додати матеріал


Інвестиції у житлове будівництво Санкт Петербурга

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

Міністерство освіти Російської Федерації
Державна полярна академія
Кафедра національної економіки
РЕФЕРАТ
з дисципліни Макроекономіка
Тема: Інвестиції в житлове
будівництво Санкт-Петербурга
Виконала: студентка 4 курсу 501 групи Журавльова Г.Б.
Перевірила:
Матвєєва Н.П.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Санкт-Петербург
2003
ЗМІСТ
"1-3" Вступ. 3
§ 1. Визначення понять інвестицій і будівництва. 5
Інвестиції .. 5
Капітальне будівництво. 6
§ 2. Ефективне використання наявних інвестиційних ресурсів 7
§ 3. Залучення приватних інвестицій. 8
§ 4. Діяльність Держбуду. 9
§ 5. Інвестиції в будівництво житлових будинків. 11
§ 3. Інвестиції в офісне будівництво. 14
§ 4. Інвестиції в готельний сектор. 16
Висновок. 19
Додаток 1. Мала готель. Економічна доцільність. 21
Список літератури .. 22


Введення


Інвестиції - це один з органічних елементів економічної політики. Зрозуміло, що здійснення ефективної інвестиційної політики багато в чому залежить від усього ходу економічних реформ, як на макро-, так і на місцевому регіональному рівні та на мікрорівні.
Нас же цікавить інвестиційна політика міста Санкт-Петербурга. Важливість даної теми полягає в наступному: без інвестиційних процесів та інвестування будівництва неможливо подальший ефективний розвиток економіки, як міста, так і країни в цілому.
Після десяти років реформ Росія як і раніше стоїть перед необхідністю вирішення двоєдиного завдання - суттєвого підвищення рівня забезпеченості населення житлом та формування ефективного ринку жител. Вирішення цього завдання актуально і для Санкт-Петербурга.
Для формування сприятливого середовища та зростання інвестицій у житлову сферу необхідна ефективна і гнучка житлова політика, орієнтована на систему підтримки населення з низькими і помірними доходами, на забезпечення державних гарантій по страхуванню інвестиційних ризиків як для приватних і змішаних фінансових структур, так і для населення. Законодавчо оформлене взаємодія держави і приватного сектору - один з найважливіших моментів стратегії цієї житлової політики.
У рамках концепції загальноросійської житлової політики на найближчі роки доцільно встановити соціально гарантований мінімум забезпеченості населення житлами, визначити законодавчо закріплені рамкові «умови» фінансування житла, доступного різним верствам населення.
В умовах високої соціальної напруженості в суспільстві необхідно вжити і ряд неординарних заходів, щоб, нарешті, позбутися від комунальних квартир, сімейних гуртожитків та інших гострих житлових проблем в Санкт-Петербурзі. З цією метою заслуговує на увагу:
o створення фонду розвитку житлового будівництва під державні гарантії,
o перетворення частини фінансово-кредитних установ у цільові ссудосберегающіе організації, здатні зв'язувати дрібні вклади на вигідних для населення умовах,
o вибір надійних способів і важелів залучення до інвестицій на вигідних для сторін умовах валютної готівки населення

Але у своєму рефераті мені б хотілося розглянути найбільш популярні, з точки зору інвесторів, сектору будівництва: це, в першу чергу, житлові будинки. Великою популярністю також користуються офісне будівництво і будівництво готелів. Рішення проблем, що існують на цих ринках, досить актуально саме для Санкт-Петербурга. Так як і проблеми комунальних квартир, і брак готельних номерів, і дефіцит офісних площ - досить болючі питання у Санкт-Петербурзі. Тому метою мого реферату було, якщо не всебічне висвітлення цих питань, то хоча б змалювання контурів проблем на сьогоднішній день, виявлення тенденцій на цих ринках та їх перспективи.


§ 1. Визначення понять інвестицій та будівництва

Інвестиції


Інвестиції - витрати грошових коштів, спрямованих на відтворення капіталу, його підтримку і розширення. У найбільш загальній формі інвестиції - це вкладення вільних грошових коштів у різні форми фінансового та матеріального багатства. Процес інвестування відбувається в будь-якій економіці як перерозподіл грошових ресурсів від тих, хто ними володіє, до тих, хто їх потребує. Особливість інвестиційного процесу полягає в тому, що інвестиції являють собою потік ресурсів у поточному періоді з метою збільшення запасу капіталу в майбутньому періоді. Тобто при формуванні інвестиційних планів суб'єкти мають справу з деякою глибиною тимчасового горизонту планування, так як між моментами інвестування та отримання вигод проходить деякий інтервал.
Інвестиції поділяються на реальні та фінансові.
Реальні інвестиції - капітальні вкладення у виробничий основний капітал, в об'єкти господарської діяльності (нове будівництво виробничих об'єктів, реконструкцію, технічне переозброєння, розширення діючих підприємств і т.п.).
Реальні інвестиції здійснюються державою і приватними корпораціями. Державні інвестиції, як правило, направляються в малоприбуткові або дотаційні галузі виробництва - інфраструктуру, соціальну сферу. Джерелами фінансування державних інвестицій є податки, внутрішні та зовнішні позики, доходи від господарської діяльності державних підприємств, випуску нових грошей. Приватні інвестиції мають великий внутрішній потенціал як за рахунок власних джерел (амортизаційних відрахувань, нерозподіленого прибутку та ін), так і за рахунок залучених джерел - кредитів та випуску цінних паперів.
Фінансові інвестиції (портфельні інвестиції) - вкладення в акції, облігації та інші цінні папери, пов'язані безпосередньо з титулом власника, що дає право на отримання доходів від власності.
Частина портфельних інвестицій - вкладення в акції підприємств різних галузей матеріального виробництва.


Капітальне будівництво


Будівництво - галузь матеріального виробництва, яка здійснює введення і реконструкцію будівель та споруд різного призначення, облаштування території для виконання робіт. У більш широкому сенсі будівництво - процес створення та матеріалізації прогресивних ідей зодчества, науки і виробництва.
Продукція будівництва - закінчені і підготовлені до експлуатації виробничі підприємства, житлові будинки, громадські будівлі, споруди та інші об'єкти.
Будівництво має ряд відмінних особливостей, пов'язаних з характером виробництва його продукції:
  • територіальна закріпленість продукції і рухливість активної частини виробничих фондів будівельно-монтажних організацій;
  • відносна тривалість виробничого циклу (від декількох місяців до декількох років);
  • виробничий процес, як правило, ведеться на відкритому повітрі в різних кліматичних умовах.


§ 2. Ефективне використання наявних інвестиційних ресурсів


При різкому і тривалому падінні обсягів капіталовкладень дуже важливо ефективно використовувати як наявні інвестиційні ресурси, так і діючий виробничий апарат.
Мова йде, перш за все, про розміщення інвестиційних замовлень і пропозицій переважно на конкурсній основі через системи торгів. Одна з найбільш важливих цілей таких правил і процедур полягає в тому, щоб накласти обмеження на діяльність конкретних осіб - менеджерів, керівників різного рівня, які безпосередньо приймають рішення про укладання контрактів і розміщенні замовлень. Повинні бути розроблені такі процедури торгів, які роблять її «прозорої», доступною для контролю з боку відповідних державних органів, наприклад Держбуду, про яке буде розказано далі, також власників підприємств, кредиторів та громадськості, що створює заслін на шляху неефективного витрачання коштів та корупції .
Дуже важлива достовірна економічна оцінка інвестиційних проектів, що базується на комплексному фінансовому аналізі, що охоплює всі стадії інвестиційного циклу, на порівнянні витрат і результатів з урахуванням динаміки реальних ринкових параметрів, таких як ціни, процентні ставки, валютні курси і т.д. Методологія визначення економічної ефективності інвестиційних проектів повинна базуватися на загальноприйнятих у світі підходах і показниках, прийнятних для інвесторів і відповідних умов переходу до ринку.
Винятково велике значення для підвищення ефективності наявних інвестиційних ресурсів має зниження сукупних витрат на створення інвестиційних проектів. Тут велику роль відіграє фактор економії матеріальних ресурсів (50-60% всіх витрат).
Не можна звернути увагу на те, що вартість об'єктів, що зводяться зростає в останні роки непомірно (навіть з урахуванням зростаючих екологічних, демографічних та інших вимог) у зв'язку із занадто високими витратами на архітектурно-проектний етап, а також на різні бюрократичні узгодження проекту. Про це також буде говоритися при розгляді ринків нерухомості окремо, особливо це помітно на прикладі ринку житла безпосередньо, і на прикладі ринку офісного будівництва.


§ 3. Залучення приватних інвестицій


В даний час в Санкт-Петербурзі можливості інвестування з коштів міського бюджету істотно обмежені і залишаться такими ж у доступному для огляду майбутньому. Приватні ж інвестиції поки що в цій області використовуються в дуже обмежених масштабах.
Існують чотири основні моделі участі приватного капіталу.
Підприємницька модель є найбільш зрозумілою формою участі приватного капіталу. Повернення інвестицій досягається за рахунок доходів від експлуатації побудованого об'єкта. Ця модель досить широко використовується в Санкт-Петербурзі на ринку житла, про що докладніше йтиметься в параграфі 5.
У орендної моделі, як і підприємницької, об'єкти розробляються, фінансуються і будуються приватним підприємством. Держава орендує фінансуються приватним чином об'єкти і щорічно вносить жорстко встановлену орендну плату. Перевага цієї моделі полягає в тому, що вона, з одного боку, вигідна для користувача, так як тарифи не підвищуються, а з іншого боку, підприємницький ризик передбачуваний завдяки твердій орендної плати. При цьому витрати і ризик участі залишаються за державою.
При концесійної моделі право користування, тобто власність, на створені і фінансовані приватним чином об'єкти після закінчення терміну концесії безоплатно передаються державі. На відміну від орендної моделі, в концесійної моделі існує певний фінансовий ризик для приватного інвестора, оскільки доходи залежать від обсягу попиту.
Кооперація у формі державно-приватного партнерства (Puplic Privat Partnership) відкриває можливість з'єднання в приватній державно-правової моделі держави та приватні підприємства. Таким чином, виникає економічно змішана група підприємств. Ступінь впливу на об'єкт залежить від частки вкладеного капіталу, але цей вплив може бути оформлено по-різному, в залежності від проекту та інтересів. Так державі може бути надано право закріпити договором свій інтерес у прямому і дієвому вплив на спосіб забезпечення державної присутності. Приватний інвестор очікує, що вкладений капітал розміщений прибутково. Держава ж виходить з перспективи прискореного здійснення термінових проектів.
Є певний російський досвід у залученні приватних інвестицій. Зокрема ж можливості залучення приватного капіталу в Санкт-Петербурзі дуже значні, але практично використовуються мало.

§ 4. Діяльність Держбуду


Провідна роль у формуванні інвестиційно-будівельної політики належить Держбуду Росії. Він вирішує наступні завдання:
- Розробка та забезпечення реалізації державної політики в галузі будівництва, архітектури, містобудування та житлово-комунального господарства, розробка системи форм і методів державного управління і регулювання в цих сферах, адекватних сучасним економічним умовам;
- Сприяння формуванню ринкових відносин, соціального партнерства, системи державних гарантій для працівників в інвестиційно-будівельної та житлово-комунальної діяльності:
- Координація роботи органів управління суб'єктів РФ з питань, що відносяться до компетентності Держбуду Росії;
- Проведення науково-технічної політики, розробка системи нормативних документів з будівництва, містобудування, інженерних вишукувань, проектування, а також у галузі експлуатації, капітального ремонту та реконструкції об'єктів житлово-комунального господарства;
- Розробка федеральної житлової політики та участь у її реалізації, підготовка пропозицій щодо формування програм розвитку соціальної сфери та комунальної інфраструктури;
- Розробка політики структурної перебудови бази будівельної індустрії і промисловості будівельних матеріалів, а також сприяння її реалізації;
- Здійснення практичних заходів щодо вдосконалення містобудування і системи розселення, підвищенню якості архітектурно-планувальних і архітектурно-художніх рішень будівель, споруд та підприємств при забудові міст та інших поселень з метою створення для населення повноцінного життєвого середовища.
Ряд питань інвестиційної та будівельної діяльності вирішується в таких громадських організаціях як: Російська академія архітектури та будівництва, Російський союз архітекторів, Російський союз інженерів будівництва, Профспілка будівельників.
У Санкт-Петербурзі традиційно вважається головним регулятором міського будівництва - КГИОП. Але він поступово здає свої «позиції» Держбуду, залишаючись офіційно повновладною контролюючою організацією. У травні минулого року вийшла постанова уряду Росії, що пропонує петербурзьким владі всю свою містобудівну діяльність в центрі міста погоджувати з Держбудом. Прямих контролюючих функцій цього федерального відомства не дано, але воно так чи інакше активно втручається в будівництво.
Крім того, до ювілейного року право проводити тендери з вибору підрядників належало тільки КГИОП. Тепер же підрядників розшукує і Держбуд (найчастіше без узгодження з міським комітетом). Періодично негласна конкуренція КГИОП і Держбуду виливається у відкрите протистояння.
Для самих учасників будівельного ринку головний підсумок посилення федерального впливу - збільшення числа замовників та обсягів фінансування. Збільшення ж числа державних замовників (наприклад, Міністерство майнових відносин, Держбуд і т.д.) оцінюється по-різному. З одного боку, це робить ринок більш відкритим, збільшується конкуренція, знижується можливість зловживань на тендерах (як це може відбутися у випадку, якщо їх організовує тільки одна структура). З іншого - в таких умовах розмиваються критерії відбору підрядників, і виникає небезпека неякісного проведення будівельних робіт.
З одного боку, жорстких єдиних правил відбору виконавців російське законодавство у сфері будівництва не передбачає. Тому різні замовники проводять тендери за правилами, прийнятих в їх відомствах. Порядок оцінки виконаних будівельних робіт більш чіткий, до того ж при здачі будь-якого об'єкта необхідний підпис КГИОП. На практиці, однак, цей порядок часто порушується.
З іншого боку не кожне відомство здатне грамотно поставити завдання у цій складній області та адекватно проконтролювати її виконання. У такій ситуації, коли немає чітких «правил гри», коли при домінуючому державному фінансуванні немає єдиного держоргану, який відповідає за регулювання галузі, цивілізований розвиток ринку буде вкрай ускладнено.

§ 5. Інвестиції в будівництво житлових будинків


Первинний ринок житлової нерухомості в Петербурзі живе і розвивається в основному за рахунок грошей приватних інвесторів - пайовиків. Багато фахівців ринку, не боячись помилитися, стверджують, що частка таких інвесторів в загальному обсязі будівництва нового житла в місті становить близько 80-85%. Втім, фінансуючи житлове будівництво, різні групи пайовиків переслідують різні цілі і вирішують неоднакові завдання. Застосовуючи фінансову термінологію, позначимо тих, хто здійснює «прямі» інвестиції, а також «стратегічних» і «портфельних» інвесторів.
З «прямими» інвестиціями все зрозуміло. Пайовики, що належать до цієї групи, фінансують будівництва квартири, щоб потім у ній жити. «Стратегічні» і «портфельні» інвестори, навпаки, не збираються заселятися в побудовані на їх гроші апартаменти. Мета «стратегів» - шляхом декількох ітерацій примножити кількість квадратних метрів майбутньої квартири, тобто фінансують спочатку будівництво однокімнатної квартири, потім двокімнатної і т.д., поки не буде досягнутий потрібний результат. А «портфельні» інвестори фінансують нове будівництво з метою отримати віддачу від вкладеного капіталу (причому квартири на первинному ринку рідко купуються для подальшої здачі в оренду, в основному - для перепродажу).
Представники будівельних компаній оцінюють частку «портфельних» інвесторів як 10-15% у загальному обсязі фінансування часткового будівництва. Абсолютні показники варіюються залежно від об'єкта і компанії-забудовника. Частка людей, що інвестують гроші в житлове будівництво з метою примноження капіталу, в порівнянні з 2002 зросла приблизно на 2%, і прогнозується схожа динаміка в наступному році.
Чим же приваблює «портфельних» інвесторів первинний ринок житла? У першу чергу - прибутковістю. За розрахунками фахівців агенції нерухомості «Нева-центр», вартість квадратного метра у споруджуваному будинку «від нульового циклу» до зведення основи об'єкта зростає приблизно на 45%, до кінця будівництва зростання становить уже близько 65%, а після здачі об'єкта - понад 80% від стартової ціни. Як правило, будівництво нового будинку «від нуля» до здачі держкомісії займає близько двох років. Таким чином, враховуючи різні стадії готовності об'єктів (з них близько 50% знаходиться на стартовому етапі), середньозважена прибутковість вкладень становить близько 35% річних у валютному еквіваленті.
Висновок очевидний: вкладення в нерухомість за прибутковістю можуть наздоганяти або навіть обганяти різні варіанти роботи на фінансовому ринку. Ринок нерухомості інертний. Для розвороту цінового тренда потрібні місяці, А не хвилини або годинник, як це відбувається на ринку акцій. Це пов'язано з тим, що попит на нерухомість є усвідомленим. Людям завжди потрібно десь жити. І навіть за несприятливого розвитку ситуації інвестор, якщо він вибрав «правильну» компанію-забудовника, залишиться з квартирою, а не з інвестиціями, що знецінилися папірцями.
«Портфельні» інвестори вибирають для своїх операцій найчастіше житло економ-класу. Це найбільш ліквідний товар, що користується на ринку незмінним попитом, по них проходить максимальна кількість угод, проблем з пошуком покупців не виникає.
Потрібно також враховувати, що такі квартири забезпечують і мінімальний поріг для входження на ринок (зараз це 20-30 тис. доларів). Важливо відзначити, що квартири еліт-класу можуть принести інвесторові більший дохід в абсолютних показниках. Зворотна сторона - необхідність значних стартових вкладень і можливі проблеми з ліквідністю (процес пошуку покупця дорогої квартири може затягтися і тим самим зменшити потенційну прибутковість).
Первинні ринок, в принципі, надається інвесторам можливість знизити суму стартових вкладень, використовуючи різноманітні схеми розстрочки. Однак більшість перепродавців квартир такою можливістю не користуються, надаючи перевагу 100% передоплату, так як використання розстрочки знижує потенційний дохід.
Сумарна прибутковість вкладень в первинний ринок нерухомості складається з двох складових - зростання ціни за рахунок збільшення будівельної готовності будинку і ринкового зростання ціни квадратного метра. То якщо, брати дворічний процес будівництва від «нульового циклу» до фіналу, то 30% зростання ціни забезпечується збільшенням будівельної готовності будинку, і ще 45-50% - за рахунок ринкової динаміки. Динаміка ринкових цін на нерухомість в останні роки не розчаровує інвесторів. Посткризовий пожвавлення почалося в кінці 1999 року, зростання різко прискорився у 2001р. і досяг максимальних показників у серпні-вересні 2003 року (зростання цін на житло, що будується масового попиту за ці два місяці склав 7% - близько 45% в річному численні).
Більшість інвесторів, націлених на отримання доходу від перепродажу квартир у споруджуваних будинках, здійснюють вкладення на «етапі котловану». По-перше, старт з найнижчої точки забезпечує максимальний приріст капіталу. По-друге, враховуючи ситуацію на петербурзькому ринку нерухомості, на більш пізніх етапах будівництва вкладатися часто не в що, тому що найбільш ліквідні квартири розкуповуються практично повністю протягом трьох-чотирьох місяців з початку продажів. Лише невелика частина інвесторів-перепродавцов чекає здачі будинку держкомісії і тим самим майже повністю «вичерпує» потенціал зростання ціни.
Успіху операцій «портфельних» інвесторів на первинному ринку житла сприяє «ажіотажне настрій», тобто те, що попит у кілька разів перевищує пропозицію. Аналітики «Петербурзької нерухомості» прогнозують, що зростання цін за підсумками 2003 року в цілому склав 33-35%. Починаючи з 2000 року, ціни на житло, що будується в Петербурзі збільшилися мінімум в 2,5 рази. А тому існує точка зору, що петербурзький ринок нерухомості вже «перегрітий» і незабаром можлива цінова корекція. Це не може не турбувати потенційних інвесторів. Будівельники також не вважають зростання цін на 4% на місяць нормальним, але прогнозують продовження їх збільшення, може бути - дещо меншими темпами. Сповільнити зростання цін могло б лише суттєве збільшення обсягу будівництва житла, як мінімум у півтора рази, яке неможливе без вирішення проблеми дефіциту ділянок під забудову. І навіть якщо нова адміністрація візьметься за вирішення проблеми дефіциту плям під забудову, на пропозиції це позначиться з лагом у кілька років.
Багато будівельників впевнені, що будь-яка стабілізація цін позначиться на ритмічності надходження грошей від пайовиків, що призведе до банкрутств дрібних забудовників, які мають інших джерел фінансування. Втім, вже сьогодні, мінімізуючи ризики, «портфельні» інвестори вважають за краще вкладення в об'єкти десяти найбільших міських девелоперів, які забезпечують близько 60% пропозиції на первинному ринку.


§ 6. Інвестиції в офісне будівництво


У 2002 році в Санкт-Петербурзі саме офісний сектор став найпривабливішим для інвестицій. Інвестиції, вкладені в офісні центри, подібно банківськими вкладами, працюють довго і можуть забезпечити більш значний прибуток, ніж будівництво житла або торгових площ. Фахівці «Центру консалтингу та оцінки» припускають, що найбільш привабливими для інвесторів опиняться бізнес-центри класу В.
При одностайних прогнозах на цей рік - стабільність, незначне зростання орендних ставок, відкриття нових офісних будівель і поява нових проектів - варто акцентувати увагу на нових тенденціях ринку, які проявляться в цьому році. Одна, з яких полягає в наступному: власники невеликих бізнес-центрів, відчуваючи наростання конкуренції з боку великих офісних комплексів, намагаються продати свої офісні площі, а не здавати далі в оренду.
Але, незважаючи на масовий викид додаткових площ, попит з боку потенційних орендарів не зменшується. Нові бізнес-центри забиваються «під зав'язку» вже під час відкриття. Більше того, охочих мати офіс у престижному бізнес-центрі стає все більше, особливо в будівлях в історичному центрі міста.
В основному офісні об'єкти надходять на ринок після повної реконструкції або чергами, а не поступово, шляхом реінвестування орендних платежів, що раніше було типово. Більш того, вперше за останні роки кілька бізнес-центрів будуються «з нуля». Задовольняючи попит, девелопери активно освоюють нові території, особливо набережні Неви - Виборзьку, Петроградську, Ушаковський, Пироговську. Тому є цілком раціональні пояснення. По-перше, це транспортна доступність набережних - до них простіше дістатися з центру, а також з-за міста по Приморському шосе. Крім того, просторі земельні ділянки дозволяють задовільно вирішити проблему паркування, а вид з вікон відповідає самим серйозним вимогам.
Найбільш помітна інвестиційна активність у сегменті бізнес-центрів класу В. Однак, схоже, що вона дійшла і до офісних приміщень вищої категорії. Вперше за всі післякризові року в Петербурзі реалізуються проекти з будівництва бізнес-центрів класу А. У результаті, якщо все піде за планом, вже до кінця 2003 року власники офісної нерухомості зможуть запропонувати найвимогливішим орендарям тисячі квадратних метрів нових якісних площ.
Якщо відразу після серпневої кризи 1998 року офісні площі в бізнес-центрах класу А не були затребувані, то зараз ріелтери говорять про їх дефіциті. Передумови цього дефіциту складалися всі останні роки: загальний економічний підйом зумовив прагнення орендарів до розширення діяльності і в той же час до підвищення вимог до офісних приміщень. Крім того, «стратегічні імпульси», пов'язані з обранням у 2000 році Президентом Росії Володимира Путіна, який сприяв підвищенню статусу рідного міста, а також 300-річний ювілей призвели до Петербурга нові іноземні та московські компанії.
У результаті заповнюваність бізнес-центрів А класу з 2000 року постійно зростала і в 2002 році наблизилася до максимально можливої ​​- 85-90% (середнє значення по бізнес-центрах А у світовій практиці). За оцінками аналітиків, що залишилися незайнятими 10-15% площ припадає на не найпривабливіші приміщення.
Відсутність адекватної пропозиції на ринку офісних площ вищої категорії є, передусім, наслідком кризи 1998 року: довгий час бізнес-центри класу А мали дуже низьку заповнюваність, і інвестори не вирішувалися братися за подібні проекти, поки не почалося зростання економіки, але навіть зараз для більшості інвесторів реалізація проектів бізнес-центрів цього класу не дуже приваблива, так як необхідна спочатку значна сума інвестицій призводить до того, що окупність подібних проектів перевищує 15 років.
Також основна проблема появи нових бізнес-центрів А-класу - територіальна, так як в історичному центрі міста нових офісних приміщень високого класу практично не отримати. Саме тому будь-який проект бізнес-центру в районі Невського проспекту і прилеглих до нього вулиць є по-своєму унікальним.
Проте лідером по введенню нових площ в 2002 і в 2003 роках все одно залишається сегмент офісних центрів класу В. Попит на приміщення даного класу переважає на ринку, його формують в основному місцеві та московські фірми. Заповнюваність офіс-центрів класу В продовжувала зростати протягом останніх місяців і до кінця року склала 95-100%. Тобто бізнес-центри цього класу заповнені практично повністю. Ріелтери відзначають серед тенденцій поточного року збільшення попиту на великі площі. Хотілося б відзначити ще один проект - це зводиться корпорацією «Відродження Петербурга» бізнес-центр на шпалерно вулиці. Тут незвичайний вибір інвестора схеми роботи з клієнтами: офіси в майбутньому бізнес-центрі не здаються, а продаються у власність.
Незважаючи на активність інвесторів, аналітики вважають, що «перевиробництво» офісних площ ринку не загрожує. Збільшується не тільки пропозиція офісів, але і попит на них, причому приблизно в тому ж обсязі.

§ 7. Інвестиції в готельний сектор


Зусилля влади явно не здатні в доступному для огляду майбутньому забезпечити туристичний ринок адекватною кількістю місць в готелях. З цілої низки причин, як суто економічних, так і пов'язаних з несприятливим інвестиційним кліматом в цій сфері, приватні інвестори не можуть кардинально змінити ситуацію з браком готелів у місті. Найбільшу роль у вирішенні цієї проблеми відіграють зараз власники, як громадяни, так і компанії, квартир, які здають їх в короткострокову, подобову оренду. Цей сегмент ринку поки що розвивається найбільш динамічно і пропозиція на нього як мінімум в два рази вже перевищує обсяг традиційного готельного сектора. У 1999 році на ринку Петербурга активно працювали менше десяти малих (до 50 номерів) готелів. За чотири роки ця цифра збільшилася в п'ять разів і тепер приблизно становить близько 50 об'єктів. Сюди входять готелі всіх класів - від першого до економічного. Причому кількість останніх зростає швидше, що, загалом-то, логічно: попит на добротний сервіс укупі з безпекою і відносно невисокими цінами завжди вище. Бізнес малих готелів йде в гору.
Про нестачу в Петербурзі готельних номерів говорять уже кілька років. Міська влада не намагалися стимулювати будівництво готелів, тільки при підготовці до святкування 300-річного ювілею міста, коли був великий наплив гостей, адміністрація зробила деякі кроки. У святкову декаду Північна столиця «недорахувалася» десятків тисяч гостей, які просто не змогли знайти можливості розміститься в місті. Влада намагалася вирішити проблему будівництва готелів рівня «три зірки» завчасно, але особливих успіхів на цій ниві не досягли. Намагалися ініціювати будівництво малих готелів, головним чином, середнього класу, де дефіцит близько 5 тис. номерів. У квітні 2001 року губернатор Володимир Яковлєв видав розпорядження, яка вказала близько 80 адрес, де можна створювати такі готелі. Інвестори на них знайшлися, однак лише 25 проектів пройшли інвестиційно-тендерну комісію. Щоб розширити можливості бізнесу малих готелів, міська адміністрація склала ще один адресний перелік будинків, які можуть бути використані потенційними інвесторами для розміщення в них мебльованих апартаментів. Більшість адрес, природно, довелося на Центральний район. Крім того, перспективними для цього виду бізнесу вважаються Пушкінський і Курортний райони міста.
Поки в списку адміністрації 20 адрес. Сьогодні всі ці будівлі знаходяться у власності міста і рішення про передачу їх під окремий бізнес погоджено з адміністраціями відповідних районів і з цього комітету. Тому інвестор, який має намір зайнятися окремим бізнесом, буде позбавлений необхідності проходити складну процедуру узгоджень. Крім того, в адресному переліку зазначено технічні характеристики будинків і наведено приблизний обсяг необхідних інвестицій. За твердженням міської влади, проекти привабливі тим, що вимагають від інвесторів відносно невеликих обсягів вкладень. Мова йде про суми від 500 тис. до 2 млн. доларів.
Щоправда, з урахуванням власної ініціативи інвесторів, які отримували адреси поза рамками розпорядження губернатора, головним чином за допомогою агентств нерухомості, можна все ж говорити якщо не про бум, то про помітне прискорення в 2002-2003 роках створення в Петербурзі малих готелів. Тим не менш ця динаміка не задовольнила потреби ювілейного року, і навіть більш-менш не наситила попит туристичного ринку.
Основну причину млявого інтересу інвесторів до готельного бізнесу фахівці вбачають у тому, що спостерігається офісний бум надає інвесторам набагато кращі перспективи. Тому вони вважають за краще використовувати будівлі під бізнес-центри, окупаються не за 7-8 років, як готелі, а всього за 3-4 роки. Доходить до того, що в офісні будівлі переобладнуються навіть існуючі готелі: «Карелія», «Виборзька», «Дружба», «Русь», «ЛДМ» вже повністю або частково, перетворилися на бізнес-центри.
Однак є на ринку готельних послуг один сектор, який приносить навіть більше прибутку, ніж офісний бізнес. Це здача в короткострокову оренду мебльованих квартир. У Петербурзі є малі готелі, інвестиції в які повертаються набагато швидше середніх показників. Причина одна - нелегальний характер діяльності. Цей сегмент ринку фактично ще не вивчений, і для його опису доводиться керуватися лише спостереженнями побічно причетних до нього людей. Так, на думку директора ЗАТ Агентство "Бекар" Олексія Бегунова, зараз у нього втягнуті навіть великі інвестори, що володіють «дохідними квартирами», «дохідними під'їздами» і навіть «прибутковими будинками». У двох останніх випадках нерідко зустрічаються елементи готельного сервісу. Інвесторів цей бізнес приваблює відсутністю мороки з оформленням готелі (отриманням ліцензії та виконанням безлічі інших вимог).
Як і 90% всіх, хто здає квартири в Петербурзі, власники таких квазігостініц, як правило, не платять податки за здачу квартир і не переводять їх у статус нежитлової нерухомості, що належить для готелів. Рентабельність цього бізнесу досить висока - наприклад невеликі квартири в «музейної» зоні Петербурга при здачі в подобову оренду можна окупити за 3-5 років (з розрахунку, що квартира буде зайнята постояльцями два дні з трьох). А потім вони при грамотному управлінні будуть приносити щорічний прибуток у розмірі 3-4, що помітно вище за прибутковість банківських вкладів. Деякі ріелтери говорять, що зараз можна окупити квартиру навіть швидше - з урахуванням зростання попиту і цін.
Судячи з усього, не надто сприятливий інвестиційний клімат і технічні проблеми не дозволять традиційному готельному бізнесу набрати обертів, що відповідають потребам ринку. І тому значна частина попиту буде і далі задовольнятися головним чином квазігостінічним сектором, темпи розвитку якого значно перевищують традиційний.





Висновок


Підсумовуючи результати моєї роботи, можна зробити короткі висновки по кожному з обраних мною ринків.
Будівництво житлових будинків:
  • Пожвавлення інвесторів у даному секторі економіки вже можна назвати тенденцією, так як їх кількість на ринку Санкт-Петербурга неухильно зростає;
  • Але якщо темпи їх зростання залишаться незмінними, то можливо «перегрівання» ринку нерухомості, що загрожує банкрутством дрібних компаній;
  • Назріла необхідність втручання Адміністрації Санкт-Петербурга з питання дефіциту «плям» під забудову;
  • Також, я вважаю, все-таки необхідно кількісне збільшення будівництва квартир економ-класу в спальних районах для розселення комунальних квартир в центрі міста, з тим, щоб перетворити його на діловий центр - «бізнес-центр».

І переходячи до наступного ринку - це офісне будівництво, відзначимо, що:
  • Основною проблемою є брак офісних площ будь-якого класу. Тому будь-який інвестиційний проект бізнес-центру на даний момент є дуже прибутковим і рентабельним;
  • Основною тенденцією є нарощування обсягів будівництва, так як заповнюваність існуючих офіс-центрів близька до 100%. Тобто інвестиції, вкладені в даний ринок за існуючої ситуації ще довго будуть приносити стабільний дохід;
  • Брак офісних площ настільки гостра, що під офіс-центри переробляються існуючі готелі, що насправді взагалі неприпустимо, тому що дефіцит готельних номерів нітрохи не менше.

І, нарешті, останній ринок - готельний бізнес:
  • Як було написано вище, в Санкт-Петербурзі є в наявності дефіцит готельних номерів;
  • Намагаються хоч якимось чином виправити становище власники малих готелів, але існуючий офісний бум більше приваблює потенційних інвесторів, ніж готельний бізнес;
  • Однак на цьому ринку існує один сектор, який приносить більше доходів, ніж офісний бізнес. Це сектор «квазігостініц», чиє існування, здебільшого, або напівлегально, або нелегально.

І закінчуючи свій реферат, хотілося б сказати, що існуючі тенденції на ринку будівництва, у загальній масі - позитивні. І бюджет міста при правильних «ходах» Адміністрації може отримувати дуже суттєві доходи, що важливо, як і для населення Санкт-Петербурга, так і для економіки країни в цілому. Адже Санкт-Петербург не тільки історико-культурний центр країни, але ще і промисловий центр. Про це теж не можна забувати. І тому поліпшення інвестиційного клімату та залучення інвестицій у різні галузі, не тільки будівельну, є досить важливим завданням.



Додаток 1. Мала готель. Економічна доцільність.


Покупка квартири 200 кв. метрів (1000 доларів за кв.м.)
200 000 доларів
Ремонт квартири (300 доларів за кв. М.)
60 000 доларів
Обстановка і обладнання
40 000 доларів
Сумарні витрати
300 000 доларів
Середнє завантаження
60%
Вартість одного номера
70 доларів на добу
Доходи близько 10 000 доларів щомісяця
120 000 доларів на рік
Витрати (включаючи податки) близько 3500 доларів щомісяця
42 000 доларів на рік
Прибуток після оподаткування
близько 78 000 доларів на рік
Окупність
3-4 року

Список літератури


1. Ігошин Н.В. Інвестиції. Організація управління та фінансування: Підручник для вузів. 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. -С.191-196
2. Лусс А.В. Макроекономіка: короткий курс / Навчальний посібник. - СПб: Питер, 2001. - (Серія «Короткий курс»). -С.
3. Абрамов С.І. Управління інвестиціями в основний капітал - М.: Видавництво «Іспит», 2002. - С.81-83
4. Житло: комплексний погляд / За заг. ред. В.М. Агапкина. Наук. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. - М.: А.В.Ч., 2001. - С.226-233
5. Кузнєцова Є. Офісний інтерес. - «Експерт Північно-Захід». - № 14 (75), 8 квітня 2002. - С.24
6. Грязневіч В. Готельний айсберг. - «Експерт Північно-Захід» .- № 35 (96), 23 вересня 2002. - С.8
7. Федоров Б. Бізнес-центр-бум. - «Експерт Північно-Захід» .- № 43 (104), 18 листопада 2002. - С.12
8. Фактура С. Острів невезіння. - «Експерт Північно-Захід» .- № 44 (105), 25 листопада 2002. - С.18
9. Сіночкін Д. В очікуванні ювілею. - «Експерт Північно-Захід» .- № 48 (109), 23 грудня 2002. - С.30
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Будівництво та архітектура | Реферат | 80.1кб. | скачати

Схожі роботи:
Інвестиції у житлове будівництво Санкт-Петербурга
Будівництво та архітектура Санкт-Петербурга в XVIII столітті
Житлове будівництво
Кредити від комерційного банку на житлове будівництво
Житлове будівництво фактор визначає синергетичний ефект економічного зростання
Святині Санкт-Петербурга
Архітектура Санкт-Петербурга
Підстава Санкт-Петербурга
Святині Санкт Петербурга
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru