Іпотека в Росії та її сутність

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

Зміст
Введення
1. Сутність та історія розвитку іпотеки
1.1 Зародження інституту іпотеки, передумови її виникнення
1.2 Розвиток іпотеки в Росії
1.3 Функції іпотечного житлового кредиту
2. Іпотечне житлове кредитування в сучасній Росії
2.1 Загальний аналіз розвитку житлової іпотеки в країні
2.2 Аналіз основних причин та факторів, що стримують вирішення житлової проблеми в Росії
2.3 Стан ринку іпотечного кредитування в Росії на даний момент
Висновок
Список літератури

Введення
Серед всіх інструментів інвестування в житлову нерухомість пріоритет належить інституту іпотеки. Іпотека-«заставу нерухомого майна (земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та ін)»
Метою розвитку системи іпотечного кредитування є, з одного боку, поліпшення житлових умов населення, а з іншого, стимулювання попиту на ринку нерухомості та будівництва. Крім цього підтримка державою розвитку іпотечного кредитування є однією з основних передумов досягнення реального економічного зростання в країні. Особливе місце іпотечного кредитування в системі ринкової економіки визначається і тим, що воно є одним із самих перевірених у світовій практиці і надійних способів залучення позабюджетних інвестицій у житлову сферу. Іпотечне кредитування має великий вплив на мотивацію людини, суспільні процеси, що відбуваються в суспільстві.
У цій роботі мною буде розглянуто необхідність і
можливість організації іпотечного кредитування в Російській Федерації як цілісної системи, заснованої на розвитку ринкових кредитно-фінансових механізмів.
Метою курсової роботи є вивчення ринку іпотеки. Завданням
У роботі висвітлені питання, пов'язані з ринком іпотечного кредитування як цілісної системи, зародження інституту іпотеки, передумови її виникнення, функції іпотечного житлового кредиту, перспективи її розвитку.

1. Сутність та історія розвитку іпотеки
1.1 Зародження інституту іпотеки
Іпотека як елемент господарського життя йде глибоким корінням в історію. Саме поняття «іпотека» прийшло в світову фінансово-економічну систему з давньої Греції. Його ввів архонт Солон в VI столітті до н. е.., попередник несолоною - Драконт - ввів порядок (у 621 р. До н. е..), згідно з яким будь-які зазіхання на приватну власність і її рухому частину суворо каралися. У 594 р. до н. е.. Солон здійснює свої знамениті реформи, в тому числі скасовує поземельні борги, вводить свободу заповіту, за якою виморочне майно вже не обов'язково переходить до спадкоємців роду. Тепер кожен отримав право розлучатися і заповідати «власність» на свій розсуд. Спочатку в Афінах заставою з подібного роду зобов'язань була особа боржника, якому у разі неможливості заплатити борг загрожувало рабство. Для перекладу особистої власності у майнову Солон і запропонував ставити на імені боржника (зазвичай на прикордонній межі) стовп з написом, що ця земля служить забезпеченням претензій на певну суму. Такий стовп і назвали іпотекою. [1] На такому стовпі, що отримав назву "іпотека" (від грец. Hypotheka - підставка, підпора), відзначалися всі борги власника землі. Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними. Вже в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності. Новий розвиток інститут іпотеки отримав в Римській імперії. У I ст. н. е.. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам. У період правління імператора Антонія Пія (II в. Н.е.) було розроблено особливе законодавство для іпотечних банків. [2] Вже тоді існувало близько 50 банків і діяло понад 800 лихварських і міняльних контор. Банки ставали спеціалізованими. Розвивалися різні банківські інститути: комунальні, релігійні та інші, виникали прообрази ощадкас, ощадних асоціацій і т.п. Держава завжди надавала велику підтримку іпотечному кредитуванню. Для цього створювалися спеціальні соціальні інститути. За імператора Траяна були створені фінансові аліментарні фонди для підтримки вдів і сиріт, надають іпотечні кредити під 5% річних - це був найнижчий відсоток у Римі в той час (аналогічні фінансові системи були утворені в Росії в Х1Х ст.).
Інститут іпотеки (застави нерухомості) протягом відносного невеликого часу пройшов еволюцію від фідуциі (fiducia, від лат. - Угоди на довіру або довірчої операції, першої форми речового забезпечення), до більш прогресивної стадії - пігнус і далі до іпотеки. Тут необхідно пояснити, що перша стадія "фідуція" виникла і розвивалася в давньоримському праві. На початку розвитку класичного римського права з'явився "пігнус" (pignus, від лат., Неформальна застава), і лише потім власне "іпотека". При цьому самі договори про заставу спочатку були лише додатковими при первинних кредитних угодах (договорах). Основна суть "фідуциі" полягала в тому, що відразу після укладання договору офіційно встановлювалися права кредитора на закладалася, нерухомість, сам предмет передавався в "fiducia" і кредитор зобов'язаний був повернути нерухомість після справного і своєчасного виконання договору. Угода (або договір) "фідуція" також пройшла свою еволюцію. На першому етапі розвитку інституту "фідуциі" боржник не мав практично ніякої захистом і кредитор сам вирішував, що йому вигідніше: або вимагати від позичальника виплати боргу, чи не повертати йому майно.
Надалі було введено офіційне положення до документа про заставу (actio fiducia), яка скасовувала цю досить вигідну альтернативу кредитора. Але все одно в технології угоди залишалися досить серйозні правові моменти, якими міг скористатися кредитор і які були невигідні позичальникові. Наступна стадія розвитку інституту іпотеки несла досить прогресивний характер, захищаючи позичальника від свавільних дій кредитора. Договір "пігнуса" (договір про заставу на стадії "пігнуса") передбачав передачу нерухомості, що закладається вже не у власність, а лише у володіння нею і тільки як гарантії виконання взятого позичальником зобов'язання. Більш того, боржники мали право вимагати, щоб кредитор не користувався даною нерухомістю, а тільки зберігав її. За кредитором залишалося умовне право продати річ, що закладалася, щоб відшкодувати свої кошти, тільки при невиконанні позичальником взятих ним зобов'язань. При цьому вже тоді кредитору було заборонено залишати продавану нерухомість (предмет застави) у себе.
У разі невиконання взятих зобов'язань боржником, кредитор після продажу нерухомості повертав всю різницю між виручкою за нерухомість і залишком боргу позичальник. Даний вид угод ретельно регламентувався. Вимоги, що не входять в регламентацію були предметом особливого судового розгляду. Поява останньої стадії інституту іпотеки - власне самої іпотеки - було обгрунтовано політичними та економічними умовами того часу: ослаблення рабовласницького господарювання в Римі і масова передача земель орендарям призвели до виникнення класичного інституту іпотеки. За існуючим законодавством ні одна діюча правова форма не підходила для гарантування цього виду угод між власниками земель (латифундистами) та орендарями, тому що дрібні орендарі не мали нічого крім знарядь праці, які вони в силу своєї професії не могли закласти. Виходом з цієї ситуації було введення нової форми застави - застави орендарями самих знарядь праці, причому без передачі предмета застави у володіння орендодавця.
Пізніше новий вид застави поширився на інші і, зокрема, на заставу нерухомості. Таким чином, виник інститут іпотеки, який був, по-перше, договором про заставу, по-друге, договором про гарантії, що взяті позичальником зобов'язання будуть виконані, на підставі чого при невиконанні боржником зобов'язання виникало право кредитора витребувати річ, що закладалася з подальшим її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми боргів, що залишилися позичальника. Свідченням цієї угоди були спочатку прості угоди між позичальником і кредитором, пізніше, в постклассическое час, складалися офіційні і неофіційні документи, які вже мали правову силу. Такий же силою володіли приватні документи, підписані трьома і більше свідками. Інститут класичної іпотеки також проходив свої етапи і свою еволюцію. Вводилися різні легальні іпотеки, що діяли без згоди сторін. У них включалися іпотеки за законом (імператора): іпотека інвестора на інвестиції, іпотека "фіску" на майно неплатника податків, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка, іпотека церкви і так далі.
Необхідно відзначити, що всі види іпотеки (може бути, за винятком іпотеки церкви) збереглися і діють до цього часу в багатьох країнах. У той же період почали діяти субординовані за часом іпотеки, принцип яких був єдиним: "qui prior est tempore potior est jure" - хто перший (у часі), той і сильніше в праві. Вже в посткласичному римському праві стали виникати субординовані іпотеки для впорядкування взаємовідносин між кредиторами в залежності від роду іпотеки. По-перше, іпотека ділилася по законодавчої приналежності - за ступенем її важливості, встановленої законом. Причому найбільшу силу мали іпотеки "за законом" - фіскальні, далі йшли іпотеки, оформлені офіційними документами, за ними - іпотеки, оформлені приватними документами і лише потім - іпотеки, оформлені простими угодами. Іпотека, ранжируваних за видом (роду), завжди була найбільш пріоритетною, і лише після встановлення рангу (пріоритетності) даної іпотеки, відповідно до часу їх оформлення ранжирували інші. У зв'язку з тим, що перевага, що належить першому субординованим іпотеках, а також їх кредиторам, загрожувало прав молодших (або наступних) кредиторів, несло невигідні для них умови, молодші кредитори мали право - самі розплатитися з усіма попередніми кредиторами за боргами перший іпотек і самі здійснювати торги закладеного майна у разі невиплати боргу позичальником.
При цьому, кредитори ніколи не мали права на придбання даної нерухомості у власність, тому що це суперечило б правовій суті іпотеки, яка встановлює рівні права для обох сторін застави (у противному випадку різні зловживання кредиторів з нерухомістю заважали б становленню і широкому поширенню іпотеки як масового інвестиційного інституту). Лише у виняткових випадках з дозволу державного органу дане право могло перейти до кредитора з умовою надання боржнику додаткового терміну (2 років) для виплати боргу. [3] Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних операцій була велика. Достатньо складні по структурі операції вимагали контролю і регулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв'язку з ослабленням цих державних функцій із заходом епохи Стародавнього світу, інститут іпотеки перестав існувати протягом декількох століть. [4]
Поступово іпотека входить і в середньовічне законодавство. У Німеччині не раніше XIVстолетія (до цього панує принцип особистої відповідальності за борги, у Франції - з кінця XVI ст. Діяла негласна іпотека. У законодавстві європейських країн іпотека має вже дві характерні риси. По-перше, вона застосовна тільки до нерухомості, по- друге, продаж закладеного маєтку проводиться не самим кредитором, а при посередництві суду. Для кредитора іпотека стає самим вірним способом отримати «забезпечення за боргами», не беручи у своє володіння маєток боржника і не побоюючись конкуренції кредиторів. Іпотека стає надійним речовим правом, але тільки після внесення спеціального запису про іпотеку в особливу книгу.
Середньовічні кодекси зберегли визначення, що «внесена іпотека за самою своєю природою не ділима, вона заснована на праві одержання задоволення». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte»-право отримання задоволення залишається на цілому предметі, обтяженому іпотекою, поки існує будь-яка частина зобов'язання. Окрема продаж частин не позбавляла кредитора права вимагати задоволення з них боргу в повній сумі. Іпотека розповсюджувалася на нерухомість (як правило, маєток) і не залежала від зміни власника. Іпотечне право самостійно існувати не може. Якщо немає права, на забезпечення якої іпотека встановлено, то не може бути й іпотеки, бо немає предмета, який підлягає забезпеченню. Недійсність або припинення вимоги тягне за собою недійсність або припинення іпотеки, але не навпаки. Це значення іпотеки визнано не тільки первісно римським правом, але і рядом законодавств європейських країн. За римським правом іпотека поширювалася на вимогу і на всі його складові, включаючи відсотки з іпотеки і витрати, понесені кредитором з метою отримання задоволення. За іпотечним законодавством ряду країн у XVII-XIX століттях капітальна сума вимоги визначалася її проголошенням (відповідно до гласністю), її розміром (фіксованими в іпотечній книзі), наросшими на суму відсотками, але за умови, що вони позначені в книзі записів.
При рецепції римського права іпотека перейшла в європейське законодавство. У дореволюційній Росії іпотека як юридичне право діє лише з моменту внесення запису до вотчинну книгу. Кредитор у разі невиконання боржником зобов'язання має право на задоволення позову з закладеного маєтку, в чиїх би руках воно не знаходилося. У США і Великобританії іпотека (mortgage) має свою особливість: на період виконання боржником основного зобов'язання всі права на володіння майном і титул переходять від боржника до кредитора по іпотеці. Таким чином, історично іпотечне кредитування було породжене господарськими відносинами як найбільш надійна форма забезпечення зобов'язань боржника. [5]
1.2. Розвиток іпотеки в Росії
Іпотечне кредитування було першим на Русі видом кредитування. Вже в XIII - XIV ст. одночасно з правом приватної власності на землю в Росії виник заклад, але довгий час він існував фактично без законодавчого оформлення. У 1754 р. були створені перші кредитні установи: для дворянства - санкт-петербурзькі та московські контори Державного банку при Сенаті і Сенатській Конторі, для купців - у Петербурзькому порту і Коммерцколлегіі. Банки кредитували дворянство і купецтво під заставу маєтків. У 1786 р. Ці банки були реорганізовані в Державний позиковий банк. [6] 29 жовтня 1768 маніфестом Катерини II в Росії вперше юридично був закріплений випуск паперових грошей - асигнацій. Емісія паперових грошей була покладена на асигнаційні банки, створені в Москві та Санкт-Петербурзі 1769 року. Додаткове запозичення кредитних ресурсів на державні потреби проводилося з коштів Державного позикового банку, який був утворений в 1786.г з метою організації Іпотечного кредиту землевласникам, головним чином дворянства. У тому ж позиковому банку була утворена страхова експедиція - перше страхове установа в Росії. Маніфест передбачав страхування кам'яних будинків, прийнятих у заставу при здійсненні кредитних операцій. Процедура оформлення договору страхування супроводжувалася видачею страхового поліса, невід'ємною частиною якого був архітектурний план об'єкта застави, переданого під забезпечення позики в Державний позиковий банк. [7] У Російській Імперії 1 січня 1835 був введений Звід законів цивільних (автор М. М. Сперанський), де заставне право було детально регламентовано. Заставу в Росії в цей час існував в наступних видах (при цьому саме поняття «заставу» відносилося тільки до нерухомого майна): зі скарбницею; між приватними особами.
Існував і третій вид застави, представлений в статутах установ кредитного та громадського піклування. З 1842 р. в Санкт-Петербурзі та Москві при збережених скарбниця почали відкривати перші ощадні каси. У 1859 р. було прийнято рішення про реорганізацію кредитних установ у зв'язку з підготовкою реформи щодо скасування кріпосного права. Ліквідовувалися всі існуючі державні кредитні інститути, замість них засновувалися земські банки. Одночасно створювалися приватні кредитні установи. У 1861 р. була утворена перша приватна організація довгострокового кредиту - Санкт-Петербурзьке міське кредитне товариство. У 1863 р. було засновано Товариство взаємного кредиту. З початку 70-х років XIX століття в країні діяло 11 акціонерних іпотечних (земельних) банків. Історія роботи цих фінансових установ тісно переплетена з соціально - економічним життям країни на рубежі XIX - XX століть. Їх роль в розвитку кредитної системи і, як наслідок, зліт російської економіки до 1913 року до цих пір недостатньо оцінена, хоча саме акціонери цих банків проводили масштабні операції із землею та нерухомістю (за весь час лише 1 з 11 розорився). Іпотечне кредитування ставало дуже поширеним. Наприклад, у 1867 р. було видано кредитів на суму 99,6 млн. руб., В 1874 р. - 294,9 млн. руб., В 1877 р. - 415 млн. руб. Зростання кредитних інститутів призвів до жорсткої конкуренції.
У зв'язку з цим Уряд в 1872 р. прийняло заходи, що обмежують утворення нових державних заставних інститутів протягом 20 років. Зрослі неплатежі поміщиків і дворян по позиках у державні банки і розвиток нових ринкових інститутів різко змінили подальшу кредитно - фінансову політику держави. На російському законодавству того часу на одній території не могли діяти одночасно більше двох земельних банків, щоб не створювати один одному непотрібної конкуренції. В Москві працювало 8 основних державних банків. Московський земельний банк на підтримку іпотеки в 1891 році організовує московське домоволодільницьке суспільство, на яке покладають спеціальні функції контролю за нерухомістю. У разі "несправності" боржника його володіння переходять у власність цього суспільства. З 1912 р. основним координатором по іпотеці стає Московський народний банк. Приватну іпотеку очолювали 10 акціонерних земельних банків, видавши позики під землю і міську нерухомість, при цьому на чітко визначеній території. Вони надавали кредит у вигляді реалізованих на біржі заставних листів (особливого роду цінних паперів, що діяли на іпотечному ринку, мали коливний курс). У разі "несправності" боржника майно "йшло" з публічних торгів. Акції і заставні листи іпотечних банків були улюбленим засобом приміщення капіталів для російських підприємців і рантьє.
На Державний селянський поземельний банк (заснований в 1882 році) було покладено завдання позичати селянам гроші для покупки поміщицької землі. Банк видавав селянам довгострокові позики строком до 35 років. За 1883 - 1895 роки банк видав 15 тисяч позик на загальну суму 82 мільйони рублів. За його участю було продано і куплено 2,4 мільйона десятин землі, в основному поміщицької. Позики видавалися в обсязі до 75% від вартості майна, на строк 24,5 і 34,5 року, процентна ставка була досить висока і становила 7,5 - 8,5 відсотків річних. Державний дворянський земельний банк заснований в 1885 році підтримував поміщицьке землеволодіння шляхом видачі дворянам іпотечних позик строком на 66 років у розмірі до 100% від оціночної вартості застави, видавши позики в 1887 році на 69 мільйонів рублів, а в 1890 році - вже понад 600 мільйонів рублів ( всього під 5% річних, додатково стягувалася плата за банківські послуги та страховий відсоток, максимальний термін кредитування - 66,5 років). Всього на 1 січня 1893 було закладено 102 313 маєтків з 46,3 млн. десятин землі і залишком боргу 1131 млн. руб., Проте основну суму становив борг Державного Дворянського земельного банку. У 1896 р. умови кредитування покращилися для селян: розмір виріс до 100% землі, яка купується, ставка знизилася до 3,5 - 4,5 відсотків річних. У цей час в Росії виходить закон про організацію установ дрібного кредиту.
Починається бурхливе зростання заставних установ. Виникають позиково-ощадні та кредитні товариства, сільські, волосні і станичні громадські позиково-ощадні каси і земські каси, яким держава надає величезну допомогу. Знову відкриваються кредитні інститути могли утворювати початковий капітал з позикових коштів, які вони потім погашали за рахунок своїх прибутків, причому в більшості випадків кредитором виступав безпосередньо Державний банк Росії. У країні набрав масового характеру виникнення позиково-ощадних товариств. Усього за 10 років було утворено 729 товариств. У першому десятилітті XX століття вони об'єднали інтереси 8 мільйонів чоловік. До 1905 р. існувало більше 500 товариств дрібного кредиту, а в 1915 р. їх було вже 15 450. Кредитні товариства об'єднувалися в кредитні спілки, яких у 1914 р. було 11. У цей час заставу був самим надійним і гарантованим способом забезпечення кредиту. До 1917 року в Росії існувала розвинена кредитно-банківська система довгострокового кредитування, яка мала хорошу законодавче забезпечення і була блискуче організована. У фінансовий обіг широко залучалися іпотечні цінні папери: закладні листи, різні зобов'язання, векселі, сертифікати, а також безпосередньо заставні.
Довгострокове фінансування нерухомості сприяло бурхливому розвитку економіки, промисловості, сільського та міського господарства. Росія з розвитку кредитно - фінансової системи не поступалася Західній Європі, більше того, за обсягами цінних паперів, забезпечених іпотечними зобов'язаннями, що обертаються на європейських ринках, Росія превалювала над усією Європою. Специфічний російський досвід довгострокового кредитування, і, зокрема, під заставу землі, різноманітність кредитно - інвестиційних технологій та інфраструктури в області застави нерухомості, безсумнівно відіграли величезну роль у розвитку як американської, так і європейської іпотек, послужили базою для створення нових інвестиційних і іпотечних інструментів . [8] У Росії післяреволюційного періоду заставне право продовжувало існувати, але в умовах, коли для скільки-небудь широкого застосування інституту застави через незабезпечення дійсної оборотоздатності речей, і, перш за все нерухомого майна.
Тому в період більш ніж 70-річного радянського розвитку нашої країни заставу перетворився на малозначущий механізм, вкрай рідко використовувався в операціях за розпорядженням майном. [9] Відродження інституту застави (іпотеки) в Росії було пов'язане з введенням ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості) »від 16 липня 1998 року.
У ньому знайшли відображення такі положення:
- Підстави виникнення іпотеки, зобов'язання, що забезпечується іпотекою, предмет іпотеки;
- Порядок укладення договору про іпотеку;
- Заставна як цінний папір;
- Державна реєстрація іпотеки;
- Забезпечення збереження майна, закладеного за договором про іпотеку;
- Перехід прав на майно, закладене за договором про іпотеку, до інших осіб і обтяження цього майна правами інших осіб;
- Подальша іпотека;
- Поступка прав за договором про іпотеку;
- Звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, і реалізація зазначеного майна;
- Особливості іпотеки земельних ділянок, підприємств, будівель і споруд, житлових будинків і квартир. [10] Діючі законодавство РФ, що регулюють відносини з приводу іпотеки (застави нерухомості), включає в себе також Цивільний Кодекс Російської Федерації (особливо ст. 334-358) і ФЗ «про реєстрацію на нерухоме майно та угод з ним» і ін
1.3 Функції іпотечного житлового кредиту
До основних функцій іпотечного житлового кредиту можна віднести наступні.
1. Функція споживання. Іпотечний житловий кредит стимулює споживання. Споживачі, прагнучи до вилучення максимуму корисності, починають обгрунтовано і виважено оцінювати свої поточні і майбутні доходи. Ті, хто оцінює свою поточну спроможність споживання вище, отримують заощадження тих, хто зараз оцінює свою здатність до споживання нижче, і в майбутньому повертають споживчу здатність кредиторам. Важливо і те, що іпотечний житловий кредит створює нові форми активів як для споживачів, так і для кредиторів, що в подальшому призводить до створення нових фінансових інструментів (іпотечних закладних, деривативів, векселів та інших).
2. Функція інвестицій. Іпотечний житловий кредит сприяє переведенню тимчасово вільних грошових коштів в ефективні і надійні галузі вкладень, а саме в житлове будівництво, промисловість будівельних матеріалів, супутніх товарів, робіт і послуг, стимулюючи таким чином розвиток легкої, обробної промисловості, транспорту, зв'язку, сільського господарства. Залучення значних інвестицій у житлове будівництво сприяє зниженню витрат виробництва, підкреслюючи взаємозв'язок з функцією споживання. Зниження витрат, що впливає на розвиток споживання, дозволяє споживачам отримати більше благ у цьому і здійснювати нові інвестиції в будівництво і суміжні галузі.
3. Соціальна функція. Враховуючи те, що соціальна функція в першу чергу притаманна державі, іпотечне житлове кредитування дозволяє зняти частину завдань, що стоять перед органами законодавчої і виконавчої влади, щодо поліпшення життєвого рівня населення в розрізі поліпшення житлових умов і загального підвищення життєвого рівня. У зв'язку з цим особливої ​​актуальності набуває висловлену раніше тезу про вплив житлового будівництва на економічне зростання та активізацію соціально розвитку суспільства.

2. Іпотечне житлове кредитування в сучасній Росії
2.1 Загальний аналіз розвитку житлової іпотеки в країні
Іпотека в сучасній Росії почала розвиватися в середині 90-х рр.. ХХ ст. після виходу Указу Президента РФ Б.М. Єльцина від 28 лютого 1996 р. № 293 «Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування». Кредитуванням під заставу нерухомості активно займалася тоді близько 20 банків. У 1996р. Для зняття гостроти житлової проблеми постановою Уряду РФ від 28 серпня 1996 р. № 1010 було створено Агенство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК).
Агентство було засновано у формі відкритого акціонерного товариства, 100% акцій якого належало державі, тобто для розвитку житлової іпотеки в країні була обрана дворівнева модель фінансування житлового будівництва, а АІЖК було створено за аналогією з іпотечною асоціацією «Фенні Мей». Втім, створення АІЖК-це не тільки данина успішної реалізації програми житлового будівництва в США та інших країнах, а й облік російських історичних традицій. До 1917 р. система іпотечного кредитування в Росії створювалася і регулювалася державою як в частині надання фінансових ресурсів, так і в розрізі випуску іпотечних цінних паперів. При створенні АІЖК передбачалося, що агенство почне викуповувати у банків-кредиторів заставні на нерухомість, але з 1997 по 2002 р. воно не викупило жодної заставної.
У ті роки іпотека не мала шансів на розвиток, так як вигідно вкласти капітал дозволяли операції з державними короткостроковими облігаціями (ДКО), прибутковість по яких становила до 150% річних і вище. У 1998 р. вступив в силу Федеральний закон РФ від 16 липня 1998 р. № 102 - ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», але і він не зміг змінити ситуацію.
Після дефолту 1998р. до початку 2002р. банківська система країни практично відновилася, чого не мало сприяла сприятлива кон'юнктура світових цін на енергоносії і викликаний цим зростання грошової маси в економіці країни. Тоді ж знову стала розгортатися іпотека. З 2002р. почалася активна діяльність по іпотечному кредитуванню створеного інвестиційним фондом «США-Росія» першого в Росії спеціалізованого іпотечного комерційного банку «Дельта Кредит», який уклав партнерські угоди з більш ніж 10 російськими кредитно-фінансовими установами. У 2002 р. після зміни керівництва активізувало свою діяльність АІЖК. Вже в 2003р. агенство викупило 2 тис. заставних, а в 2004 р. щомісячно викуповувалося більше тисячі заставних.
До недавніх пір іпотечне житлове кредитування було одним з пріоритетних напрямків розвитку фінансового сектора економіки, але у зв'язку зі світовою фінансово-економічною кризою цей напрямок перестало бути актуальним. За різними експертними оцінками до 2010 р. Ринок іпотеки в Росії може скласти близько 25 млрд дол США, темпи річного зростання ринку іпотеки - 200-300%, а згідно з урядовим планом до 2010 р. Планується збільшення загальноросійських обсягів іпотечного кредитування до 344 млрд руб . Разом з тим у 2004р. Було видано лише 40 тис.кредітов, що в 10 разів нижче платоспроможного попиту населення. Частка іпотечного кредитування у валовому внутрішньому продукті країни становить менше 2% (у США - 55%, в Європі в середньому 35%). При цьому вартість квадратного метра житла в середньому по країні в 2004р. Виріс на 26%, а в Москві - на 45%. Середня ціна продаваного житла в Росії в 2005р. Складає 20 тис.руб. за 1 кв.м.
Соціологічні дослідження Міжнародної асоціації фондів житлового будівництва та іпотечного кредитування (МаІФ) свідчать що більше 80% населення країни в тій чи іншій мірі мають потребу в поліпшенні житлових умов. Із загального числа охочих поліпшити житлові умови більше 53% хочуть брати участь в іпотечному кредитуванні або придбанні житла в розстрочку, при цьому готові оплатити перший внесок до 20% вартості квартири 70% опитаних. Основна частина громадян не задоволена малою площею квартири (61%), поганий плануванням (42%), типом будинку (26%), районом проживання (17%). Більша частина потенційних учасників іпотечних програм-це молоді люди у віці до 30 років (20%), від 30 до 40 років (35%).
Згідно з даними перепису населення чисельність населення Росії в 2002р. Складала 145млн. чол., з них міське населення 106млн.чел. Таким чином, охочих поліпшити житлові умови за допомогою іпотеки близько 50млн. чол. Використовуючи дані Росстату про середню вартість житлового будівництва в регіонах Росії. Таким чином, основна причина недостатнього розвитку іпотечного руху - брак коштів у населення.
Розглядаючи механізми іпотечного кредитування необхідно враховувати, що власне кредитування-це захід, спрямований на підвищення платоспроможності потенційного покупця житла (необхідність у кредиті відпала б сама собою, якщо б у покупця було досить власних коштів). Разом з тим кредитування забезпечує покупця засобами, але в разі непомірно високої плати за житло позичальник буде не в змозі виконати умови договору. Тому друга причина, що гальмує розвиток іпотеки в Росії - це ціна на житлову нерухомість.
2.2 Аналіз основних причин та факторів, що стримують вирішення житлової проблеми в Росії
Вирішення житлової проблеми зумовлено сукупністю взаємопов'язаних умов та чинників, що є наслідком соціально-економічного і політичного становища в країні. Тим не менш, можна виділити ряд процесів, які безпосередньо впливають на вирішення житлового питання. На малюнку 3.1 представлена ​​загальна структура і позначені взаємозв'язку базових елементів системи, що складає суть процесу забезпечення населення житлом.
Кожен елемент системи характеризується поточним (прогнозних) станом, прямо чи опосередковано пов'язаний з іншими елементами, взаємно обумовлюючи з, і знаходиться під впливом сукупності факторів, визначаючи специфіку житлової проблеми.
Особливості процесу забезпечення населення житлом і форма його прояву визначаються встановленими на державному рівні принципами, нормами та правилами. Вони формують правове поле, яке і утворює по відношенню до даної системи «середовище функціонування» поряд з загальноекономічними і політичними чинниками.
2.3 Стан ринку іпотечного кредитування в Росії
Обсяг виданих кредитів
У жовтні-листопаді 2008 року обсяги видачі іпотечних кредитів знизилися в 36 регіонах, при цьому в деяких більш ніж на 40%. Про призупинення іпотечних програм оголосили 17 банків, частка яких у загальному обсязі житлових кредитів, виданих у 2008 році, становила близько 20%.
При цьому в агентстві нерухомості Міан частка операцій, що здійснюються з використанням іпотечного кредитування, в I кварталі 2009 року порівняно з аналогічним періодом 2008 року скоротилася усього на 14% і склала 13% від загальної кількості скоєних покупок (в порівнянні з 32% у січні- березні 2008 року). На нашу думку, дані показники є результатом пошуку альтернативних можливостей для клієнтів, які на перший погляд не очевидні, однак дозволяють задовольнити потреби в нерухомості за допомогою залучення кредитних інструментів і сьогодні.
Іпотечні програми банків
В кінці 2008 року більшість банків припинили кредитування новобудов. В даний час банками пропонуються іпотечні програми на придбання житла на вторинному ринку під заставу придбаної або наявної нерухомості, з фіксованою або плаваючою процентною ставкою:
- Середня ставка по кредиту - 18,82% в рублях і 15,01% в доларах США;
- Оптимальний термін кредитування - 10-15 років;
- Початковий внесок - не менше 30-40% від вартості заставної квартири;
- Середня величина кредиту, що надається в Москві (за даними Дельтакредит) - 2,4 млн. руб. або $ 70 тис.
У жовтні-грудні минулого року багато банків переглянули процентні ставки по іпотеці в бік підвищення. При цьому рублеві ставки зростали вищими темпами відносно валютних. Розкид процентних показників по пропонованих іпотечними програмами досить великий - від 14 до 30%.
У січні 2009 року ставки по іпотеці перебували на стабільно високому рівні, суттєвого їх зміни зафіксовано не було. Це обумовлено тим, що в IV кварталі минулого року банки збільшили їх «із запасом» на випадок різкого погіршення ринкової ситуації.
У Москві в лютому середньозважена ставка по карбованцевих іпотечних кредитах виросла на 0,6% і склала 18,82%, за доларовими кредитами - на 0,52% до 15,01% (за даними Кредитмарт). Однак дане зростання обумовлений, швидше за коливанням валютних курсів у перші тижні 2009 року.
По регіонах середньозважена ставка за виданими кредитами в іноземній валюті (за даними ЦБ РФ). З січня 2009 року ЦБ РФ розраховує середньозважену ставку за підсумками видачі за період, (а не накопиченим підсумком, як раніше) підвищилася з 10,8% у 3 кварталі 2008 року до 12,5% у січні 2009 року. У рублях ставки за виданими іпотечними кредитами, як правило, не перевищують 18%, а в ряді регіонів і 15%. Так, у регіонах присутності МІАН, кредити за ставкою вище 15% зафіксовані тільки в Новосибірській, Липецької областях і Республіці Башкортастан, а в середньому вона склала близько 14%, мінімальна - 13,5% - відмічена в Тулі.
Незважаючи на лютневе зростання процентних ставок, за підсумками березня очікується його значне уповільнення, за яким в перспективі можливо буде незначне зниження.
Вимоги до позичальника
В кінці минулого року поряд з ускладненням процедури андеррайтингу у банків сформувалися нові вимоги до позичальників, що призвело до суттєвої трансформації профілю потенційного споживача іпотечного кредиту. Помітно змінився у бік збільшення і розширився віковий діапазон потенційного позичальника: якщо на початку 2008 року він становив 30-35 років, то в даний час - 35-55 років.
Явно простежується тенденція посилення вимоги банків до величини щомісячного сукупного доходу сім'ї позичальника, який в даний час має становити не менше 100 тис. крб., При цьому обов'язково його підтвердження довідкою за формою 2-ПДФО.
Переваги віддаються позичальникам здатним внести первинний внесок не менше 30-40% від вартості заставної квартири.
Знизився середньозважений термін кредитування - з 16 до 12,5 років.
Змінилися критерії професійної приналежності позичальника - співробітники фінансових компаній, а також працівники металургійної промисловості перейшли з «групи довіри» до «групи ризику».
Зміна характеристик типового позичальника в умовах кризи
Державні програми
Держава, зі свого боку, розробляє і реалізує додаткові заходи, спрямовані на підтримку ринку іпотечного кредитування.
З січня 2009 року в 2 рази (до 2 млн. крб.) Збільшено розмір суми, з якою покупець житла може оформити податкові відрахування.
Згідно з програмою антикризових заходів на 2009 рік, опублікованій Урядом РФ, роботодавці, можуть відшкодувати своїм співробітникам сплату відсотків за житловими кредитами, з умовою виведення даних коштів з оподатковуваної бази (не більше 3% від витрат на оплату праці). З боку держави в 2009 році на ці цілі буде виділено 300 млн. руб.
В кінці лютого 2009 року в структурі АІЖК створено ВАТ «Агентство з реструктуризації іпотечних житлових кредитів» (ВАТ «АРІЖК»), силами якого розроблений і в даний час реалізується «Стандарт реструктуризації іпотечних житлових кредитів (позик) для окремих категорій громадян». Згідно з ним, на реструктуризацію іпотечного кредиту можуть претендувати позичальники, які отримали кредит до 1 грудня 2008 року, якщо через кризу суттєво погіршився їх матеріальне становище (сума коштів після сплати кредиту менше прожиткового мінімуму), а також відсутні активи, які він міг би спрямувати на підтримку своєї платоспроможності. Так, нерухомість, куплена в кредит, повинна бути єдиним місцем для проживання позичальника і не бути елітним або дачних житлом. При цьому площа квартири не повинна перевищувати 50 кв. м для самотньо проживають, 70 кв. м - для двох проживаючих і 30 кв. м на кожного - для трьох і більше осіб. Позичальник повинен підтвердити свою неплатоспроможність документами (трудова книжка, що підтверджує звільнення за скороченням штатів, або довідка 2-ПДФО, що підтверджує різке скорочення заробітної плати). Участь у програмі засновано на принципах платності, зворотності і строковості зобов'язань.
З січня 2009 року для погашення основного боргу і відсотків по іпотечних кредитах можна скористатися «Материнським капіталом» (право на отримання материнського капіталу має кожна російська сім'я, в якій після 1 січня 2007 року народився другий чи наступна дитина. Розмір материнського капіталу індексується з урахуванням інфляції і на 2009 рік становить 290,24 тис. руб. У 2010 році його сума буде збільшена до 307,65 тис. руб .. Закон, що передбачає таку можливість, був прийнятий 25 грудня 2008 року і набрав чинності з 11 січня 2009 року. На ці цілі з федерального бюджету буде виділено 26,3 млрд. руб. Згідно з офіційним повідомленням Пенсійного Фонду РФ, з початку прийому заяв для направлення коштів материнського капіталу на погашення іпотечних кредитів, надійшло близько 11,5 тис. заяв (і більше 112 тис. звернень громадян), що становить близько 13% від виданих державою сертифікатів (згідно з даними ПФР в 2007-2008 рр.. видано близько 930 тис. сертифікатів на материнський капітал). Очікується, що реально скористаються цією можливістю 88 тис. сімей.

Висновок
Світова економічна криза несприятливо позначилося на російській іпотеці. Аналітики вважають, що фактично кількість видаваних населенню кредитів відкотилося до рівня 2004 року.
Практично всі вітчизняні банки змінили умови по видачі іпотечних кредитів, посиливши вимоги до позичальників і підвищивши відсотки. Так, наприклад, окремі банки кредитори встановили додаткове збільшення відсотків по кредиту відносно позичальників з особливим ризиком. До числа таких клієнтів віднесли підприємців і громадян з «сірими» доходами.
Ще однією тенденцією сучасного іпотечного кредитування є відмова банків у видачі кредитів на придбання об'єктів первинного ринку житла (новобудов). Деякі російські банки взагалі відмовилися від іпотечного кредитування і займаються виключно залученням грошових коштів, рекламуючи вклади.
Аналітики найбільших російських банків та іпотечних брокерів стверджують, що перспективи розвитку вітчизняної іпотеки безпосередньо пов'язані із розвитком сценарію світової кризи. Ділова активність кредитних організацій і позичальників обіцяє повернутися в колишній стан після закінчення кризових явищ. Більшість економічних експертів говорять про те, що новий виток у вітчизняному іпотечному кредитуванні варто очікувати не раніше ніж через рік-півтора. Це пов'язано, перш за все, з кредитними можливостями банків, а також з необхідністю наявності довіри позичальників і кредиторів до існуючої економічної ситуації. Визначальне значення для відродження іпотеки має річний рівень інфляції і матеріальне благополуччя населення. При вдалому вирішенні світової фінансової ситуації в Росії знову стане популярним житлове іпотечне кредитування населення, а також комерційна іпотека на розвиток підприємств. Велике майбутнє має також іпотечне кредитування на придбання земельних ділянок, водних і повітряних судів.

Список літератури
1. Взяти іпотеку і не втратити житло / / Ріс. газета. - 2007. - 8 листопада. - С.7.
2. Власов А.В. Іпотечне житлове кредитування як один із способів реалізації пріоритетного національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії" / / "Чорні діри" в рос. законодавстві. - 2008. - N 4. - С.210-211.
3. Волкова О. Кредитна історія: (Іпотека: гібрид комерції і альтруїзму) / / Известия. - 2003. - 22 лист. - С.7.
4. Держбуд Росії вніс в Уряд комплекс першочергових заходів щодо розвитку іпотечного житлового кредитування.
5. Грудцине Л.Ю., Філіппова Є.С. Іпотека / Л.Ю. Іпотека і перспективи її розвитку в Росії. М.: Ексмо, 2006.-336с. - (Юр. Консультація)
6. Довдіенко, Ірина Вікторівна Іпотека. Управління. Організація. Оцінка: Учеб. Посібник для студентів вузів / І.В. Довдіенко, В.В. Черняк .- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.-464с.
7. Жител. Кредит (іпотека): навчально-практичний посібник / За ред. Докт. Екон. Наук проф. Ю.Ф. Сіміонова .- М.: ІКЦ »МарТ»; Ростов-н / Д: Вид-й центр «Март», 2005.-240с. (Серія «бездоганні документи»)
8. Іванченко В. Соціальне значення і перспектива житлового кредитування / / Економіст. - 2008. - N 11. - С.75-82.
9. Іпотека - особливий вид застави / / Економіка і життя. - 1998. - Червень (N 23). - С.22.
10. Капков А. Буде іпотека - буде будинок / / Ваше право. - 1998. - N 21.
11. Каменецький, Михайло Ілліч. Іпотечне кредитування на ринку житла (народногосподарський та регіональний аспекти) / М.І. Печатнікова.-М.: Видавництво »Справа і Сервіс», 2006.-272с.
12. Кричевський Н.А. Калінін М.І. Іпотечне житлове кредітованіе.-М.: Издат-ко-торгова корпорація «Дашков і K», 2006.-228с.
13. Погорєлова Ю. Іпотека з скарбничкою / / Коммерсант-Деньги. - 2008.
14. Дані аналітичної служби МІАН

Додаток 1. Іпотека в умовах кризи
Регіони Росії:
Параметри іпотечного кредиту
Санкт-Петербург
Краснодар
Калуга
Тюмень
Н. Новгород
Перм
Казань
Білгород
Волгоград
Єкатеринбург
Валюта кредиту
Рублі РФ
Рублі РФ
Рублі РФ
Рублі РФ
Рублі РФ
Рублі РФ
Рублі РФ
Рублі РФ
Рублі РФ
Рублі РФ
Початковий внесок
20%
30%
30%
10%
30%
30%
30%
30%
30%
25%
Max сума кредиту, руб
300 000
350 000
не більше 70% від вартості об'єкта
100 000
не більше 70% від вартості об'єкта
-
-
не більше 70% від вартості об'єкта
-
-
Min сума кредиту, руб
8 000 000
8 000 000
8 000 000
8 000 000
4 000 000
4 000 000
5700000-7000000
Термін кредиту
3-20 років
3-20 років
3-28 років
3-30 років
3-30 років
3-20 років
до 30 років
3-27 років
3-30 років
до 30 років
Процентна ставка
14,5-17,5%
15,5-18,00%
13,50%
розраховується індивідуально
від 13,50%
17,50%
розраховується індивідуально
12,75-16,00%
розраховується індивідуально
від 14,5%
Основні вимоги до позичальників:
вік позичальників
не менше 18 років, на момент погашення кредиту не більше 65 років
не менше 18 років, а на момент погашення кредиту не більше 75 років
стаж на останньому місці роботи
не менше 6 місяців для працівників за наймом з підтвердженням доходу за формою 2 ПДФО, для власників бізнесу необхідно підтвердити дохід за останній рік
Основні вимоги до предмету застави:
предмет застави
квартира або житловий будинок із земельною ділянкою (вторинний ринок)
-
будь-які житлові приміщення (крім окремих кімнат)
квартира або окремий будинок, котедж / таунхаус для постійного проживання
-
квартира або житловий будинок із земельною ділянкою (вторинний ринок)

квартира в багатоквартирному будинку, а також окремо стоїть житловий будинок / котедж для постійного проживання
житлове приміщення
квартира, або окремий будинок / котедж / таунхаус для постійного проживання
розташування
предмет застави повинен розташовуватися на відповідній території суб'єкта РФ

Додаток 2. "Зміна характеристик типового позичальника в умовах кризи»
Зміна характеристик типового позичальника в умовах кризи
Характеристики типового позичальника
2007 - 2008 рр..
(Докризовий період)
2009
Вік позичальника, років
30-35
35-55
Предмет іпотеки
вторинний ринок,
новобудови
вторинний ринок
Категорія працівника
за наймом
за наймом
Загальний стаж роботи / стаж роботи на останньому місці
- / 1 рік
8 років / 1,5 року
Підтвердження доходу довідкою за формою 2-ПДФО
50%
100%
Щомісячний сукупний дохід сім'ї позичальника, руб.
60 000
100 000
Початковий внесок
10-15%
30-40%
Щомісячне співвідношення платежу до доходу
50% до 50%
35% до 65%
Середній розмір іпотечного кредиту Москва / Регіони, руб.
4 500 000 / 737 000
2400000 / залежить від регіону
Середньозважений строк кредитування, років
16
12,5
"Група ризику" за професійною ознакою
Власники малого та середнього бізнесу, представники грального бізнесу та творчих професій, працівники сфери послуг
Власники малого та середнього бізнесу, співробітники фінансових, девелоперських компаній, працівники металургійної промисловості, представники творчих професій
"Група довіри" з професійного ознакою
IT-фахівці, бухгалтери, працівники фінансових, девелоперських компаній, працівники металургійної промисловості, нафтової індустрії, зайняті на виробництві
Державні службовці на керівних посадах, працівники, зайняті у сфері виробництва продуктів харчування, бухгалтери
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Банк | Курсова
129.2кб. | скачати


Схожі роботи:
Іпотека 2
Іпотека
Іпотека 3
Житлова іпотека
Іпотека заставу нерухомості
Іпотека і капітальні вкладення
Іпотека в цивільному праві
Іпотека в цивільному праві 2
Іпотека та іпотечний кредит у сучасному цивільному обороті
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru