Інвестиції в нерухомість

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.


Нажми чтобы узнать.
скачати

ЗМІСТ
Введення
1. Нерухомість
1.1. Ринкова та інвестиційна вартість нерухомості
1.2.Вещественние, ринкові та організаційно-правові особливості нерухомості як потенційного об'єкта інвестицій
1.3. Основні інвестиційні характеристики нерухомості
1.4. Особливості ринку нерухомості
2. Фактори, що визначають інвестиційну вартість об'єктів нерухомості
2.1.Основние принципи оцінки вартості нерухомості для цілей інвестування
2.2. Процес оцінки вартості нерухомості
2.3. Основні підходи та методи оцінки вартості нерухомості
2.4. Визначення вартості об'єкта нерухомості на основі дохідного підходу
2.5. Визначення вартості об'єкта нерухомості при ринковому (порівняльному) підході
2.6. Визначення вартості об'єкта нерухомості на основі витратного підходу
3. Особливості та джерела ризиків інвестування в нерухомість
3.1. Відшкодування інвестованого в нерухомість капіталу
3.2. Облік зносу при оцінці нерухомого майна на основі витратного підходу
3.3. Використання фінансового левереджу при іпотечному кредитуванні угод з нерухомістю
Висновок
Список літератури
ВСТУП

Становлення і розвиток ринкових відносин в економіці Росії пов'язано значною мірою з об'єктами нерухомості, які виступають в якості засобів виробництва (земля, виробничі, складські, торговельні, адміністративні та інші будівлі, приміщення та споруди).
Крім того, об'єктами нерухомості є земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі, які виступають в якості предметів споживання.
Об'єкти нерухомості, виступаючи в якості основи суспільного виробництва, є базою господарської діяльності, розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. Нерухомість має особливостями товару, що продається і купується, тобто обертається на ринку.
Минула в країні приватизація державних підприємств і організацій та виникнення різних організаційно-правових форм власності призвели до якісної зміни інвестиційно-будівельної сфери і до виділення самостійного сегмента - ринку нерухомості.
Перехід до ринкових відносин, пов'язаний з появою реальних господарів засобів виробництва, немислимий без розвитку ринку нерухомості.
Сучасне устрій суспільства вимагає від усіх його членів постійно вирішувати завдання щодо найбільш ефективного використання наявних у їхньому розпорядженні ресурсів, як матеріальних, так і нематеріальних.
Але, ринок нерухомості, будучи частиною інвестиційного ринку, має унікальні особливості. Він являє собою сферу вкладення капіталу в об'єкти нерухомості і систему економічних відносин, які виникають при розширеному виробництві. Ці відносини з'являються між будівельниками та інвесторами при купівлі - продажу нерухомості, іпотеку, оренду і т. д.
Метою роботи, перш за все, є завдання виявити особливості аналізу ринку нерухомості в сучасній Росії, визначити саме поняття нерухомості, організаційно-правові особливості нерухомості як об'єкта інвестицій, торкнутися ефективність інвестиційних проектів. У роботі проаналізовано методи та напрями аналізу інвестицій у нерухомість.
При написанні роботи використовувалися нормативно-правові акти РФ, а також інформацію з сайтів фірм, що працюють у сфері інвестиційного аналізу.
Успіх бізнесу в умовах ринкової економіки багато в чому зумовлюється якістю інформації, на основі якої приймаються відповідальні фінансові рішення. Саме тому збір та аналітична обробка інформації, в тому числі ринкової, сьогодні є як предметом окремого вивчення з науково-методологічної точки зору, так і предметом самостійного бізнесу.
Але все ж, при побудові плану цієї роботи буду виходити з того, що при дослідженні ринку нерухомості, перш за все, необхідно відслідковувати в основному ті параметри, які необхідні при обгрунтуванні прийняття конкретних інвестиційних рішень.

1. НЕРУХОМІСТЬ
Згідно з Цивільним кодексом РФ нерухомість як об'єкт власності (майна) включає земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все те, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без розмірного збитку їхньому значенню неможливо, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди.
До нерухомості належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. До нерухомих об'єктів може бути віднесено й інше майно, суттєвою ознакою якого з юридичної точки зору є обов'язкова реєстрація прав, незалежно від того, якими вони можуть бути: правом власності, правом довічного володіння, господарського відання або постійного використання, іпотекою, сервітутом й іншими правами , передбаченими Цивільним кодексом РФ. 1
Речі, які не відносяться до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном.
_____________________________________________________________
1 Цивільний кодекс Російської Федерації Глава 5. Загальні положення Підрозділ 3. «Об'єкти цивільних прав» ст. 132 «Підприємство»:
1. Підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності.
Підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю.
2. Підприємство в цілому або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав.
До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором.
1.1. РИНКОВА ТА ІНВЕСТИЦІЙНА ВАРТІСТЬ НЕРУХОМОСТІ
Ринкова та інвестиційна вартість нерухомості залежить від цінності об'єкта нерухомості, яка, у свою чергу, обумовлена ​​здатністю і можливістю об'єкта задовольняти певні потреби і забезпечувати права і переваги власника в результаті в результаті володіння цим об'єктом нерухомості. Сукупність цих чинників з урахуванням витрат на створення або придбання об'єкта власності визначає вартість даного об'єкта. У теорії оцінки власності (майна) існує наступне коротке визначення ринкової вартості об'єкта: ринкова вартість об'єкта - це міра того, скільки гіпотетично типовий покупець готовий заплатити за оцінювану нерухомість.
У теорії оцінки нерухомості розрізняються поняття вартості та ціни. Під ціною розуміється фактично сплачена сума за придбані об'єкти в минулих угодах; крім того, під ціною розуміється грошова сума, яку бажає отримати продавець за об'єкт нерухомості, виставлений на поточну продаж.
Ринкова вартість нерухомості - базове, опорне поняття теорії (і практики) оцінки нерухомості, під яким розуміється найбільш ймовірна передбачувана ціна, за якою об'єкт нерухомості може переходити з рук продавця, бажаючого її продати, до покупця, бажаючому її придбати, коли один з них не піддається примусу продати об'єкт, а інший - примусу купити.
Інвестиційна вартість нерухомості - це конкретна вартість оцінюваного об'єкта нерухомості для конкретного інвестора, виходячи з його пристрастей і особистих інвестиційних ідей. Є безліч причин неспівпадання інвестиційної вартості об'єкта з ринковою вартістю: відмінності в оцінках різними інвесторами майбутньої прибутковості об'єкта нерухомості; розбіжність в їхніх оцінках рівнів ризику і т.д.
1.2. Речовий, РИНКОВІ І ОРГАНІЗАЦІЙНО-ПРАВОВІ ОСОБЛИВОСТІ НЕРУХОМОСТІ ЯК потенційних об'єктів інвестицій
Нерухомість як потенційний об'єкт інвестицій має специфічні характеристики, які необхідно враховувати інвестору при прийнятті рішень про вкладення коштів у нерухомість. У порівнянні з інвестиціями в інші об'єкти, наприклад у фінансові активи, інвестиції в нерухомість володіють істотними особливостями. Ці особливості нерухомості як потенційного об'єкта інвестування можна підрозділити на три групи:
1. Першу групу утворюють фундаментальні особливості:
Іммобільною. Оскільки будь-який об'єкт нерухомості пов'язане з конкретним і географічним фіксованим ділянкою земної поверхні, він є фізично нерухомим, неперемещаемим.
Унікальність. Кожна ділянка землі має свої унікальні, характерні тільки для нього характеристики - місце розташування, форма, оточення; фізичні, хімічні, кліматичні та інші параметри. Оскільки абсолютно однакових земельних ділянок, як і абсолютно однакових розміщених на них будівель і споруд, не існує, кожен об'єкт нерухомості є єдиним, унікальним, неповторним.
Дефіцитність. Відносний дефіцит землі, а значить, і нерухомості в цілому обумовлений збільшення чисельності населення і кінцівкою земельних ресурсів.
Довговічність, стабільність. Терміни створення (будівництва) будівель і споруд можуть досягати декількох років, окрім цього, за термінами служби будівлі і споруди є найбільш довговічними об'єктами, створюваними людиною.
2. У другу групу відносять такі особливості об'єкта нерухомості як власне ринкового об'єкта - товару:
Специфіка обороту (через оборот прав). Фізична іммобільною нерухомості є однією з найважливіших причин того, що на ринку нерухомості звертаються не власне об'єкти нерухомості, а лише права власності на них, як повні, так і неповні, часткові.
Специфіка життєвого циклу. Тривалість створення і термінів служби об'єктів нерухомості визначає їх тривалий життєвий цикл і, як наслідок, нерівномірність і складну структурованість грошових потоків, що генеруються об'єктами дохідної нерухомості.
Розбіжність тенденцій зміни вартості компонентів нерухомості - землі та її поліпшень (будівель і споруд). Переважає тенденція збільшення вартості землі на тлі деякого зниження вартості будинків та споруд. Слід зазначити, що тенденції зниження вартості конкретного об'єкта нерухомості з-за зносу протистоїть зустрічна тенденція - тенденція підвищення вартості через інфляцію.
Схильність ринкової та інвестиційної вартості нерухомості впливу фінансування в різних формах проявляється в тому, що дохідної нерухомості притаманне фінансування у кілька рівнів (основними з них є фінансування за рахунок власних і позикових коштів). Крім того, фінансування може бути організовано різним чином - за пайової участі, за часом здійснення. Найбільш поширений спосіб фінансування - іпотечне кредитування, тобто фінансування за рахунок власних і позикових коштів під заставу нерухомого майна. Все це істотно впливає на рівень корисності та інвестиційної привабливості об'єктів нерухомості і, в кінцевому рахунку, на його ринкову та інвестиційну вартість.
Низька ліквідність 2. Нерухомість (об'єкти капітельного будівництва) мають суттєво меншу ліквідність, ніж, наприклад, фінансові активи. Це, зокрема, обумовлено значним терміном, необхідним для реалізації об'єкта на ринку.
Незначна еластичність пропозиції нерухомості. Зміна величини пропозиції нерухомості по рівнянню з попитом на неї може бути істотно більшим, ніж на інших сегментах ринку майна.
3. До третьої групи належать організаційно-правові особливості об'єктів нерухомості:
Роздільність (подільність) прав на нерухомість. Права на нерухомість можуть бути розділені за типом прав, за елементами об'єкта й за часом їхнього здійснення. Також існує і можливість наявності обтяжень прав на нерухомість у вигляді застави, сервітуту 3, обмеження прав користування, що випливає з контракту і т.д.
Особливості оподаткування об'єктів нерухомості пов'язані з наступним. Інвестиції в нерухомість надають на практиці підприємству-інвестору можливість отримання податкових переваг - сума податку на нерухоме майно підприємства знижує базу оподаткування по податку на прибуток, оскільки відповідно до НК РФ податок на нерухоме майно організації включається до складу інших витрат з в'язаних з виробництвом та реалізацією продукції.
Необхідність професійного менеджменту зв'язано з тим, що всі процеси вимагають професійного управління об'єктами нерухомості, на будь-якій стадії будівництва, облаштування, продажу і т.д.
_____________________________________________________________
2 Ліквідність - здатність активів підприємства до певної дати і без втрат, перетворюватися на грошове вираження.
3 сервітут називають обмежене право користування чужим майном (наприклад, для прокладання та експлуатації комунікацій, ліній електропередачі, проходу або проїзду через земельну ділянку тощо)
1.3. ОСНОВНІ ІНВЕСТИЦІЙНІ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕРУХОМОСТІ
До основним інвестиційним характеристикам нерухомості, до таких особливостей нерухомості, які є найбільш важливими для інвестора і вимагають аналізу та обліку є:
Нерухомості притаманна відносна стабільність потоку доходів від операцій з нерухомістю - від функціонування або реалізації - у порівнянні з потоками доходів від діяльності інших видів (наприклад, виробництво або операція з цінними паперами). Крім цього ефект стабільної генерації доходів від нерухомості зазвичай доповнюється і більш високими ставками її прибутковості.
Значна залежність характеристик нерухомості від ефективності інвестиційного менеджменту так само є властивістю нерухомості, яке інвестор повинен враховувати. Необхідність ефективного інвестиційного менеджменту пов'язана з тим, що нерухомість є складним для управління об'єктом, інвестиції в нерухомість вимагають значних управлінських витрат. Особливо це стосується інвестицій у будівельні проекти, засновані на відносинах субпідряду. Крім цього, у разі, коли інвестиції в нерухомість носять довгостроковий характер, необхідно забезпечувати ефективну і раціональну експлуатацію об'єкта нерухомості.
Антиінфляційна стійкість нерухомості. Нерухомість володіє значним ступенем стійкості по відношенню до інфляції. Внаслідок цієї особливості інвестиції в нерухомість вважаються ефективним способом захисту інвестора від інфляції та диверсифікації інвестиційного портфелів (при оптимальному поєднанні дохідності та ризику). Причому відносно захисту від інфляції необхідно відзначити, що нерухомість (і більшою мірою - дохідна нерухомість) може служити кращою страховкою від інфляції в порівнянні, наприклад, з цінними паперами.
Підвищений рівень ризику. Інвестиції в нерухомість схильні більшої невизначеності в порівнянні з більшістю фінансових активів. Високий ступінь невизначеності пояснюється більш тривалими термінами капітальних вкладень, а так само недостатністю (часто навіть відсутністю) повної та достовірної інформації на ринку про операції з нерухомістю (на відміну від біржових угод), складністю доступу до ринкової інформації. Крім цього. Рівень ризику є підвищеним через іммобільності нерухомості і її недостатньої ліквідності. Ризик зміни характеристик зовнішнього середовища стосовно нерухомості часто має вирішальне значення при прийнятті рішень про інвестиції в нерухомість.
Негативна кореляція доходів від інвестицій в нерухомості та інвестицій у фінансові активи. Циклічність функціонування ринку нерухомості не збігається з циклічністю промислового виробництва на макроекономічному рівні. Це розбіжність проявляється в тому, що інвестиційна привабливість дохідної нерухомості зростає в періоди промислової кризи і в періоди інфляції з високим темпом, в той час як реальні ставки дохідності фінансових активів у ті ж періоди зазвичай падають.
1.4. ОСОБЛИВОСТІ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ
Основні особливості ринку нерухомості такі:
- Ринкові операції з нерухомістю зачіпають майнові права власників нерухомості в широкому спектрі, які можуть змінюватися в залежності від конкретного об'єкта нерухомості; кожна угода з нерухомістю включає значну кількість юридичних формальностей і відповідно значний обсяг супутніх документів;
- Фінансування угод з нерухомістю може жорстко обмежувати вільне конкурентне функціонування ринку нерухомості;
- Інформація про стан ринку нерухомості характеризується недостатністю ступеня достовірності та своєчасності, неповнотою обсягу, що істотно збільшує ризики інвесторів і викликає зниження їх активності;
- Нерухомість на відміну від іншого ринкового об'єкта практично неможливо коректно стандартизувати (уніфікувати), сортувати і, як наслідок, купувати і продавати за зразками;
- Операції на ринку нерухомості пов'язані зі значними операційними витратами.
Розвиток ринку нерухомості в основному залежить від наступних факторів:
- Економічне зростання (спад) або очікування такого зростання (спаду);
- Фінансові можливості для придбання нерухомості, які, у свою чергу, залежать від ступеня і стадії економічного розвитку регіону (криза, застій, інтенсивний розвиток), наявності робочих місць і структури зайнятості;
- Взаємозв'язок між вартістю нерухомості та економічної перспективою того чи іншого регіону.

2. ФАКТОРИ, ЩО ВИЗНАЧАЮТЬ Інвестиційна вартість об'єкта НЕРУХОМОСТІ
Можна виділити чотири основні групи факторів, які визначають інвестиційну вартість об'єктів нерухомості: соціальні, економічні, екологічні чинники та державне правове регулювання. Всі вони в сукупності визначають вартість будь-якої нерухомості, і кожен впливає на неї як в бік підвищення, так і у бік зниження.
Соціальні фактори в основному представлені характеристиками населення регіону. Сюди відносяться демографічна структура, кількість шлюбів і розлучень, середня кількість дітей у сім'ї і т.д. Ці фактори пов'язані з потенційним попитом на нерухомість і його структурою.
Економічні чинники передбачають необхідність аналізу співвідношення між попитом і пропозицією на даний момент з подальшим прогнозом майбутніх змін, а так само купівельної спроможності населення. До економічних чинників, який визначає попит, відносяться зайнятість населення, середня заробітна плата, її розподіл, ступінь економічного розвитку регіону, можливості і умови кредиту і т.д.
Фактори державного регулювання на всіх рівнях (федеральному, регіональному, місцевому) надають на вартість майна великий вплив, деколи здатне взяти гору в окремих районах над такими економічними чинниками, як співвідношення попиту і пропозиції. До факторів державного регулювання належать:
- Регулювання (обмеження) обороту нерухомості та способів землекористування;
- Вартість комунальних послуг та громадського транспорту;
- Політика податкових органів;
- Спеціальні правові норми (нормативне встановлення орендних ставок, обмеження прав власності, охорона навколишнього середовища, організація державних інвестицій і т.д.).
Екологічні фактори при оцінці нерухомості - сукупність природних і природно-антропогенних факторів, що роблять безпосередній вплив на корисність об'єкта нерухомості та ефективність його використання. Екологічні фактори при оцінці об'єкта нерухомості необхідно розглядати як його оточення, які суттєво впливають на вартість об'єкта нерухомості. У свою чергу, цінність цього оточення, перетворена у вартісну (грошову) форму, визначає внесок екологічних факторів у вартість об'єкта нерухомості. Причому даний внесок може бути як позитивним, так і негативним.
До негативних екологічних факторів відносяться:
- Погіршення електромагнітних, радіаційних характеристик навколишнього природно-антропогенного середовища;
- Теплове забруднення;
- Погіршення природної освітленості об'єкта нерухомості;
- Збільшення інтенсивності шуму понад природний природного рівня;
- Погіршення хімічних властивостей атмосферного повітря, грунту, води.
При екологічну експертизу об'єктів нерухомості поряд з аналізом негативних екологічних чинників виявляються і сприятливі фактори навколишнього середовища, які створюють позитивний екологічний та психосоціальний ефект, здатний істотно вплинути на ринкову та інвестиційну вартість об'єкта нерухомості (наприклад, наявність доступність для власників нерухомості екологічно чистих природних об'єктів - річок , озер, лісів, лісопарків, заповідників тощо)
2.1. ОСНОВНІ ПРИНЦИПИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ ДЛЯ ЦІЛЕЙ ІНВЕСТУВАННЯ
Об'єкти нерухомості значно відрізняються один від одного і знаходяться в різному оточенні. Майбутні доходи від нерухомості, поряд з іншими чинниками, що визначають вартість об'єкта, різні значним ступенем невизначеності. Наслідком цього є те, що неможливо розробити універсальний рецепт, як оцінювати різні об'єкти нерухомості; не існує універсальної формули, за якою можна було б розрахувати вартість нерухомого майна. Разом з тістом існують загальні принципи оцінки нерухомості.
Принципи оцінки являють собою трактування загальноекономічних законів з позицій суб'єктів ринку нерухомості і при коректному застосуванні призводять до достовірних висновків про вартість майна.
У результаті багаторічної практики і теоретичних досліджень в області оцінки нерухомості сформувалися три групи принципів оцінки. Перша з них пов'язана з уявленнями власника про нерухомість; принципи другої групи обумовлені експлуатацією нерухомості і пов'язані з уявленнями виробників про нерухомість, а третя група включає принципи, обумовлені ринковим середовищем. Окремим, що не входять у зазначені групи принципів, є принцип найкращого (найбільш ефективного) використання нерухомості.
Інвестор, вирішуючи завдання визначення вартості нерухомості, може і повинен ставити себе на місце потенційного власника, що експлуатує об'єкт нерухомості, та враховуючи вплив ринкового середовища.
У першу групу принципів, пов'язаних з уявленнями власника про майно, входять такі принципи:
ü принцип корисності;
ü принцип заміщення;
ü принцип очікування.
Друга група, принципи якої обумовлені експлуатацією нерухомості і пов'язані з уявленнями виробників про нерухоме майно, об'єднує такі принципи:
ü принцип внеску;
ü принцип залишкової продуктивності земельної ділянки;
ü принцип рівноваги;
ü принцип зростаючою або зменшується віддачі (принцип граничної прибутковості).
До третьої групи, яка включає принципи, обумовлені ринковим середовищем, відносяться:
ü принцип попиту та пропозиції;
ü принцип відповідності; принцип конкуренції;
ü принцип зміни.
Принцип найкращого (найбільш ефективного) використання нерухомості є найважливішим компонентом концепції найкращого використання - основної концепції в оцінці нерухомості, яка враховує оптимальне поєднання характеристик нерухомості і сформованих на поточний момент ринкових умов - і грунтується на наступній передумові: верхня межа ціни, яку готовий заплатити покупець, визначається його думкою щодо найбільш вигідного використання придбаного об'єкта нерухомості.
Таким чином, використання як незабудованих, так і забудованих земельних ділянок відповідає наступній тенденції: власник експлуатує їх у відповідності зі своїм найкращим варіантом використання. Разом з тим поточне використання об'єкта не обов'язково є найкращим, тому вказане оцінювачем в звіті про оцінку об'єкта нерухомості може не збігатися з поточним його використанням.
При визначенні найкращого (найбільш ефективного) використання об'єкта беруть до уваги наступне:
ü ринкові умови (передусім переважні способи землекористування в околицях оцінюваної нерухомості);
ü існуючі норми зонування;
ü очікувані зміни на ринку нерухомості;
ü поточний спосіб використання нерухомого майна.
Найкраще використання об'єкта нерухомості - це найбільш ймовірне і юридично дозволене використання цього об'єкта (якщо об'єкт - ділянка землі, то вільного або з поліпшеннями), яке фізично можливо, економічно обгрунтовано і призводить до найвищої вартості оцінюваного об'єкта.
У звіті про оцінку найкращими визнаються як один конкретний варіант використання, так і послідовна зміна різних його способів (варіантів) використання. Діапазон варіантів використання земельної ділянки може бути обмежений наявними на ньому поліпшеннями, як для ділянки вільного і готового для забудови відповідно до найкращим використанням, так і для забудованої ділянки із уже наявними поліпшеннями.
Наприклад, склад, розміщений в промисловій зоні міста, відповідає найкращому використанню ділянки землі, на якому знаходиться. Однак розташування подібного об'єкта в центральній частині міста не відповідає принципу найкращого використання зайнятого цим складом земельної ділянки, якому понад відповідає використання даної ділянки землі під будівництво офісної будівлі, розважального закладу, ресторану або торгового центру.
Найкраще використання з плином часу може мінятися (наприклад, якщо в безпосередній близькості від земельної ділянки побудували велику автомагістраль), то найкращим використанням ділянки може стати будівництво мотелю, автозаправної станції або придорожнього кафе.
Принцип корисності полягає в тому, що при оцінці нерухомості слід виходити з того що, нерухомість тільки в тому випадку має вартістю, якщо вона може бути корисна реального чи потенційного власнику, якщо вона може задовольнити його потреби (в житло, відпочинок та ін) або приносити дохід. Корисність є ключовим критерієм вартості будь-якого об'єкта нерухомого майна. Всі об'єкти нерухомого майна, незважаючи на їх різноманітність, можна порівняти зі своєї здатності задовольняти певні потреби власника або приносити йому прибуток. Слід враховувати, що корисність для кожного власника індивідуальна, як і уявлення про неї. Загальним же є наступне - чим більше корисність об'єкта, тим вище його вартість. Отже, принцип корисності полягає в тому, що оцінна вартість об'єкта нерухомого майна тим вище, чим більшою мірою він здатний задовольняти потреби потенційного власника.
Принцип заміщення свідчить, що обізнане покупець (споживач) на відкритому ринку не заплатить за об'єкт нерухомості ціну, що перевищує витрати на придбання об'єкта майна, в тій же мірі привабливого для покупця, тобто з еквівалентною корисністю.
Відповідно до принципу заміщення передбачається, що покупець буде розглядати всі наявні у нього альтернативні варіанти угод і буде підходити раціонально до вирішення питання вибору, маючи в своєму розпорядженні достатній час для цього. Серед альтернативних варіантів поведінки покупця можуть бути: покупка іншого, аналогічного об'єкта майна: відтворення аналогічних поліпшень на іншій ділянці землі: вкладення коштів, що забезпечує такий же по своїх характеристиках дохід.
Принцип заміщення означає, що розважливий здоровий покупець не заплатить за даний об'єкт більше найменшої ціни, яку просять на даному сегменті ринку за аналогічний об'єкт з тією ж ступенем корисності. Таким чином, принцип заміщення дозволяє встановити верхню межу вартості оцінюваного майна. Даний принцип лежить в основі застосування порівняльного підходу.
Принцип очікування полягає в наступному. Вартість нерухомості, перш за все, залежить не від минулих цін продажів аналогічних об'єктів або від їх відновної вартості, а від тих вигод, які учасники ринку мають намір і можуть отримати в майбутньому про придбання і використання нерухомого майна. Вартість майна визначається вигодами (або перевагами), які, як очікується, це майно принесе власникові.
Очікування може приймати як позитивний, так і негативний характер. Економічний спад, безробіття, напружена соціальна обстановка, державні обмеження на забудову здатні негативно вплинути на вартість майна.
Облаштування прилеглих до ділянки земель здатне істотно змінити його вартість. Якщо на момент оцінки об'єкти прилеглої території знаходяться на стадії планування та проектування, у процесі аналізу і подальшої оцінки повинно бути враховано їх потенційний вплив. Таким чином, вартість об'єкта і майна залежить від очікувань власника.
Принцип внеску - вартість кожного елемента нерухомого майна визначається внеском цього елемента в загальну вартість всього об'єкту майна. Інакше кажучи, вартість кожного елемента дорівнює величині, яку зменшиться загальна вартість майна у відсутності даного елемента, або величиною, на яку збільшиться загальна вартість майна за наявності цього елемента.
Вартість елементу нерухомості необов'язково дорівнює витратам на його створення. Наприклад, будівництво на дачній ділянці тенісного корту необов'язково збільшить сукупну вартість об'єкта нерухомості на суму понесених витрат. Вартість вкладу корту вимірюється по корисності з точки зору середнього покупця. Цей внесок може бути оцінений як вище, так і нижче будівельних витрат.
Принцип залишкової продуктивності земельної ділянки. Процес оцінки ринкової вартості земельної ділянки аналогічний оцінці інших об'єктів нерухомості. Разом з тим є суттєва різниця, яка полягає в тому, що ринкова вартість земельної ділянки є базисної складової ринкової вартості всього сукупного об'єкта нерухомості, хоча в практиці оцінки земельної ділянки його ринкова вартість розраховується у вигляді залишку від загальної вартості об'єкта за вирахуванням поліпшень. У цьому проявляється дія принципу залишкової продуктивності земельної ділянки.
Слід зауважити, що одним з наслідків реалізації даного принципу є метод техніки залишку землі - універсальний метод оцінки вартості земельної ділянки, особливо ефективний при відсутності інформації про продажі аналогічних ділянок, але при наявності відомостей про прибутковість всього об'єкта нерухомості - земельної ділянки з поліпшеннями. Залишкова продуктивність визначається як чистий дохід, що припадає на частку поліпшень.
Принцип рівноваги, іноді званий принципом збалансованості (пропорційності), полягає в тому, що вартість об'єкта нерухомості визначається ступенем рівноваги між його парними елементами. Для більшості об'єктів нерухомості найважливіша пара елементів - земля і поліпшення. Даний принцип встановлює, що максимальна вартість нерухомості досягається при оптимальному (рівноважному) співвідношенні між землею і поліпшеннями, тобто коли при додаткових (по відношенню до рівноважного стану) капіталовкладеннях вже не відбувається відносного приросту вартості майна.
Даний принцип тісно пов'язаний з принципом граничної прибутковості.
Принцип граничної прибутковості свідчить, що послідовне додавання поліпшень супроводжується зростанням вартості нерухомого майна. На певній стадії витрати по створенню додаткових поліпшень вже не будуть повністю компенсовані за рахунок підвищення вартості об'єкта. Ефект, пов'язаний з нелінійним збільшення вартості майна в міру додавання поліпшень, є ефектом насичення. Даний принцип застосовується в методах витратного підходу, зокрема при аналізі усувного фізичного і морального зносу.
Принцип попиту та пропозиції. Під пропозицією розуміється все нерухоме майно даного виду, виставлене на продаж або оренду на даний момент часу на даному сегменті ринку. Під попитом розуміється все нерухоме майно даного виду, яке учасники ринку готові придбати протягом даного періоду часу.
Зміна ціни (вартості) об'єкта нерухомості безпосередньо залежить від зміни величини попиту і пропозиції на ринку нерухомості, від їхньої взаємодії.
Принцип попиту та пропозиції в оцінці є наслідком закону пропозиції і попиту - економічної закономірності, що зв'язує обсяги попиту та пропозиції з цінами товарів на ринку.
Для заданих величин пропозиції і попиту шляхом поєднання відповідних залежностей «пропозиція-ціна» і «попит-ціна» визначається точка ринкової рівноваги, в якій ринкова ціна товару така, що обсяги попиту і пропозиції збігаються. При рівноважної ціни товару рівноважний обсяг пропозиції збігається з рівноважним обсягом попиту.
З принципом попиту і пропозиції тісно пов'язаний принцип конкуренції.
Принцип конкуренції. Конкуренція на ринку нерухомості виникає серед покупців, продавців, орендарів та орендодавців, які прагнуть укласти угоду або орендний договір про купівлю-продаж нерухомості. Крім того, кожен об'єкт конкурує з усіма іншими аналогічними об'єктами.
У довгостроковій перспективі конкуренція вирівнює незвично високі або надлишкові прибутку. Можливе одержання прибутку породжує конкуренцію, але можливість вилучення надвисоких прибутків породжує руйнівну конкуренцію.
Принцип відповідності - вартість об'єкта нерухомого майна залежить від ступеня однорідності навколишньої забудови в районі, яка утримує величини вартості нерухомого майна на певному рівні і гарантує, що вартість будь-якого об'єкта не опуститься нижче цього рівня (за умови утримання об'єкта в нормальному стані) або значно не перевищить цей рівень.
Якщо підтримання відповідності в районі сприяє збереженню величин вартості на одному рівні, то його порушення позначається на них негативно. Порушення принципу відповідності можна спостерігати в дачних селищах, де ділянки розпродавалися власникам різних категорій в різний час. Розташування по сусідству дорогих і дешевих об'єктів нерухомості веде до зменшення ринкової вартості більш дорогих об'єктів нерухомості.
Принцип зміни. Зміна ринкових умов - неминучий і постійний процес, що протікає поступово і часто приховано. Чим активніше сегмент ринку, тим швидше в ньому протікають зміни. До найбільш різким зрушень на ринку нерухомості приводять зміни законодавства, будівництво нових об'єктів, закриття промислових підприємств, а так само форс-мажорні обставини у вигляді військових дій, природних катастроф і т.д.
На вартість нерухомості постійно виявляють як позитивний, так і негативний вплив безліч факторів: соціальні, економічні, екологічні, а так само чинники державного регулювання.
2.2. ПРОЦЕС ОЦІНКИ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ
Процес оцінки вартості об'єкта нерухомості - послідовність дій, виконуваних оцінювачем в ході визначення вартості.
На початку процесу оцінки необхідні збір та обробка інформації, що стосується не тільки самого оцінюваного об'єкта, але і його найближчого оточення з урахуванням усіх факторів, що впливають на оцінну вартість об'єкту нерухомості.
Джерелами інформації можуть бути періодичні видання, спеціалізовані бази даних, державні та муніципальні органи, що здійснюють реєстрацію прав нерухомості, інші оцінювачі. Більшість професійних оцінювачів володіють власними базами даних. Для отримання всієї необхідної інформації можуть знадобитися консультації різних фахівців, крім цього - відрядження в інші регіони, маркетингові, технологічні, соціологічні та інші дослідження. У зв'язку з цим можуть бути необхідні і відповідні витрати.
Особливу увагу слід приділити перевірці повноти і достовірності зібраної інформації. Зібрана інформація аналізується, вносяться необхідні і обгрунтовані коригування, уточнюючі і доповнюють дані.
На етапі визначення варіанта найкращого використання об'єкта нерухомості, оцінювач визначає такий напрямок використання власності, яке юридично дозволено, технічно можливо, економічно доцільно і забезпечує власнику максимальну вартість оцінюваної нерухомості. Даний варіант розглядається, якщо оцінюється ринкова вартість нерухомості (або похідні від неї - інвестиційна вартість).
Основним етапом процесу оцінки нерухомості є власне оцінювання - оцінка вартості об'єкта на основі трьох класичних оціночних підходів, до яких відносяться порівняльний (ринковий), витратний і прибутковий підходи.
Ринковий підхід заснований на зіставленні (порівнянні) оцінюваного об'єкту нерухомості та аналогічних йому за своїми властивостями об'єктів, відносно недавно продані на ринку.
У витратному підході оцінна вартість визначається виходячи з витрат на відтворення або заміщення оцінюваного об'єкта з урахуванням зносу - зниження вартості в результаті негативного впливу різноманітних внутрішніх і зовнішніх факторів.
В основі дохідного підходу лежить уявлення про вартість об'єкта як поточному еквіваленті всіх очікуваних чистих доходів, які оцінюваний об'єкт при раціональному використанні може принести в майбутньому. При цьому враховуються не тільки розміри, але і час надходження доходів, а так само рівень ризику, пов'язаного з їх отриманням.
Заключним етапом процесу оцінки є узгодження результатів оцінки (з урахуванням вагових коефіцієнтів) - зведення величин оціночних вартостей, отриманих з використанням трьох підходів оцінки в одну величину - в єдиний висновок про оціночну вартість оцінюваного об'єкта.

2.3. ОСНОВНІ ПІДХОДИ І МЕТОДИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ
Оцінка об'єктів нерухомості має деякі особливості:
-Оцінка нерухомості на відміну від інших активів пов'язана з тривалим терміном інвестування, оскільки капітал, вкладений у нерухомість - це капітал, «замкнений» у малоліквідний актив;
- Труднощі визначення очікуваного періоду володіння активом, також визначення ціни об'єкта при його можливої ​​реалізації в майбутньому, після закінчення терміну володіння цим об'єктом;
- Відносно тривалий період (порівняно, наприклад, з цінними паперами) володіння активом, що включає кілька циклів розвитку ринку нерухомості;
- Складність отримання достовірної та актуальної інформації про угоди на ринку нерухомості.
Вартість об'єктів нерухомості, як і будь-якого іншого об'єкта майна, оцінюється оціночними методами на основі трьох класичних підходів:
1) дохідного підходу, заснованого на дисконтуванні грошових потоків або капіталізації очікуваних доходів від нерухомості;
2) ринкового (порівняльного) підходу, що передбачає порівняльний аналіз ринкових угод купівлі-продажу об'єктів нерухомості;
3) витратного (майнового) підходу, який базується на визначенні вартості нерухомості шляхом розрахунку витрат, необхідних на відновлення або заміщення оцінюваних будівель і споруд з урахуванням зносу всіх видів та ринкової вартості земельної ділянки.

2.4. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ на основі дохідного підходу
Прибутковий підхід в оцінці нерухомості дозволяє провести пряму оцінку вартості об'єкта нерухомості в залежності від очікуваних майбутніх доходів, що генеруються цим об'єктом. Наведена до поточного моменту вартість бедующіх доходів, тобто їх дисконтована вартість, служить орієнтиром того, скільки готовий заплатити за об'єкт оцінюється потенційний інвестор.
Застосування цього підходу передбачає необхідність розрахунку величини доходів, одержуваних від володіння нерухомістю, як в попередній і поточний час, так і в майбутньому. Тому одним з перших етапів при оцінці нерухомості є визначення отриманих та розрахунок, і прогнозування майбутніх доходів.
Прогнозування доходу від нерухомості грунтується на наступному. Вкладаючи капітал в нерухомість для її використання у виробничо-комерційної або іншої діяльності, інвестор розраховує в результаті отримати певні матеріальні, фінансові чи інші вигоди. Значна частина цих вигод може бути виражена у вигляді фінансових результатів, до числа яких входять:
- Потік грошових коштів (поточні грошові надходження):
- Економія на податках:
- Майбутні доходи від орендної плати:
- Доходи від перепродажу нерухомості:
- Зменшення іпотечного боргу.
Завдання аналітика полягає в тому, щоб, розрахувавши поточну вартість усіх майбутніх доходів і фінансових вигод, на їх основі визначити поточну вартість об'єкта нерухомості, що приносить ці доходи. Вивчаючи об'єкт дохідної нерухомості, аналітик приймає до уваги найбільш важливі для нього параметри - вартість будівель, споруд, інфраструктури та земельної ділянки, довгострокові кредити (іпотечні кредити).
Встановивши величину доходів за попередні періоди, необхідно визначити тенденцію їх розвитку в майбутньому і розрахувати їх прогнозні значення. Саме прогнозні значення доходів служать основою для оцінки об'єктів нерухомості при використанні прибуткового підходу.
При використанні прибуткового підходу для оцінки нерухомості точність оцінки в значній мірі залежить від точності прогнозованих доходів. На величину доходів надає вплив безлічі чинників: стан ринку нерухомості на момент оцінки і тенденція його розвитку в перспективі; місце розташування земельної ділянки та якість споруд на ньому; наявність інфраструктури, в тому числі комунікацій, що зв'язують об'єкт нерухомості з навколишнім середовищем, і т.д. Облік і оцінка цих факторів повинна лягти в основу прогнозу. Основна розрахункова величина для оцінювача - чистий операційний дохід від нерухомості.
Для визначення чистого операційного доходу необхідно, перш за все, встановити ступінь стабільності одержуваних від нерухомості доходів. Під стабільним доходом розуміється дохід, звичайно одержуваний від використання оцінюваної нерухомості протягом типового року в прогнозному періоді, приведений до моменту оцінки. При розрахунку стабільного доходу з витрат виключаються витрати, що носять разовий характер, тобто нетипові при повсякденній експлуатації об'єкта. Джерелами інформації для визначення доходів і стабільності доходів можуть бути: власник об'єкта нерухомості; дані, зібрані на ринку нерухомості; відомості, отримані від орендарів і менеджерів об'єкта нерухомості.
При розрахунку чистого операційного доходу необхідно враховувати витрати, призначені для заміни елементів нерухомості з нетривалими термінами служби. Ці витрати (резерв на заміщення) поряд з поточними операційними витратами необхідно відняти з дійсних валових доходів. Прогнозування резерву заміщення провадиться виходячи з часу придбання та орієнтовних термінів служби елементів, що підлягають заміні.
Визначення вартості об'єкта нерухомості на основі дохідного підходу можливо двома методами: методом дисконтування грошових потоків і методом прямої капіталізації доходу. Визначення вартості об'єкта нерухомості методом дисконтування грошових потоків здійснюється шляхом прогнозування майбутніх доходів, які потенційно можуть бути генеровані об'єктом нерухомості, з подальшим приведенням їх до поточної вартості за ставкою дисконтування (необхідної інвесторами ставкою доходу на інвестиції), обраної з урахуванням ризику інвестування в дану нерухомість.
В якості потоку доходів використовується чистий операційний дохід - дійсний валовий дохід від об'єкта нерухомості за вирахуванням поточних операційних витрат і резерву на заміщення, тобто розглядається потік доходів до вирахування відсотків з обслуговування боргових зобов'язань і податків. Застосування в розрахунках величини чистого операційного доходу, дозволяє не враховувати відмінності між різними об'єктами власності у структурі капіталу та виплаті податків, що робить оцінку вартості різних об'єктів майна більш порівнянною. Оскільки гроші навіть в умовах повної визначеності майбутнього мають змінну вартість, потік доходів, що отримані в майбутньому, необхідно дисконтувати (привести до сьогоднішнього дня), підсумувати і, крім цього, врахувати вартість об'єкта при реверсії - можливого перепродажу в майбутньому.
Другий метод оцінки нерухомості в рамках дохідного підходу - визначення вартості об'єкта нерухомого майна методом прямої капіталізації доходу з використанням коефіцієнта капіталізації за умови отримання стабільного доходу у тривалому періоді (пряма капіталізація).
Величину коефіцієнта капіталізації можна розрахувати трьома способами:
1) кумулятивним методом на основі підсумовування безризикової ставки доходу з компонентами, які враховують величину ризику, характерну для інвестування в даний об'єкт нерухомості;
2) виходячи з аналізу ринкових даних, тобто розподілом чистого доходу, принесеного порівнянними об'єктами нерухомості, на ціну їх фактичного продажу з наступним адекватним усередненням;
3) на основі необхідної ставки прибутковості (в якості якої можна прийняти ставку дисконтування) за вирахуванням темпу зростання потоку доходів.
Важливою особливістю розрахунку коефіцієнта капіталізації в оцінці нерухомості є необхідність обліку залишкової вартості об'єкта в момент її перепродажу в майбутньому. Якщо ймовірність зниження вартості об'єкта в майбутньому велика, то при розрахунку коефіцієнта капіталізації необхідно врахувати норму відшкодування основної суми інвестованого капіталу. Крім цього, вибір коефіцієнта капіталізації повинен бути ретельно обгрунтований з урахуванням різного роду ризиків.
2.5. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ При ринковій (порівняно) ПІДХОДІ
Визначення вартості об'єкта нерухомості при ринковому (порівняльному) підході на основі методу порівняльного аналізу продажів здійснюється в наступному порядку:
1) аналізується ринкова ситуація і виявляються недавні угоди продажу порівнянних об'єктів нерухомості (таких, які близькі за своїми основними властивостями і корисності до оцінюваного об'єкту; при цьому об'єктів-аналогів повинне бути не менше п'яти-семи);
2) ретельно перевіряється інформація про угоди;
3) вибираються відповідні одиниці порівняння об'єктів (наприклад, квадратний метр загальної площі, кубічний метр (для складських приміщень), гектар чи сотка (для ділянок землі), квартира, офіс;
4) виявляється адекватна даним випадком оцінки елементи порівняння;
5) у ціни продажів порівнянних об'єктів вносяться коректування на відмінності між ними і оцінюваним об'єктом по одиницях і елементів порівняння;
6) коригувати розмір вартості порівнянних (аналогічних) об'єктів зводяться до однієї величиною - до вартості оцінюваного об'єкта.
Для аналізу зіставних продажів об'єктів нерухомості в залежності від конкретної ситуації, від конкретного об'єкта нерухомості як одиниць порівняння доцільно застосовувати одиницю загальної площі; одиницю площі, придатної для здачі в оренду, продажу; одиницю об'єму; одиницю нерухомості.
Вибір оцінювачем конкретних одиниць порівняння повинен бути ретельно обгрунтований з урахуванням специфіки оцінюваного і порівнянних об'єктів.
При оцінці нерухомого майна необхідно враховувати ті характеристики об'єктів, які безпосередньо й істотний вплив на їх вартість. Найбільш важливими серед них і такими, що підлягають обов'язковому обліку при оцінці є:
1) передаються за можливу операцію майнові права;
2) умови фінансування операції (облік позикового і залученого капіталу);
3) умови та час продажу (в тому числі і юридична чистота угоди);
4) місце розташування об'єкта;
5) фізичні (технічні) параметри об'єкта;
6) економічні параметри об'єкта і оточення;
7) екологічні параметри об'єкта і оточення;
8) характер, інтенсивність використання;
9) наявність вартісних факторів, не пов'язаних безпосередньо з нерухомістю.
Поправки з одиницям і елементів порівняння можуть, вноситься до ціни порівнянних об'єктів або безпосередньо в грошових одиницях, або у відсотках з подальшим переведенням на грошові одиниці.
При підсумковому визначенні вартості оцінюваного об'єкта неприпустимо просте визначення середнього арифметичного корегованих цін порівнянних об'єктів. Визначення вартості оцінюваного об'єкта має будуватися з урахуванням вагових коефіцієнтів, найбільше значення яких надається оцінювачем для тих порівнянних об'єктів, які найбільшою мірою відповідають за своїми характеристиками оцінюваному об'єкту.
Застосування даного методу порівняльного аналізу можливо тільки при наявності достатньої кількості порівнянних об'єктів, які можна обгрунтовано коригувати на відмінності з оцінюваним об'єктом.
2.6. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ на основі витратного підходу
Визначення вартості об'єкта нерухомості на основі витратного підходу проводиться в такій послідовності:
1) визначається ринкова вартість ділянки землі;
2) розраховується величина відновної вартості будівництва об'єкта нерухомості (будівлі або споруди);
3) оцінюється величина сукупного зносу, тобто зносу всіх трьох видів;
4) проводиться підсумкове визначення вартості як суми вартості ділянки землі та відновної вартості за вирахуванням сукупного зносу.
При застосуванні витратного підходу ділянку землі оцінюється таким, як якби він був вільним у варіанті його найкращого (найбільш ефективного) використання. При відсутності повного права на землю допустимо знаходження вартості ділянки землі як вартості права довгострокової оренди. Визначення відновної вартості (величини витрат) може проводиться трьома способами:
- На основі даних про відновлювальної вартості об'єкта на дату останньої переоцінки з подальшим перерахунком в поточну вартість (у масштабі поточних цін);
- Шляхом розрахунку середньозваженої величини фактичної кошторисної вартості будівництва аналогічного об'єкта (за даними підрядних будівельних організацій);
- На основі аналізу укрупнених статей витрат на будівництво нового об'єкта.
При визначенні вартості нового будівництва в розрахунок приймаються прямі і непрямі витрати, а так само підприємницький прибуток (прибуток забудовника).
До прямих витрат належать витрати безпосередньо на будівництво (вартість будматеріалів та їх доставки, заробітна плата будівельників, вартість використання машин і механізмів, транспортно-складські витрати, вартість тимчасових споруд, витрати на дотримання техніки безпеки та інші нормативні витрати, а так само прибуток і накладні витрати підрядника будівництва).
До непрямих витрат належать витрати, що не включаються безпосередньо у вартість будівельно-монтажних робіт (витрати на проектування, технічний нагляд, геодезичний контроль, оплата юридичних, бухгалтерських, аудиторських і оціночних послуг; витрати на рекламу, адміністративні та інші витрати забудовника).
Підприємницьку прибуток (прибуток забудовника) оцінювач може розраховувати як частку загальної суми прямих і непрямих витрат, виходячи із середніх по даному регіону норм підприємницького прибутку, що є достатнім стимулом для інвестування у будівництво об'єктів нерухомості в даному регіоні.

3. ОСОБЛИВОСТІ І ДЖЕРЕЛА РИЗИКІВ ІНВЕСТУВАННЯ В НЕРУХОМІСТЬ
Інвестиції в нерухомість, як і інвестиції в цінні папери, схильні до ризиків, притаманним фінансовому ринку: ризику зміни процентних ставок, валютних, кредитних ризиків, бізнес ризику. Разом з тим для інвестицій у нерухомість у зв'язку з особливостями функціонування ринку нерухомості характерні додаткові специфічні ризики, які можуть необхідно враховувати при оцінці нерухомості.
Ризики властиві ринку нерухомості, можна розділити на три групи: систематичні, несистематичні та випадкові ризики.
Систематичні ризики визначаються такими факторами, як низька ліквідність активу, нестабільність податкового законодавства, зміна в рівні конкуренції на ринку нерухомості та ринку капіталу, тривалість ділового циклу на ринку нерухомості, демографічні характеристики (і тенденції їх зміни) по країні в цілому і по регіонах, тенденції зайнятості населення, інфляція, зміна процентних ставок на ринку капіталу. Систематичний ризик не піддається диверсифікації і відображає зв'язок рівня ризику інвестицій у нерухомість із середньоринковими рівнем ризику.
Несистематичні ризики - ризики, характерні для різних типів нерухомості та різних регіонів. Ризик даного виду може бути диверсифікований за рахунок формування портфеля нерухомості, тобто за рахунок розподілу капіталу між різного типу об'єктами дохідної нерухомості, відмінності в місці розташування об'єктів і в структурі позикового і залученого капіталу.
Випадкові ризики пов'язані з можливими непередбачуваними і соціальними явищами і, крім цього, можуть бути пов'язані з неефективним управлінням об'єктами нерухомості.
До джерел ризику відносяться;
1) вид нерухомого майна (можливе змін умов пропозиції та попиту на майно даного виду безвідносно місця розташування об'єкта, наприклад надлишкову пропозицію офісних будівель і приміщень);
2) можливість зміни співвідношення пропозиції і попиту (через циклічності ринку нерухомості можливе підвищення або зниження попиту на нерухомість в короткостроковому плані, коли пропозиція об'єктів нерухомості невідповідно);
3) інфляція (реальні грошові потоки доходів від оренди або продажу можуть бути нижче передбачених договором з-за інфляції, зокрема, чим більше термін оренди, тим такий ризик більше);
4) місце розташування об'єкта (умови регіонального ринку, перспективи соціально-економічного розвитку регіону; чинники, в силу яких нерухомість в межах регіонального ринку може стати менш привабливою);
5) умови орендного договору (орендний ризик пов'язаний з тим, що орендар може не заплатити всю орендну плату, передбачену орендним договором);
6) умови надання кредитів (кредитний ризик обумовлений здатністю власника нерухомості обслуговувати боргові зобов'язання);
7) фізичний знос, старіння, псування; моральний і економічний знос (ризики фізичного, морального та економічного зносу можуть знизити прибутковість нерухомості);
8) можливості та умови реінвестування (дія джерела даного ризику протилежна дії інфляції, так як отримані грошові доходи не можуть бути реінвестовані з тією ж ставкою доходу, що і початкові інвестиції);
9) зміни у законодавчому регулюванні та оподаткуванні.
3.1. ВІДШКОДУВАННЯ ІНВЕСТІРОВАПННОГО В НЕРУХОМІСТЬ КАПІТАЛУ
Інвестуючи капітал у прибутковою нерухомість, інвестор розраховує не тільки отримати дохід на вкладений капітал, але і повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе шляхом перепродажу об'єкта нерухомості або шляхом отримання доходу, величина якого забезпечує не тільки отримання процентного доходу на капітал, але й поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, чисельно характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин. Одна його частина пов'язана з доходом на інвестований капітал, тобто винагородою власнику капіталу за використання інвестовані в нерухомість грошових коштів. Іншими словами, це відсоток (званий так само віддачею), що виплачується інвестору. Друга частина коефіцієнта капіталізації пов'язана з відшкодуванням спочатку інвестованого в нерухомість капіталу.
Отже, інвестор, розміщуючи свій капітал у той чи інший об'єкт нерухомості, передбачає, перш за все, відшкодування вкладеного капіталу та отримання прибутку. Існують три способи розрахунку відшкодування інвестованого в нерухомість капіталу:
- Метод прямолінійного повернення капіталу;
- Метод повернення капіталу по фонду відшкодування і ставкою доходу на інвестиції;
- Метод повернення капіталу по фонду відшкодування і безризикової процентної ставки.
Метод прямолінійного повернення інвестованого капіталу (метод Рингу) реалізується у відповідності з наступною процедурою - передбачається, що відшкодування основної суми інвестованого капіталу відбувається рівними частинами. У цьому випадку розміри платежів за основною сумою інвестицій будуть рівні. Важливою особливістю даного методу є щорічне зниження величини членів грошового потоку, використовуваного для погашення боргу, тому даний метод не може бути застосований для потоків з нерівномірними доходами.
Метод повернення інвестованого капіталу по фонду відшкодування і ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуда) характеризується тим, що норма повернення інвестицій є складовою частиною коефіцієнта капіталізації; вона дорівнює фактору фонду відшкодування, розрахованим за тією ж процентною ставкою, що і дохід на інвестиції. Іншою складовою частиною коефіцієнта капіталізації була ставка відсотків на інвестиції. Використання даного методу передбачає повне відшкодування інвестицій і одержання по них відповідного доходу.
Метод повернення інвестованого капіталу по фонду відшкодування і безризикової ставки відсотка (метод Хоскольда) застосовується в тих випадках, коли в процесі угоди можлива втрата частини інвестованого капіталу (наприклад, знос житлового будинку, зданого в оренду), поточний дохід слід розглядати і як відшкодування інвестицій, і як дохід на інвестиції. У подібних випадках коефіцієнт капіталізації повинен бути розрахований таким чином, щоб при оцінці вартості активів було б забезпечене не тільки повне відшкодування інвестованого капіталу, але й одержання доходу за ним, для цього коефіцієнт капіталізації повинен бути відповідним чином збільшений.
Розглянувши методи розрахунку відшкодування капіталу, необхідно відзначити. Що надходять періодичні доходи можуть бути розділені на дві принципово різні частини: дохід на капітал і відшкодування капіталу. Дохід на капітал - це процентні гроші, отримані на вкладений капітал, тобто кінцева віддача. Повернення капіталу характеризується нормою його відшкодування. Норма відшкодування капіталу залежить від тривалості володіння нерухомістю, ставки поточної віддачі, стабільності періодичного доходу та від приросту вартості капіталу.
3.2. ОБЛІК ЗНОСУ ПРИ ОЦІНЦІ НЕРУХОМОГО МАЙНА НА ОСНОВІ Витратний підхід
Облік зносу при оцінці нерухомого майна на основі витратного підходу є невід'ємним компонентом процедури оцінки майна. Сукупний знос будівель і споруд характеризується втратою ними своєї вартості в результаті спільного впливу фізичного, функціонального (морального) і економічного (зовнішнього) зносу.
З фізичним зносом пов'язане поступове зменшення вартості будівель і споруд внаслідок їх старіння і руйнування в результаті експлуатації, фізичного та хімічного впливу, перевантажень, неналежного зберігання і т.д.
Під функціональним (моральним) зносом розуміється втрата об'єктом нерухомості своєї вартості через невідповідність об'ємно-планувального, дизайнерського рішення, матеріалів, обладнання та якості робіт сучасним ринковим вимогам і перевагам споживачів.
Під економічним (зовнішнім) зносом розуміється втрата об'єктом нерухомості вартості в результаті дії зовнішніх по відношенню до нього факторів (навколишнього природного і соціального середовища, прилеглих об'єктів).
Для оцінки сукупного зносу в залежності від наявності достовірної інформації можуть застосовуватися наступні методи:
1) метод економічного віку (метод терміну життя);
2) метод розбивки по компонентах зносу.
Метод строку життя. Термін життя кожного об'єкта нерухомості закладається при його проектуванні. У теорії оцінки існують такі поняття, що визначають різні терміни функціонування об'єкта нерухомості: термін фізичного життя, термін економічного життя, ефективний вік.
Термін фізичного життя - це термін, протягом якого об'єкт нерухомості реально існує і його можна використовувати за призначенням.
Термін економічного життя - це термін, протягом якого об'єкт нерухомості приносить прибуток (дохід). Кінець економічного життя настає тоді, коли об'єкт нерухомості перестає приносити дохід.
Ефективний вік визначається станом та зовнішнім виглядом об'єкта, дизайном, економічними чинниками, які виявляють його вартість. Умови експлуатації об'єкта, своєчасності ремонту та модернізації у значній мірі впливають на його ефективний вік. Він може бути більше або менше фізичного віку.
Необхідно враховувати наявність відмінностей у підході до оцінки зносу між бухгалтерським та оціночної практикою. Оцінювач повинен, перш за все, виходити з ефективного віку та визначати термін, що залишився економічного життя. Термін економічного життя залежить від багатьох чинників, наприклад економічної ситуації в країні, смаків споживачів і т.д. Разом з тим, виробляючи оцінку нерухомості, оцінювач виходить з того, що в термін, що залишився економічного життя з об'єктом нерухомості не відбудеться істотних змін. Визначення терміну економічного життя засноване на візуальному огляді об'єкта, аналізі економічної ситуації. У кінцевому рахунку, воно багато в чому залежить від досвіду і думки оцінювача.
За методом економічного віку (методу строку життя) величина сукупного зносу визначається як частка від ділення ефективного віку на термін економічного життя (нормативний термін служби) будівлі. При цьому під ефективним віком розуміється умовний вік будівлі, визначається фізичним станом і функціональної корисністю, а під терміном економічного життя - період часу, протягом якого будівля має економічну цінність, тобто володіє корисністю.
У відповідності з методами розбивки по компонентах зносу виділяються і окремо оцінюються такі складові сукупного зносу:
- Завдає фізичний знос, тобто фізичний знос, усунення якого економічно виправдано - витрати на усунення якого не перевищують грошової величини, що додається, до вартості об'єкта внаслідок його усунення;
- Непереборний фізичний знос - знос, витрати на усунення якого в результаті перевищують відповідне збільшення вартості об'єкта;
- Завдає моральну (функціональний) знос;
- Непереборний моральний знос;
- Економічний (зовнішній) знос (застаріння) - за визначенням є практично непереборною, єдиний спосіб його усунення - зміна зовнішнього оточення, що в більшому випадку представляється нерозв'язним завданням.
Оцінювач повинен провести обгрунтоване узгодження розрахункових оцінок вартості об'єкта нерухомості, отримані в результаті використання всіх трьох підходів до оцінки, виходячи з відносних ваг, надавати величинам вартості, отриманим у рамках кожного з трьох підходів. Таким чином, оцінювач розраховує середньозважену величину вартості об'єкта нерухомості. В якості остаточного висновку про оцінку вартості нерухомості може бути як одна величина, так і діапазон величин вартості об'єкта нерухомості.

3.3. ВИКОРИСТАННЯ Фінансовий левередж ПРИ ЖИТЛОВЕ КРЕДИТУВАННЯ УГОД З НЕРУХОМІСТЮ
Реальна практика ринкових угод з нерухомістю в більшості випадків передбачає залучення іпотечного кредитування, тобто кредитування під заставу нерухомого майна. У цьому випадку можна говорити про те, що застосовується фінансовий важіль - фінансовий левередж. Основна властивість фінансового левереджа полягає в тому, що, використовуючи для інвестицій позиковий капітал, можливе придбання у власність об'єктів нерухомості з прибутковістю більш високою, ніж виплачуваний по отриманому кредиту відсоток.
Іпотечний кредит при купівлі об'єкта нерухомості є привабливим з наступних причин:
ü при покупці нерухомості лише деякі покупці володіють власними коштами, достатніми для повної оплати придбаного об'єкта нерухомості;
ü ті покупці нерухомості, які мають необхідні для її придбання кошти, прагнуть знизити можливий ризик вкладень капіталу шляхом їх диверсифікації;
ü залучення іпотечного кредиту дозволяє інвестору контролювати великі обсяги нерухомості;
ü інвестор має можливість отримання пільг з оподаткування.
Інвестиції в нерухомість при іпотечному кредитуванні становлять дві частини: власний капітал і іпотечний кредит. Величини ставок капіталізації цих двох елементів інвестованого капіталу повинна відповідати ринковій прибутковості з урахуванням ризику вкладень. Тому ставка капіталізації так само поділяється на два компоненти: ставка капіталізації на власний капітал і іпотечна постійна.
Ставка капіталізації на власний капітал - відношення щорічних грошових надходжень від нерухомості до вирахування податків до суми вкладених у нерухомість власних коштів інвестора.
Іпотечна постійна - відношення величини щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту.
Придбання нерухомості може бути здійснено з використанням різних методів фінансування. Поширеним є метод придбання нерухомості в розстрочку на тривалий термін з виплатою відповідних відсотків, з доповненням фінансового левереджу. Можливе застосування і інших схем фінансування. Необхідно зазначити, що процес фінансування угод з нерухомістю може зробити істотний вплив на її ціну. Фінансування не змінює об'єкт нерухомості фізично, проте воно впливає на суму грошового платежу покупця і на розмір щомісячних виплат за кредитом. Наслідком цього є наступне - чим більш тривалим є термін кредиту, наданого продавцем нерухомості покупцю, і чим нижче процентна ставка по ньому, тим довше високу ринкову ціну встановить продавець. Застосування фінансового левереджа може значно змінити фінансові наслідки від угоди для покупця з нерухомістю.
Якщо прибутковість нерухомості, придбаної з залученням позикових коштів, перевищує річний відсоток за позикою, фінансовий левередж є тривалим. У тих випадках, коли ставка щорічних фінансових вигод від придбаної нерухомості не перевищує відсоток по отриманому кредиту, левередж вважається негативним (в цьому випадку коректним буде краще не говорити про фінансовий левередж). У тих випадках, коли об'єкт нерухомості приносить щорічний дохід, що дорівнює річному відсотку за іпотечним кредитом, левередж вважається нейтральним (нульовим).
Використовуючи левередж, інвестор може збільшити поточну віддачу від нерухомості, витягти суттєві матеріальні вигоди від збільшення вартості нерухомості, забезпечити значну диверсифікацію своїх активів.
Дія фінансового левереджа можна пояснити наступною формулою:
r CK = R ІК + К / СК (r ІК - r К),
де r CK - Прибутковість власного капіталу інвестора;
r ІК - прибутковість всього інвестованого капіталу (власний капітал і іпотечний кредит;
r К - відсоткова ставка за іпотечним кредитом;
К - величина іпотечного кредиту;
СК - власний капітал інвестора.
Необхідно вказати на те, що на вартість об'єкта нерухомості впливає не тільки величина іпотечного кредиту, але значною мірою і його частка в інвестуванні капіталу, а так само спосіб погашення іпотечного кредиту.

ВИСНОВОК
Підводячи підсумки сказаного, можна зробити кілька висновків щодо реалізації інвестиційного проекту і відзначити те, що при прийнятті будь-якого інвестиційного рішення необхідно, перш за все, провести дослідження інвестиційного середовища.
Інвестиції в нерухомість - вигідне вкладення коштів, особливо при справжніх ринкових відносинах і умовах, але ефективність і вигода залежить від обізнаності інвестора.
Реалізація інвестиційних проектів передбачає відмову інвестора від грошових коштів сьогодні в розрахунку на отримання в майбутньому. Причому, як правило, на отримання прибутку слід розраховувати не раніше ніж через рік після інвестицій.
Об'єктами реальних інвестицій (капітальних вкладень) можуть бути нерухомість, бізнес, машини, обладнання, будівлі, земельні ділянки, природні ресурси.
Інвестиційний проект перш за все оцінюється в плані його технічної здійсненності, юридичної обгрунтованості, екологічної безпеки та економічної ефективності, під якою розуміють прибутковість (норму прибутку) - результат зіставлення генерованої проектом одержуваного прибутку і сукупних витрат, вироблених на цей проект.
Очевидно, що при прийнятті інвестиційних рішень - при виборі інвестиційного проекту - перевага віддається об'єкту, який технічно виконаємо, юридично обгрунтований, екологічно безпечний і економічно найбільш ефективний.
Очевидно, що за наявності кількох проектів можна отримати рівний розмір доходу, але ефективність цих проектів може бути різною, так як на їх реалізацію можуть знадобитися різні витрати.
Оцінюючи ефективність інвестиційного проекту, слід враховувати і ступінь різного роду ризику (підприємницького, фінансового та ін.)
Основним завданням при аналізі ефективності інвестиційних проектів є розрахунок майбутніх грошових потоків, що генеруються (прогнозованих) при реалізації проекту.
Тільки надходять при реалізації інвестиційного проекту грошові потоки здатні забезпечити окупність інвестиційного проекту.
Тому саме грошові потоки, а не прибуток є основним центральним елементом аналізу ефективності інвестиційного проекту. Іншими словами, ефективність інвестиційних проектів повинна бути заснована на дослідженні грошових потоків, які генеруються в результаті реалізації цих проектів, в нашому випадку вкладення (інвестиції) в нерухомість.

СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ
1. Зимін А.І. Інвестиції: запитання та відповіді. - М: ВД «Юриспруденція, 2006.
2. Абрамов С.І. Інвестування. - М: Центр економіки і маркетингу, 2000.
3. Аньшін В.М. Інвестиційний аналіз: навчально-практичний посібник. - М: Справа, 2000.
4. Зимін І.А Аналіз проектних ризиків. - М.: ЕКМОС, 2000.
5. Слєпньова Т.А., Яркин Є.В. Інвестиції: Навчальний посібник. - М: ИНФРА - М, 2003.
6. Ковальов В.В. Методи оцінки інвестиційних проектів. - М.: Фінанси і статистика, 1999.
7. Інвестиції: Підручник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробйов та ін; під. ред. В.В. Ковальова, В.В. Іванова, В.А. Ляліна. - М: Проспект, 2005.
8. Бочаров В.В. Інвестиції: Підручник. - СПб.: Пітер, 2002.
9. Беренс В., Хавренек П.М. Керівництво з оцінки ефективності інвестицій: Пер. з англ. - М.: Инфра-М, 1995.
10. Бочаров В.В. Сучасний фінансовий менеджмент. - СПб.: Пітер, 2004.
11. Гітман Л.Д., Джонік М.Д. Основи інвестування. - М.: Справа, 1997,
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Банк | Курсова
143.6кб. | скачати


Схожі роботи:
Податок на нерухомість і на прибуток
Злочинні посягання на нерухомість
Капітальні вкладення в нерухомість
Нерухомість як об`єкт цивільних прав 2
Перспективи введення податку на нерухомість в РФ
Нерухомість як об`єкт цивільних прав
Нерухомість як об`єкт цивільних правовідносин
Нерухомість як об`єкт цивільного права
Нерухомість як предмет цивільно-правових угод
© Усі права захищені
написати до нас
Рейтинг@Mail.ru