Іпотека

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

ЗВІТ
про проходження переддипломної практики
студентки _____________________
(П.І.Б.)
курс ___________________________
спеціальність _____________________
Керівник практики __________________
(П.І.Б.)
Дата здачі звіту _______________________

Введення
Іпотека в Росії розвивається не всупереч, а завдяки стрімкому зростанню цін на житло. Покупці, очікуючи зростання цін на квартири, намагаються не відкладати покупку на тривалий термін. У той же час банкіри, смакуючи надприбуток на кредитуванні покупок житла, удосконалюють технології: видають кредити швидко і з мінімальними витратами для позичальника. Як наслідок, кількість іпотечних угод у Петербурзі за дев'ять місяців 2006 року майже вдвічі перевищила кількість угод за весь 2005 рік і наблизилося до позначки 7,5 тис. А до кінця поточного року кількість угод, за прогнозом банкірів, перевищить і всі 10 тис.
Влітку, в період галопуючого зростання цін на житло, коли квартири дорожчали на 3 рубля в хвилину, банки почали пропонувати кредити без первісного внеску. Хоча ще рік тому одного лише припущення про таку можливість було достатньо, щоб фінансисти змінювалися в обличчі, немов у них запитують щось дуже непристойне. Між тим позичальникам так сподобалося цю пропозицію, що банкіри замість сезонного спаду на ринку видачі іпотечних кредитів отримали справжній вал попиту з боку позичальників. Першим на скасування авансового платежу зважився Банк Москви. Щоправда, його топ-менеджери назвали цей хід тимчасової маркетингової акцією, яка покликана допомогти банку швидше захопити значущу частку на ринку. Передбачалося, що вже з кінця літа банк знову буде вимагати від позичальників початкового внеску. Проте у результаті термін дії акції був продовжений: як повідомили в прес-службі петербурзького філії Банку Москви, видавати кредити без первісного внеску банк буде як мінімум до кінця цього року. Ідею Банку Москви відразу підхопили державні банки, які можуть дозволити собі брати додаткові ризики, оскільки не мають потреби в рефінансуванні іпотечних кредитів, а таке неможливо у відношенні кредитів, що видаються без початкового внеску. Влітку про зниження до нуля мінімального розміру первинного внеску оголосив один з найбільших гравців банківського сектора Росії - "Внешторгбанк". Роздрібні послуги "(ВТБ-24), дочірня структура" Внешторгбанка ". Причому процентна ставка за таким кредитом, на відміну від того ж Банку Москви, була аналогічна ставці за кредит, у рамках якого позичальник вносить в якості початкового внеску власні кошти. Слідом за ВТБ-24 на скасування або зниження початкового внеску до рівня 5% пішли й інші гравці. Втім, більшість іпотечних банків як і раніше пропонують кредити, вимагаючи від позичальника заплатити за квартиру, придбану в кредит, як мінімум 10% своїх коштів.
Пропозиції ВТБ багато хто з них протиставили більш високу швидкість прийняття рішення та оформлення іпотечної угоди. Крім того, банки стали активно пропонувати клієнтам кредити під заставу вже наявного у них житла для покриття необхідного початкового внеску при покупці в кредит нової квартири. Правда, ставки по таких кредитах для формування початкового внеску набагато вище, ніж по іпотечному кредиту. Різниця може становити 3%, що знижує конкурентоспроможність подібного роду схем у порівнянні з іпотечними кредитами без початкових внесків.

Іпотечний кредит для покупки квартири
"Останнім часом багато говориться про іпотеку. Однак на практиці робиться ще явно недостатньо", - констатував Президент Росії на зустрічі з членами уряду, керівництвом Федеральних зборів і членами Президії Держради.
Слова "іпотека", "іпотечне кредитування", дійсно, стали дуже популярними. І не завжди вживаються до речі і зі знанням справи. Ось, наприклад, нещодавно від гарного знайомого почув, що він взяв іпотечний кредит. Привітав його і поцікавився - в якому банку? У відповідь почув назву банку, у якого свідомо немає в переліку програм іпотечного кредитування. З'ясувалося, що, по суті, знайомий мій просто взяв споживчий кредит з метою придбання житла.
Та яка, власне, різниця, скаже читач? Різниця є. Тому що в терміні "іпотечне кредитування" ключовим є перше слово, а іпотека, у своїй суті, якщо брати етимологію цього поняття, - не що інше, як заставу нерухомості. Тобто схема отримання жаданого житла тут наступна: кредитор видає кредит на придбання нерухомості боржника, боржник набуває нерухоме майно за рахунок кредиту, і це майно оформлюється в якості застави по отриманому кредиту. Залишаючись у боржника в його володінні та користуванні.
Так детально розписую тут "ази" і, здавалося б, прописні істини тому, що на практиці інформованість наших співгромадян залишає бажати кращого. Підтверджує це, зокрема, і головний економіст сочинського філії "Банку Москви" Вікторія Кисельова, яка курирує банківську програму іпотечного кредитування. Після того, як "Банк Москви" нещодавно став публікувати рекламу іпотеки, а в пресі з'явилися переможні заголовки на кшталт "Іпотека прийшла в Сочі!", Від питань потенційних клієнтів, як то кажуть, відбою немає. Але найчастіше з перших фраз з'ясовується, що мови про іпотеку, на жаль, бути не може.
Наприклад, приходять молоді люди, які щось чули про житлові програми для молодих сімей. Але це зовсім інше, - говорить Вікторія Вікторівна. - Програма іпотечного кредитування в їхньому випадку неможлива, тому що ні, як правило, ні власних накопичень для оплати тридцяти відсотків житла, що купується, ні стабільного доходу. Так, доводиться констатувати, що більшості молодих людей іпотека поки замовлена. Якщо, звичайно, це не молодий успішний бізнесмен чи менеджер, який встиг вже і якийсь капітал нажити і зарплату отримує достойну - по "білій" відомості, а не в конвертику. Людям, копівшім все життя, мріяти в пенсійному віці про іпотеку теж марно - в шістдесят років за таким кредитом не звернешся. "Портрет" типового клієнта такої програми - людина середнього віку із стабільним доходом, що перевищує п'ятсот доларів. Тому при всій невирішеність у нас житлової проблеми рахунок скористалися можливостями іпотеки йде не в мільйонах, а в тисячах - в масштабах всієї країни, і в десятках - конкретно в Сочі.

2. Іпотека в м. Сочі
"Іпотека прийшла в Сочі" не вчора. Ще рік тому таку програму кредитування почав реалізовувати філія "Внешторгбанку" спільно з московським агентством нерухомості "АСТА Еліт". Про старт програми було оголошено в липні 2004-го, а у вересні обидві компанії ухвалили спільне участь у круглому столі "Іпотечне кредитування та соціальні житлові програми", що проходив у рамках першої спеціалізованої виставки-ярмарку "Ріелтор-Інвестиції-Нерухомість-2004". Мова йшла про створення умов для розвитку масового кредитування населення на придбання житла через механізм залучення довгострокових фінансових ресурсів у житлову сферу. Виділимо тут слово "масового". Через рік заступник керуючого філією "Внешторгбанку" Надія Поплавська на питання про кількість виданих іпотечних кредитів відповідає: "Менш півсотні".
Погодьтеся, досить скромний результат, чи не так? Але не шукайте в моїх словах докору на адресу Надії Вікторівни або її банку в цілому. Так само як і на адресу інших банків, які стали на шлях іпотечного кредитування. Не в тому річ, що вони по-скупердяйскі "над златом чахнуть" і не хочуть, як прийнято виражатися, повернутися обличчям до клієнта. Проблеми, з якими вони стикаються, вельми непрості, і їх рішення від одного конкретного банку, як би не був він солідний, не залежить.
Буквально років п'ять тому первістки російського іпотечного кредитування змушені були всім і вся доводити, що іпотечний механізм - це важлива і невід'ємна складова у всіх цивілізованих країнах. Тепер, особливо після слів президента, такої необхідності немає. Але навіть якщо всі банки країни поголовно відрапортують про початок іпотечних програм, чи стане цей вид кредиту для нас відразу доступним?
Більшість експертів вважає, що розвитку іпотечного кредитування в Росії заважають два головні чинники, а саме: високий рівень інфляції і відсутність попиту на іпотечні папери на вторинному ринку. Якщо взяти за приклад Казахстан, де в іпотеці просунулися значно далі, ніж у Росії, то досвід покаже: не може бути дешевою і доступною іпотеки, якщо інфляція перевищує рівень в сім відсотків.
Додамо до думки експертів ще один важливий фактор: низькі доходи населення. І ростуть ці доходи значно повільніше, ніж ціни на житло. Наведемо тут як цитати слова керуючого партнера великої консалтингової компанії "Bauman Innovation" Сергія Лозинського. Каже він про Москву, але оскільки в Сочі ціни на нерухомість із столичними вже практично зрівнялися, слова його будуть цілком стосовно і для нашої ситуації: "Зараз є певний рівень доходу, до досягнення якого брати іпотечний кредит не має сенсу. Наприклад, якщо виплачувати за двокімнатну квартиру менше 700 доларів на місяць, можна платити по кредиту до кінця життя і не розплатитися ".
Відзначимо, що в умовах іпотечного кредитування банки, як правило, встановлюють терміни погашення, що не перевищують десяти років. Так що ж, шановні читачі, переважна більшість з нас слово "іпотека" може благополучно забути? І далі цей текст читати, відповідно, не за чим?
Аж ніяк не так похмуро виглядає перспектива. Так, боротьба з інфляцією - справа довга і багатотрудна. Зростання доходів і в цілому життєвого рівня нашого народонаселення - теж завдання не з простих. Але в проблемі іпотечного кредитування є завдання на рівні структурних. Які можна вирішувати вже зараз і які в свою чергу вирішать багато проблем банків на шляху до нас, пожадливий нове житло.
Будь-якому банку потрібен надійний джерело довгого і недорогого фінансування кредитів. І він потенційно існує. Зараз вартість рефінансування довгих кредитів надмірно висока. Ні ефективно працюючого механізму обігу іпотечних паперів на вторинному ринку. Джерелом фінансування міг би стати Пенсійний фонд - це, мабуть, головний потенційний інвестор на тому ринку, про який ми ведемо мову. Зобов'язання у банків по іпотечних позиках викуповує Агентство з іпотечного житлового кредитування, але його облігації зараз перебувають у "підвішеному" стані - разом з питанням про надання агентству державних гарантій на наступний рік. Не буде таких гарантій - не зможе вкладати в них накопичення громадян Пенсійний фонд.
У проекті бюджету 2006 року, що знаходиться в Держдумі, агентство не вказано як бюджетополучателям, якому будуть дані такі гарантії. Отже, йому доведеться йти на конкурс? Ідея конкурсної змагальності, на перший погляд, сучасна й приваблива. Однак на практиці може призвести до краху всієї тільки почала регламентуватиме системи. Ще не пройшов конкурс і не визначився переможець, ніхто не може гарантувати банку викуп заставних. А отже, і приплив інвестицій у житлове будівництво може відразу ж різко знизитися, а ціни на вторинне житло - злетіти до "нових висот". Ну а переможе, припустимо, в конкурсі приватна компанія. Чи зможе вона працювати за державними стандартами кредитування? Адже Агентство з іпотечного житлового кредитування дозволяє собі це тільки тому, що має в одному обличчі і акціонера і гаранта. А зобов'язати приватну компанію держава не може апріорі. От і отримаємо те, що вже "проходили" в США, де поряд з державним агентством були створені приватні компанії, які одержували держгарантії, але на практиці працювали далеко не в інтересах іпотечного ринку та його учасників - банків та їх клієнтів.

3. Характеристика комерційного банку Внешторгбанка в м. Сочі
Філія Банку Зовнішньої Торгівлі Російської Федерації в м. Сочі (надалі філія Внешторгбанка в м. Сочі) утворений в результаті його передачі Зовнішекономбанком СРСР у відання Зовнішторгбанку Росії на підставі постанови Президії Верховної Ради Російської Федерації від 13.01.92г. та відповідно до рішення загальних зборів акціонерів Зовнішторгбанку Росії (протокол № 4 від 25.12.1992г.), з метою сприяння розвитку і підвищенню ефективності операцій Зовнішторгбанку Росії, розширенню географічної бази його діяльності, залучення нових клієнтів, підвищення якості та оперативності банківського обслуговування суб'єктів економічної діяльності.
Філія не є самостійною юридичною особою, має окремий баланс, що входить в зведений баланс Зовнішторгбанку, здійснює банківські операції, укладає договори і веде іншу господарську діяльність на підставі довіреностей Внешторгбанка м. Москва на ім'я керуючого.
Діяльність філії Зовнішторгбанку у м. Сочі визначається рядом особливостей регіону, пов'язаних з сезонним характером роботи.
Сочі є одним з провідних курортних і санаторних районів Росії, а також знаходиться недалеко від спортивних баз зимового спорту і курортів Кавказу.
Основні галузі господарства найбільшого в Росії міста - курорту: санаторно - курортна, готельна, житлово - комунальна, харчова промисловість, будівництво, транспорт і зв'язок.
У місті налічується понад 200 санаторно - курортних і туристичних установ різних форм власності, числом місць близько 60000.
Загальноросійська тенденція розвитку імпортозамінних та експортоорієнтованих виробництв, обумовлена ​​девальвацією рубля і зростанням курсу долара в 1998 - 1999 роках відбилася на санаторно - курортної галузі та місті в цілому - Сочі замінив росіянам західні курорти. Цей період характеризувався зростанням числа відпочиваючих, прийнятих на відпочинок і лікування в санаторно - курортні заклади міста Сочі. Заповнюваність сочинських здравниць і готелів, протягом всього курортного сезону становила 100%. За останні чотири роки вперше відзначений двократне зростання збирання податків всіх рівнів бюджету міста в період курортного сезону.
Промисловий сектор міста Сочі представлений невеликими підприємствами харчової промисловості (молочний, м'ясний, консервний комбінати, хлібозавод, птахофабрика та ін), транспорту, зв'язку та будівництва, діяльність яких повністю залежить від завантаженості невиробничої сфери.
Випуск товарів та послуг здійснює 500 підприємств (крім підприємств малого бізнесу) з річним оборотом за 1999 рік близько 4 млрд. рублів, що складає майже двократне зростання до рівня 1998 року. Збільшення виробництва товарів і послуг у вартісному виразі пов'язано не стільки зі зростанням обсягу (крім підприємств харчової промисловості і підприємств санаторно - курортної сфери), як зі зростанням цін після кризи 1998 року.
Середньомісячна заробітна плата, за даними комітету з економіки і прогнозування, в місті виросла на 41,2% і становить зараз 1244 рубля.
Рівень масового сервісу за міжнародними стандартами при обслуговуванні відпочиваючих є далеко не достатньою, тому міська влада докладає всіх зусиль з розвитку самої санаторно - курортної галузі та всіх обслуговуючих галузей. Основним напрямом даної роботи є розробка механізму соціально - економічного розвитку Сочі, що забезпечує фінансову самодостатність міста і розробка заходів по виходу на бездефіцитний бюджет міста.
Діючі самостійні комерційні банки по оплаченому та зареєстрованого статутного капіталу належать до категорії середніх і дрібних. Таким чином всі самостійні банки відносяться до категорії банків без ознак фінансових труднощів.
Фінансова криза вплинула на зміну структури банківських установ міста.
Відкликані ліцензії у таких банків як «Промстройбанк Росії» і «Мосбизнесбанк» паралізували роботу їх філій, розташованих на території міста. За наказом головної організації був закритий і ліквідовано філіал «Кузбасспромбанка». Фактично припинив свою діяльність філія «ІнтерТЕКбанка».
Проте в 1999 році була відкрита філія «московського муніципального банку - Банку Москви» і додатковий офіс регіонального банку АТ «Південь - Інвестбанку».
Філія Внешторгбанка в м. Сочі займає одне з провідних місць серед банківських установ. Філія зберіг позицію стабільно працюючого і зростаючого банку.
На обслуговуванні у філії Зовнішторгбанку у м. Сочі знаходяться близько 30% підприємств міста. Залишки залучених коштів на рахунках підприємств і організацій, що обслуговуються у філії складають приблизно 30% від усіх залишків, сконцентрованих у банках, з них 10% - на рахунках підприємств державної власності, 40% - недержавних підприємств і 20% - фізичних осіб підприємців.
Прибуток філії складає більше 50% від всього прибутку, одержуваної банківськими установами міста.
За кількістю клієнтури і за активністю на фінансовому ринку міста конкуренцію філії «Внешторгбанка» складають філія крайового банку - «Югбанк» та відділення Ощадбанку, в меншій мірі - КІІБ «Сочі», «Сочігазпромбанк» та філія «Межпромбанка». Характерною рисою діяльності основних конкурентів є агресивна політика по залученню клієнтури. Банками застосовуються гнучкі конкурентоспроможні тарифи, привабливі відсотки за залишки на рахунках і кошти в депозитах, спрощені схеми видачі кредитів і т.п. слабкі сторони конкурентів - недостатня кваліфікація персоналу та недостатня матеріальна база.

Структура управління філією Внешторгбанка в м. Сочі наведена на рис. 1.
Керуючий
Адміністративні служби:
Юристи
Помічник з безпеки
Інженер з кадрів
Відділ аналізу, контролю і звітності

Заступник керуючого
Головний бухгалтер

Операційний відділ
Відділ автоматизації та зв'язку
Відділ обліку
Відділ міжнародних розрахунків і валютного контролю
Відділ кредитування
Відділ касових операцій
Загальний відділ
Рис 1. Структура управління філією Внешторгбанка в місті Сочі
Питання загального керівництва діяльності Філії є компетенцією Правління Зовнішторгбанку.
Керівництво поточною діяльністю Філії здійснюється Керуючим Філією, який призначається і звільняється з посади Головою правління Внешторгбанка або його Першим заступником за поданням Управління регіонального розвитку, Управління організації роботи з персоналом з розглядом на засіданні правління Внешторгбанка та за погодженням з територіальною установою Банку Росії за місцем знаходження Філії.
Керуючий Філією діє на підставі довіреності та відповідно до Положення. Повноваження, надані Керуючому, визначені у Довіреності. Довіреність, припинена внаслідок закінчення її терміну або скасування, підлягає поверненню у Внешторгбанк.
Керуючий Філією несе персональну відповідальність за стан справ у Філії, в тому числі:
· Виконання покладених на Філія завдань;
· Фінансові результати діяльності Філії;
· Належне виконання наказів і розпоряджень з Внешторгбанку;
· Організацію бухгалтерського обліку та складання звітності;
· Організацію і дотримання співробітниками Філії встановлених правил роботи з інформацією обмеженого користування.
Керуючий Філією:
· Здійснює керівництво діяльністю Філії;
· Видає накази та інші документи з внутрішніх питань діяльності Філії;
· Приймає на роботу і звільняє працівників Філії, крім Головного бухгалтера, своїх заступників і помічника Керуючої Філією з безпеки;
· Виходить з пропозицією про зміну штатного розкладу, що затверджується у Внешторгбанку, встановлює в рамках штатного розкладу посадові оклади працівників філії;
· Приймає рішення про виплату разових винагород та надання соціальних пільг співробітникам відповідно до правил, встановлених для співробітників Внешторгбанка;
· Представляє Внешторгбанк в усіх організаціях, підписує договори та угоди в межах, встановлених Довіреністю;
· Виносить на розгляд Правління Зовнішторгбанку питання, пов'язані з діяльністю Філії;
· Забезпечує організацію бухгалтерського обліку та складання звітності відповідно до нормативних актів і Центрального банку Російської Федерації, Міністерства фінансів Російської Федерації та інструкціями Внешторгбанка.
Заступники Керуючого Філією, Головний бухгалтер Філії призначаються і звільняються з посади Головою Правління Зовнішторгбанку або його Першим заступником за поданням Управління регіонального розвитку, Управління Організації роботи з персоналом з розглядом на засіданні Правління Зовнішторгбанку та за погодженням з територіальною установою Банку Росії за місцем знаходження Філії.
Персонал філії Зовнішторгбанку у м. Сочі стабільний за чисельністю і кваліфікаційним складом. Фактична чисельність персоналу протягом наступних років залишалася незмінною і становила 93 одиниці.
Освітній рівень персоналу продовжує підвищуватися. Частка працівників з вищою профільною освітою становить 53% від загальної кількості працівників. Частка працівників, які мають безперервний банківський стаж від 5 до 10 років, становить 47,1% від загальної чисельності персоналу.
За віковими показниками для Банку характерно зважене поєднання досвідчених працівників з банківським стажем роботи і молодих фахівців. Так, 37,9% від загальної чисельності персоналу складають працівники у віці до 35 років.
Таким чином, таке співвідношення дозволяє будувати ефективну систему внутрішньобанківського навчання, цілеспрямованої передачі знань, досвіду і професійної культури.

4. Програма іпотечного кредитування у Внешторгбанку
На ринку нерухомості Сочі з'явилося унікальна пропозиція - почалася робота з реалізації програми іпотечного кредитування фізичних осіб спрямована на придбання квартир у м. Сочі.
Іпотечна програма була широко висвітлена на I-й спеціалізованій виставці-ярмарку "Ріелтор-Інвестиції-Нерухомість-2004", яка проходила з 22 по 24 вересня 2004 р . у виставковому центрі ГК "Перлина" у м. Сочі.
Дана програма здійснюється силами філії "Внешторгбанка" у м. Сочі спільно з московським агентством нерухомості "АСТА Еліт". Компанії ухвалили спільну участь на Круглому столі - "Іпотечне кредитування та соціальні житлові програми", що проходив у рамках виставки. Програма іпотечного кредитування початку в м. Сочі з липня минулого року, коли компаніями було підписано взаємну угоду про співпрацю. Так само, компанією "АСТА Еліт" був укладений договір з ВАТ "Інгосстрах", який здійснює страхування ризиків за іпотечними кредитами, що є обов'язковою умовою видачі кредиту. На даний момент, спільними зусиллями цих трьох компаній ведеться активне просування іпотечного кредитування в м. Сочі. Програма іпотеки спрямована на створення умов для розвитку масового кредитування населення, на придбання житла через механізм залучення довгострокових фінансових ресурсів у житлову сферу.
Програма орієнтована, насамперед, на кредитування працюючого населення, що має середній рівень доходів. Основною умовою для визначення суми кредиту є середньомісячний дохід позичальника (або загальний дохід подружжя, але сума доходу в такому випадку збільшується). Сума наданого кредиту становить від 10 000 $ до 50 000 $ у валюті або в рублевому еквіваленті - на вибір позичальника. Кредит надається за наявності у позичальника власних коштів у розмірі не менше 25% від вартості квартири, що купується. На сьогоднішній день програма працює тільки на придбання квартир (вторинне житло) в м. Сочі, але надалі планується охопити так само сектор новобудов.
Російські банки сьогодні в іпотечному кредитуванні зацікавлені.
- Ми будемо прагнути активно розвивати цей сектор, - переконано говорить від імені "Внешторгбанку" Надія Поплавська. Старший віце-президент Внешторгбанка (ВТБ) Денис Урсуляк на прес-конференції повідомив про те, що планується до кінця поточного року створити механізм рефінансування іпотечних кредитів, виданих російськими банками.
«До кінця року відбудеться оформлення програми», - сказав він. Урсуляк зазначив, що проведена ВТБ угода, спрямована на охорону портфеля іпотечних кредитів фактично означає, що банк може запропонувати подібну послугу і російським банкам, які потребують довгостроковому фондуванні, повідомляє Великий портал нерухомості.
«За попередніми прогнозами, схема рефінансування буде виглядати наступним чином. Банкам, які бажають працювати безпосередньо з ВТБ, буде запропоновано видавати іпотечні кредити відповідно до визначених Внешторгбанком вимогами. Потім після проведення аналізу портфелів цих кредитів ВТБ буде відкуповувати їх на себе, акумулювати у спеціально створеної компанії-Кондуїт, а потім сек'юритизувати через наявний у нього механізм », - пояснив Урсуляк, уточнивши, що" інтерес до цього проявив не один десяток банків ».
Також ВТБ перебуває на шляху створення механізму сек'юритизації рублевих іпотечних кредитів. «Ми бачимо необхідність створення структури і для сек'юритизації портфеля рублевих іпотечних кредитів. Ми працюємо над цим », - повідомив віце-президент.
Всі чекають рішень на державному рівні. І обнадіює те, що в недавній промові президента прозвучало доручення уряду: "- розробити механізм субсидування іпотечних кредитів, а також значно, значно збільшити статутний капітал Агентства по іпотечному й житловому кредитуванню, надавши йому серйозні державні гарантії".
Сім кроків до отримання кредиту на купівлю квартири.

Крок перший. Оцінити свої можливості

Для отримання іпотечного кредиту, перш за все, треба для себе визначити:
· Вартість квартири, яка відповідає особистим запитам і побажанням;
· Накопичені кошти, які можуть бути спрямовані в якості початкового внеску. Насправді цей пункт сильно пов'язаний з попереднім. Справа в тому, що більшість іпотечних програм вимагає, щоб в якості першого внеску було внесено не менше 30% від вартості квартири. Таким чином, якщо вартість планованого житла становить близько 60 000 доларів, то треба мати на руках як мінімум 18 000 дол Насправді ще більше, тому що при оформленні кредиту виникають додаткові витрати, пов'язані зі страхуванням (1-1,5% від вартості кредиту), плата за оформлення кредиту, за оформлення квартири у власність і т.п.;
· Документально підтверджений дохід родини. Тут слід пам'ятати, що на погашення кредиту, як правило, направляється максимум 50% від сукупного сімейного доходу. Якщо зарплата у Вас «біла», то ставка по кредиту буде нижче, ніж при «сірої» зарплати;
· Кількість років, за який можна буде погасити кредит.

Крок другий. Вибрати іпотечну програму.

Виходячи з Ваших вимог і можливостей, Ви можете вибрати програму. Зробити це можна прямо на нашому сайті за посиланням ... Виберете 2-3 програми, які найбільш повно відповідають Вашим очікуванням. Далі, при безпосередньому контакті з банком, Ви зможете конкретизувати деталі і визначитися з остаточним вибором.

Крок третій. Отримати підтвердження в банку на можливість отримання кредиту.

Вам необхідно буде зібрати пакет документів, необхідний для підтвердження банком можливості отримання кредиту. Список цих документів варіюється. Яким-то банкам достатньо заповнити анкету, іншим - треба надати якісь документи (виписку з трудової книжки, довідку про доходи тощо). Після того, як Вам дадуть «добро» на надання кредиту, приступайте до вибору квартири і збору документів

Крок четвертий. Вибрати квартиру.

Виберіть квартиру, яка відповідає вимогам банку (вимоги можна дізнатися в самому банку, а також подивитися на сайті банку). Також необхідно звернутися до оцінювача, якому довіряє обраний Вами банк, і зробити оцінку житла. Послуги оцінювача платні.

Крок п'ятий. Застрахувати ризики

Чинне законодавство зобов'язує позичальника, тобто Вас, страхувати житло, яке виступає предметом застави по іпотеці. Тому Вам доведеться застрахувати квартиру, а так само себе на випадок втрати платоспроможності і втрати власності на квартиру. Це буде означати, що, якщо Ви з незалежних від Вас обставин будете не в змозі погасити кредит, кредит за Вас виплатить страхова компанія.

Крок шостий. Зібрати необхідні документи.

Зібрати документи буде не так складно, як це здається. Список, звичайно, довгий, однак якщо грамотно побудувати свої дії, документи зможете зібрати за пару днів. Список документів і кількість їх копій краще уточнити в банку, тому що правила прийому документів можуть помінятися і варіюватися від клієнта до клієнта.

Крок сьомий. Оформити кредит і купити квартиру.

Коли всі попередні пункти виконані, можна йти оформляти кредит. Тут Вам доведеться оформити договір, внести перший внесок і т.д. Далі Вам нададуть кредит, після чого Ви зможете придбати квартиру і здійснити державну реєстрацію прав власності на неї. Після завершення розрахунків з продавцем квартири, Ви стаєте повноправним власником квартири.

5. Іпотека: кабала чи вихід з житлової безвиході?
Знаючі люди стверджують, що росіян давно і безнадійно зіпсував житлове питання. В якості ілюстрацій призводять всякі жахи на зразок тих, коли спір за квадратні метри кого-то зробив ворогами, а когось і зовсім звів у могилу. Однак сьогодні ми будемо говорити не про кримінал, а про те, як у нашій країні і в наш час, навіть за відсутності великих заощаджень, можна цивілізовано вирішити це самий квартирне питання. Чи не можна? Можна, підказують ті ж знавці і радять побільше дізнатися про іпотеку. Ну що ж, підемо їх раді.
Іпотека - просто кажучи, кредит на придбання житла, справді банківська послуга, дуже затребувана в нашій країні. І справа тут не в тому, що гаманці наших співвітчизників пухнуть від купюр, а в тому, що середньостатистичному росіянину сьогодні, при всій його мобільності і бажання мати власний кут, навряд чи вдасться наздогнати за цінами на житло. Як результат - підвищений попит на послуги різних кредитних організацій, готових допомогти людям обзавестися власною нерухомістю.
Звідси й висновок, що в Росії послуги іпотеки - найбільш затребуваний сьогодні вид банківської позики, попит на який поки, на жаль, перевищує пропозицію. До того ж експерти пророкують у поточному році його ще стрімкіше зростання: як мінімум, у кілька разів.
Так що чекати падіння або хоча б тимчасового затишшя на ринку нерухомості ми не станемо. Згадаймо власних знайомих, знайомих наших знайомих, які за 20 років спільного життя так і не змогли власними силами зібрати на заповітну двушку, і почнемо збиратися в банк.
Теремок-хатинка, хатинка-теремок:
Хоча ні, до того як відправлятися за кредитом, спробуємо все-таки визначити для себе, що нам більше до душі і по кишені: хатинка в образі двушки-хрущовки, теремок у вигляді монолітно-цегляною новобудови або, чого бути дріб'язковий, будиночка де-небудь в недалекому Підмосков'ї. Як стверджує всезнаюча статистика, поки в цій суперечці перемагають все-таки квартири. На них припадає до 90 відсотків всіх іпотечних угод, тоді як кредитування власних котеджів і приватних будинків тільки набирає силу.
З одного боку, нове житло, воно і в Африці - нове житло. З іншого боку, вступ у права власності на придбану новобудову - процес нешвидкий. А банки, дотримуючись, природно, свій інтерес, не надто прагнуть брати на себе ризики з подібних операцій. Звідси і підвищена процентна ставка на той час, поки позичальник не стане законним власником придбаної нерухомості.
Для того, щоб згодом не пошкодувати про необдуманому вчинок, перед тим як залазити в боргові відносини з банком, постараємося реально оцінити свої можливості. На що варто звернути увагу? Ну хоча б на те, чи приймуть до уваги тільки офіційну вашу зарплату, зазначену в довідці з місця роботи, або за бортом не залишаться й інші ваші доходи: відсотки по банківських депозитах і цінних паперів, доходи у вигляді страхових виплат і здачі в оренду тій ж нерухомості. Чи готовий банк розглянути ваш сукупний сімейний дохід, що може значно збільшити суму кредиту. А можливо, в залік підуть і так звані сірі доходи. Чи є обмеження щодо вибору квартири або ріелторської компанії, чи потрібно поручительство третіх осіб.
Розглядаючи подібні заяви на кредит, банк виходить з того, що на погашення позики він не може вилучати щомісячно більше 60 відсотків ваших доходів. Звідси і розрахункова сума кредиту. Наприклад, якщо ваша зарплата становить 800 доларів, ви можете розраховувати на кредит не більше 35 000 зелених.
Розмріялися про власні хоромах, чи не забули ми ще про одну статті витрат, що випливають з можливої ​​банківської щедрості, - додаткових витратах по кредиту, від яких відбитися не судилося нікому. А починаються ці самі витрати прямо на етапі розгляду запиту про надання кредиту. І нехай подібний платіж за розгляд кредитної заявки може розцінюватися як незначний, списувати і його з рахунків навряд чи варто. Після винесення банком позитивного рішення, потрібно буде оплатити послуги оцінки нерухомості, що купується, страховку (страхування не тільки майна, але і життя і здоров'я позичальника). Адже якщо раптом настане непередбачений випадок, всі витрати з погашення кредиту повинна буде взяти на себе страхова компанія. Так ось, щорічні страхові виплати складають приблизно 1-1,5 відсотка залишкової суми боргу перед банком. Ну а якщо ви все-таки потрапили в число щасливчиків, доведеться сплатити і підготовку пакету документів для проведення угоди.
Так, мало не забули про головне: початковий внесок - не менше 10% вартості квартири - краще все-таки накопичити.
Не згоден - йди до суду
Загальна практика кредитування викликає багато нарікань

Висновок
Іпотека, або, щоб бути точним, іпотечний кредит, представляє собою кредит під заставу нерухомості. Це означає, що повернення взятої Вами суми в якості кредиту буде забезпечений нерухомістю. І хоча кредит може видаватися на різні потреби і заставою може слугувати вже наявна у власності позичальника квартира, звернемося до найпоширенішого напрямку іпотечного кредитування - кредитування під заставу квартири, що купується.
Як сказав М. Булгаков «Квартирне питання погубить Росію». Покупка квартири для більшості громадян виглядає нереальним завданням, особливо в сьогоднішніх умовах, коли зростання цін на житло і інфляція «з'їдають» заощадження. Виходом зі сформованої ситуації може стати покупка квартири в кредит. Переваги такого кредиту очевидні:
1. Вселитися в нову квартиру можна відразу після отримання кредиту. Таким чином, якщо раніше Ви знімали житло і сплачували гроші хазяїнові квартири, тепер Ви будете платити співмірні суми, але в рахунок оплати своєї власної квартири.
2. Плата за обслуговування кредиту, швидше за все, буде нижче, або порівнянна із зростанням цін на нерухомість, тому, фактично, Ви нічого не втрачаєте.
3. Ви платите менше податків. Всі виплачуються Вами відсотки за кредитом і частину вартості квартири в розмірі до 1 000 000 руб. звільняються від податку (виключаються з бази оподаткування при оплаті податку на доходи фізичних осіб).
Однак треба досить реально оцінювати свої можливості і витрати з обслуговування і повернення кредиту. При отриманні кредиту зверніть увагу:
1. На що нараховуються відсотки: на залишкову суму боргу або на всю суму боргу цілком. У першому випадку - відсотки нараховуються тільки на ту частину боргу, яку Ви ще не повернули. Тобто все цілком справедливо: є обов'язок - є плата за користування цим боргом. У другому випадку відсотки нараховуються на всю суму кредиту цілком незалежно від того, скільки кредиту Ви вже повернули.
2. Які додаткові витрати, крім плати за кредит, ще виникають. Наприклад, комісії при перекладі грошей, плата за оформлення кредиту і т.д. Вони можуть виявитися істотними.
3. Обов'язково приплюсуйте до своїх витрат плату за страхування, яка становить приблизно 1,5% від залишкової суми боргу.
4. Чи є можливість дострокового погашення кредиту. Якщо Ви накопичите деяку частину грошей, Ви можете зменшити термін кредиту і заощадити на відсотках, повернувши частину боргу раніше, ніж цього вимагає Ваш договір. Обов'язково треба подивитися, чи передбачена така можливість договором і не введені штрафні санкції за це.
Якщо ви вирішили придбати житло в кредит, перш за все, уважно вивчіть пропозиції на ринку. Всю інформацію про продукти банку можна отримати на його сайті. Зверніть увагу, наскільки докладно описаний продукт: умови програми кредитування, додаткові витрати, інформацію про пакет документів, калькулятор витрат, типові форми договору, список партнерів ріелторів і страхових компаній. Зателефонуйте до банку, уточніть інформацію про продукт, задайте менеджеру все цікавлять вас додаткові і уточнюючі питання, запишіться на першу консультацію. Пам'ятайте, банк, що має добру ділову репутацію, дуже уважно ставиться до роботи і спілкування з клієнтами, і вже по телефону в такій компанії ви отримуєте дуже повну і кваліфіковану інформацію про кредит, всі комісії, які вам доведеться заплатити.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Банк | Звіт з практики
83.8кб. | скачати


Схожі роботи:
Іпотека 2
Іпотека 3
Житлова іпотека
Іпотека заставу нерухомості
Іпотека в Росії та її сутність
Іпотека в цивільному праві
Іпотека і капітальні вкладення
Іпотека в цивільному праві 2
Іпотека земельної ділянки проблеми та шляхи вирішення
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru