розвитку соціальної іпотеки житла, підтримуваної державою. Тільки тоді вона зможе ефективно впливати на вирішення житлової проблеми і сприяти соціально-економічної стабілізації в суспільстві. Необхідно відроджувати і розвивати соціальну спрямованість іпотеки житла через посилення її взаємозв'язку з публічно-правовими інститутами для вирішення суто конституційних проблем в країні, пов'язаних із забезпеченням громадян житлом.

Список використаної літератури
1. Цивільний кодекс РФ. Частина перша від 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. від 24.04.2008) / / Російська газета від 08.12.1994 р. № 238-239
2. Федеральний закон від 16.07.1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (ред. від 30.12.2008) / / "Збори законодавства РФ", 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
3. Постанова Ради Міністрів Республіки Білорусь від 7 серпня 2001 р . N 1173/19 "Про створення системи іпотечного житлового кредитування в Республіці Білорусь" / / Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь. 2001. N 76.
4. Закон України N 979-IV від 19 червня 2003 р . "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" / / Голос України. 2003. 7 серпня.; Відомості Верхов. Ради України. 2004. N 1
5. Афоніна О.В. «Все про іпотеку». «Омега - Л», 2006. 175с
6. Брокгауз, Ефрон. Енциклопедичний словник. Т. 13. СПб., 1894. 394с.
7. Дождев Д.В. Римське приватне право. М.: Норма, 2003. 513с.
8. Кассо Л.А. Поняття про заставу в сучасному праві. М., 1999. 39с.
9. Мейєр Д.І. Древнє російське право застави. Казань, 1855. 129с.
10. Покровський І.А. Історія римського права. СПб., 1998. 337с.
11. Кравець Н.В. «Особливості та порядок державної реєстрації іпотеки» / / Право і політика, 2007, № 6.
12. Костильов В., Костильова М. «Проблеми змісту і форми договору про іпотеку» / / Нотаріус, 2008, № 1.


[1] Глушаченко С.Б., Смирнова К.В. "ІНСТИТУТ ІПОТЕКИ У СТАРОДАВНЬОМУ РИМІ" / / "Історія держави і права", 2008, N 5. С. 5
[2] Покровський І.А. Історія римського права. СПб., 1998. С. 337.
[3] Дождев Д.В. Римське приватне право. М.: Норма, 2003. С. 513.
[4] Покровський І.А. Історія римського права. СПб., 1998. С. 363.
[5] Кассо Л.А. Поняття про заставу в сучасному праві. М., 1999. С. 39.
[6] Брокгауз, Ефрон. Енциклопедичний словник. Т. 13. СПб., 1894. С. 294.
[7] Черних А.В. Застава нерухомості в російському праві. М., 1995. С. 12.
[8] Мейєр Д.І. Древнє російське право застави. Казань, 1855. С. 29.
[9] Черних А.В. Застава нерухомості в російському праві. М., 1995.
[10] Кассо Л.А. Поняття про заставу в сучасному праві. М., 1999. С. 212.
[11] Смирнова К.В. "СТАНОВЛЕННЯ ІНСТИТУТУ ІПОТЕКИ У РОСІЇ" / / "Історія держави і права", 2007, N 12. С. 7.
[12] Постанова Ради Міністрів Республіки Білорусь від 7 серпня 2001 р . N 1173/19 "Про створення системи іпотечного житлового кредитування в Республіці Білорусь" / / Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь. 2001. N 76. С. 12.
[13] Закон України N 979-IV від 19 червня 2003 р . "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" / / Голос України. 2003. 7 серпня.; Відомості Верхов. Ради України. 2004. N 1. С. 2 - 27.
[14] Стаття 182 Цивільного кодексу РФ
[15] Шевчук Д.А. Банківські операції. Навчальний посібник. Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006. С.134
[16] Стаття 4 Федерального закону від 16.07.1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)»
[17] Стаття 167 Цивільного кодексу РФ
[18] Стаття 345 Цивільного кодексу РФ
[19] Афоніна О.В. «Все про іпотеку» / / «Омега - Л», 2006. С.15
[20] ВИЗНАЧЕННЯ ВАС РФ від 27.02.2009 N 1679/09 у справі N А50-9881/2008
[21] ВИЗНАЧЕННЯ ВАС РФ від 12.01.2009 N 17067/08 у справі N А32-3447/2008-17/67
[22] ВИЗНАЧЕННЯ ВАС РФ від 12.01.2009 N 17032/08 у справі N А67-717/08
[23] Смирнова К.В. "Становлення інституту іпотеки в Росії" / / "Історія держави і права", 2007, N 12. С.12
[24] Афоніна О.В. «Все про іпотеку» / / Омега - Л, 2006. С. 20
[25] Афоніна О.В. «Все про іпотеку» / / Омега - Л, 2006. С. 24
[26] Афоніна О.В. «Все про іпотеку» / / Омега - Л, 2006. С. 34
[27] Смирнова К.В. «Становлення інституту іпотеки в Росії» / / Історія держави і права, 2007, № 12. С.7
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Банк | Курсова
125.6кб. | скачати


Схожі роботи:
Іпотечне кредитування 6
Іпотечне кредитування 2
Іпотечне кредитування 3
Іпотечне кредитування 2
Іпотечне кредитування 5
Іпотечне кредитування 9
Іпотечне кредитування 5 Лютий
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru